tag:blogger.com,1999:blog-41645828672566497102024-03-14T06:09:47.561+01:00ORO EN LADRILLOSBLOG INMOBILIARIO. NOTICIAS Y ARTÍCULOS SOBRE LA ACTUALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOLMiguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.comBlogger162125tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-59938933893599067282010-03-15T15:13:00.001+01:002010-03-15T15:15:24.928+01:00Rio Turbio, Una Metafora Inmobiliaria<a href="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S55A8HkCVaI/AAAAAAAAApQ/C0TIwEzWAEg/s1600-h/rioturbio.jpg"><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 252px; height: 174px;" src="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S55A8HkCVaI/AAAAAAAAApQ/C0TIwEzWAEg/s400/rioturbio.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5448864000731403682" /></a><br />Arroyo de la Vega. Alcobendas. Madrid.<br /> <br />En el periódico La Nueva España, de Asturias, hemos leído un artículo cuyo enlace le dejamos aquí (1), titulado: Rioturbio, burbuja de pisos baratos, cuya lectura recomendamos vivamente pues está lleno de interés.<br /> <br />En él se da cuenta de la situación del mercado inmobiliario local de una barriada minera del valle de San Juan, (cerca de Mieres). Su autor D. Montañés nos da cuenta del estado en el que se hallan muchas viviendas de ese sitio en el que por ausencia de demanda, los precios han bajado hasta situarse en: “en precios muy baratos con respecto a otras áreas del concejo.” Y se apuntan en él las principales causas de esa situación. <br /> <br />Podría pensarse que esto sólo tiene interés local – de hecho, es una noticia local- pero no es sólo así pues en ese sitio se concreta una de las situaciones que en otros lugares hemos denominado –usando la feliz frase de Gonzalo Bernardos de la UB- la ciénaga de Sreck… y eso sí tiene interés general, dado que a manera de ejemplo se pueden observar en esa barriada las características de los inmuebles que pertenecen a una categoría del stock de viviendas cuya probabilidad de comercialización es nula o casi nula.<br /> <br />Los aspectos clave son:<br /> <br />a) Estamos hablando de barriadas de viviendas obsoletas, con imposibilidad de resolver algunas cosas que suavizarían esa obsolescencia: “La mayor parte de las viviendas a la venta se ubican en los pisos altos de los inmuebles. «El gran problema es que no hay ascensor y, hasta la fecha, no se ha encontrado ninguna fórmula que permita instalarlos»”.(Esto hace pensar en cajas de escalera y zonas comunes mínimas, con patios que no llegan al nivel de calle.)<br /> <br />b) De viviendas construidas bajo unos supuestos que hoy son diferentes y que no admiten reversibilidad: eran viviendas pequeñas, modestas, de bajo precio y calidades justas, pensadas para alojar a los mineros de la cuenca del carbón de esa zona; tema estratégico y protegido entonces cuando se construyeron y hoy, con serios problemas por su rendimiento y su capacidad de contaminación. “Medio siglo después las minas ya están cerradas, el río baja relativamente limpio y las viviendas siguen ahí, al mejor precio.” El problema en esto es que, que sea bueno no significa que la venta vaya a concretarse.<br /> <br />c) En las que el precio bajo –de 400 a 500 euros por metro cuadrado- no logran mantener vivo el mercado pues apenas hay demanda en compra : “Por buscar un ejemplo que sirva de referencia dentro del municipio, los pisos protegidos que actualmente se construyen en la Mayacina triplican esta cantidad, con 1.400 euros por metro cuadrado”.<br /> <br />d) Con un retroceso demográfico enorme sin vistas de que se revierta la tendencia: “Actualmente la comunidad está compuesta por 1.216 vecinos, una cifra muy lejana a los 5.000 residentes que hubo a principios de la década de los setenta, cuando el carbón aún no había entrado en época de racionamiento y el «baby-boom» estaba en su apogeo.”<br /> <br />Lo que se condensa en una muy baja deseabilidad por esas viviendas: “ Las viviendas son ya viejas y quienes se interesan por ellas suelen ser familias sin recursos para acceder al mercado de primera mano o en el casco urbano de Mieres.”. Es decir la demanda que llega es la que por diferentes causas no puede acceder a otras localizaciones, diseño, calidades y precios. Y siempre, según leemos, con carácter provisional: “la mayoría no tiene intención de quedarse, buscan algo provisional y económico hasta poder acceder a una residencia nueva».<br /> <br />Un ejemplo tan perfecto de viviendas en la ciénaga de Sreck debería explicitarse aún más, pero con lo dicho queda claro el postulado básico de todo esto: durante décadas hemos construido mucho (bien, mal y regular) basándonos en Supuestos de Mercado para mercados que ya no existen ni es probable que vuelvan nunca, para situaciones demográficas que ya no son lo que se pensó que iba a ser y con criterios de deseabilidad muy diferentes a los de la época actual. Y si a eso se añade los cambios demográficos y de vida de sus posibles demandantes… ¿cómo extrañarse pues de que, ni a precios muy baratos, esas viviendas tengan una demanda nula o residual?<br /> <br />No se olvide, la ciénaga de Sreck tiene alguna característica atroz: se traga algunas viviendas (o locales, fábricas, parcelas, urbanizaciones o bloques enteros) y rara vez los devuelve al mercado.<br /> <br /> <br />Notas:<br />(1) http://www.lne.es/caudal/2010/03/14/rioturbio-burbuja-pisos-baratos/886147.html<br />(2) Las frases entrecomilladas son del artículo reseñado.<br />(3) La imagen utilizada en esta postal pertenece a www.clipart.com, portal de imágenes al que está suscrito nuestro www.inmobiliari.netMiguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-62566053620449489882010-03-15T15:10:00.001+01:002010-03-15T15:12:57.050+01:00El Stock Inmobiliario<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S55AYZCajiI/AAAAAAAAApI/Qg3EdaLelD8/s1600-h/stockinmobiliario.jpg"><img style="display:block; margin:0px auto 10px; text-align:center;cursor:pointer; cursor:hand;width: 186px; height: 186px;" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S55AYZCajiI/AAAAAAAAApI/Qg3EdaLelD8/s400/stockinmobiliario.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5448863386946932258" /></a><br />Otra vez con el “stock”, las páginas de este fin de semana se han llenado de referencias al mismo y como no podría ser distinto con muy diferentes expresiones y alcance .<br /> <br />Ya entenderá el lector que la evaluación del número de viviendas en “stock” carece de interés, no porque carezca en sí de valor, bien al contrario, sino porque en estos años de crisis y recesión las distintas evaluaciones que en cada momento dan los expertos consultados no coinciden, encontrándose en ellos enormes diferencias. Tampoco es consuelo que se nos explique que esto es debido a las diferentes metodologías empleadas o que se argumente que, además, un cierto “stock” de viviendas sin vender es necesario para que el sistema de promoción inmobiliario funcione correctamente.<br /> <br />El estado de la cuestión es que el número de viviendas en “stock” en cada momento, es un misterio que no se disuelve ante las diferentes evaluaciones de expertos en el sector, y que esto, continúa sin visos de resolución. ¿Tan difícil sería en establecer una metodología consensuada para evaluar ése y otros datos básicos para la correcta conducción del sector inmobiliario? ¿Se imagina el lector conduciendo un coche con varios relojes en el tablero de mando, basados en tecnologías y criterios diferentes, que le mostraran las distintas velocidades a las que según distintas teorías circula? Pues así vamos, sin hora real pero eso sí con estimaciones horarias muy diferentes según el reloj o experto al que usted prefiera hacer caso.<br /> <br />No insistimos más en lo trágico-cómico de la situación pero sí señalaremos que la incapacidad de manejar cifras reales afecta al propio problema, pues sin certeza en el tamaño del “stock” –y en su distribución, naturaleza y evolución- el problema de su disolución no puede ser bien percibido … y por tanto no bien resuelto.<br /> <br />Una de las evidencias más claras de esta oscuridad en la correcta estimación del “stock” es el ocultamiento –inconsciente, quiero creer-de que una parte del mismo no será disuelto a velocidades razonables y otra parte de ninguna o escasísima absorción por el mercado –los de la ciénaga, ya sabe- . En estos días hemos leído (1) prudentes aseveraciones de que el “stock” no es homogéneo –¡cierto!- y que habrá diversas velocidades de disolución -¡cierto!- pero sin ninguna referencia a “los lodos de la ciénaga”, esto es, a los inmuebles que no tendrán demanda en forma, cantidad y precio razonable… en muchos, muchos años.<br /> <br /> <br />En sentido contrario, la reiteración en la existencia de un “stock” –cualquiera que sea de verdad- es sin embargo acertada debido a la enorme presión negativa que aquel ejerce sobre el sector y sus áreas colaterales… y la constatación que de su absorción depende la nueva promoción y la reanimación del sector. <br /> <br />Y en cuanto al calendario de absorción del “stock”que en esa fuente se indica: 2012-2015, ¿qué quiere qué le diga?, pues… que sin conocer el tamaño, naturaleza, distribución, heterogeneidad de la mercancía, estando en un mercado recesivo y con la “pared de niebla” que tenemos delante, nadie puede pretender que sus predicciones se cumplan.<br /> <br /> Notas:<br /> (1) Véase por ejemplo: http://www.europapress.es/economia/noticia-dentro-dos-anos-solo-habra-vendido-40-stock-inmobiliario-20100314112859.html<br /> (2) La imagen utilizada en esta postal pertenece a www.clipart.com, portal de imágenes al que está suscrito nuestro www.inmobiliari.netMiguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-87960764422875283012010-03-10T21:44:00.003+01:002010-03-10T21:47:26.833+01:00En Clave de Marcas<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S5gFRXHs2AI/AAAAAAAAApA/1r-COtolPYQ/s1600-h/c.marca1.jpg"><img style="float:right; margin:0 0 10px 10px;cursor:pointer; cursor:hand;width: 254px; height: 400px;" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S5gFRXHs2AI/AAAAAAAAApA/1r-COtolPYQ/s400/c.marca1.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5447109545126844418" /></a><br />Gonzalo Brujó y 23 visionarios del Marketing<br /><br />Con Prólogo de José Luis Bonet<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />1 La obra<br /><br />La importancia de los activos intangibles es algo que se ha ido reforzando a lo largo del tiempo adquiriendo<br />relevancia todos los ámbitos que abarca, desde la valoración hasta la estrategia pasando por el retail y el<br />diseño... Respondiendo a la necesidad de información sobre los aspectos mencionados nace En clave de<br />marcas, una obra destinada a ayudar a las empresas a aplicar estrategias para diferenciarse de la competencia y alcanzar un posicionamiento de marca único y diferenciador en la mente del consumidor.<br />Aunque algunas compañías todavía se muestran reticentes a aceptar la importancia de los valores intangibles bien es cierto que la marca es donde reside gran parte del valor de una empresa, de ahí la importancia de gestionarla de forma adecuada.<br /><br />El título, coordinado por Gonzalo Brujó, cuenta con la participación de 23 profesionales en el mundo del<br />branding a escala nacional e internacional cuyo conocimiento se recoge a lo largo del texto dividido en tres<br />grandes bloques. <br /><br />El primero de ellos, titulado El porqué de las marcas, aborda la historia y la definición de las marcas, así como su importancia económica y social examinando el recorrido de grandes marcas para extraer su esencia.<br /><br />Para comenzar, Tom Blackett recoge el concepto de marca en su más amplio espectro así como su evolución para dejar patente «cómo la gestión de la marca se ha convertido en un elemento tan importante para la estrategia de negocio».<br /><br />Por su parte, Jan Lindemann se sumerge en el aspecto financiero de los intangibles para mostrar el valor<br />real de los mismos: el valor tangible de los intangibles, una gran paradoja, bajo la consideración de que «la<br />marca es uno de los escasos activos que pueden proporcionar una ventaja competitiva a largo plazo, aunque su gestión todavía va por detrás de los activos tangibles».<br /><br />Giles Gibbons se centra también en el valor de las marcas, pero en este caso hace frente al papel social de<br />las mismas destacando que «con frecuencia se achacan muchos males al auge de la sociedad de consumo,<br />pero rara vez se valora su contribución a la sociedad». A lo largo de este capítulo Gibbons muestra todas las<br />aportaciones de las marcas a la sociedad afirmando que «no son perfectas pero, a la vez que aceptamos este hecho, es importante que no pasemos por alto las diversas formas en que las marcas contribuyen a nuestro bienestar y felicidad al aumentar la confianza de los negocios en los negocios, la innovación y el cambio de actitudes».<br /><br />Dando fin a la primera parte de la obra, Jez Frampton ofrece una breve revisión de la valoración y la<br />evaluación de las marcas existentes para centrarse en la examinación de lo que hace grande a una marca<br />teniendo en cuenta que «las marcas deben reaccionar ante el dinamismo de los mercados, las preferencias<br />de los mercados y los entornos competitivos para seguir siendo relevantes».<br /><br />El segundo pilar de la obra bautizado como Las mejores prácticas en la gestión de la marca explora una serie de áreas fundamentales para la gestión de la marca, como su posicionamiento y la gestión de su valor entre otros factores.<br /><br />Este apartado comienza abordando la estrategia de marca de la mano de Iain Ellwood quien ofrece los<br />pasos para conseguir un posicionamiento de marca potente considerando que «en las grandes marcas, el<br />motor de la organización es el posicionamiento de marca; más que utilizar la marca como herramienta de<br />comunicación de marketing, los directivos la emplean como guía en la toma de casi todas las decisiones de<br />la empresa».<br /><br />Siguiendo el mismo camino Shaun Smith muestra los pilares para conseguir una verdadera experiencia de<br />marca bajo la premisa de que «la organización debe poner de acuerdo a sus empleados, sus procesos y sus<br />productos con su proposición, para cumplir así la promesa que hace a sus clientes cada día».<br /><br />Por otro lado, Luis Huete recoge las diez claves para gestionar la marca desde la perspectiva de la<br />experiencia del cliente en la entrega del servicio bajo la consideración de que «para muchas empresas,<br />especialmente las de servicios, un 80% de la fuerza de su marca se hace desde la calidad de la experiencia.<br />La experiencia del cliente ha de estar, por tanto, tematizada con los atributos de la marca y ha de recibir una atención preferente por parte de la alta dirección de la empresa».<br /><br />La importancia de la identidad visual y verbal la recogen Tony Allen y John Simmons en un capítulo donde<br />examinan las tácticas y estrategias de identidad dejando patente que «ninguna empresa, producto o servicio<br />triunfará si no es capaz de demostrar en qué consiste y qué la hace diferente. Por ello, es necesario que haya un propósito detrás de los nombres, los logos, los símbolos, los colores, la tipografía, las ilustraciones, las fotografías, los patrones y los estilos y usos del lenguaje de una marca».<br /><br />La forma en que se comunica una marca tiene una importancia crítica para su éxito a largo plazo. Ésto lo<br />recoge Paul Feldwinck en un apartado dedicado a la correcta comunicación de las marcas, teniendo en<br />cuenta que «la tecnología, los medios de comunicación y el marketing han experimentado cambios<br />sustanciales y están en permanente evolución», y el papel que ésta juega en la consolidación y el<br />comportamiento de las mismas.<br /><br />«Aumentar la conciencia, comprensión y compromiso con la marca mediante una estrategia de relaciones<br />públicas y comunicación es una parte esencial de toda estrategia global destinada a mantener y elevar el valor de la marca» según comenta Deborah Browker en un capítulo que recoge ejemplos de grandes marcas que han sabido desarrollar una buena gestión de la marca desde el punto de vista de las relaciones públicas.<br /><br />Para finalizar esta segunda parte, Allan Poulter recoge los pasos a seguir para mantener la exclusividad en<br />la utilización de las características distintivas de la marca «porque el mundo es cada vez más pequeño y los<br />propietarios de marcas empiezan a considerar de forma creciente proteger dichas marcas más allá de sus<br />límites geográficos».<br /><br />Bautizado como El futuro de las marcas, el último apartado de la obra analiza el futuro de las marcas desde<br />perspectivas muy diferentes: desde la responsabilidad social corporativa o la era digital hasta la globalización. <br /><br />Esta tercera parte da comienzo con un capítulo dedicado al papel de las marcas en la globalización en el<br />momento en el que nos encontramos de la mano de Sameena Ahmad: «En una época en que la<br />globalización y los iconos de los negocios se enfrentan a una crítica intensa, las empresas que se esconden<br />detrás necesitan saber cómo responder». <br /><br />La importancia de las marcas en el mundo occidental es algo que queda patente a lo largo de toda la obra.<br />Por ello, Jonathan Chajet y Max Raison dedican sus capítulos correspondientes a la creación y la evolución<br />de las mismas en Asia «dada la diversidad existente en este continente, es difícil identificar un conjunto de<br />valores y preferencias que pueda ser utilizado por las empresas para dirigirse a un consumidor panasiático»,<br />y la India donde «la economía ha crecido con gran rapidez y, como en todos los países, su particular camino<br />hacia la industrialización y su estructura social y económica se han visto muy influidos por la forma en que se han creado las marcas y la manera en que los consumidores se relacionan con ellas». <br /><br />Siguiendo este camino Simon Anholt se centra en la creación de la marca país bajo la creencia de que «la reputación de los países, y por extensión, de las ciudades y regiones, funciona de manera similar a las imágenes de marca de las empresas y productos, y son igualmente fundamentales para el progreso, la prosperidad y buena administración de dichos lugares. Esta observación fue la que llevó al autor a acuñar la expresión, hace una década, marca país».<br /><br />Por su parte, Andy Hobsbawm cambia la óptica para ofrecer la visión de los intangibles desde el mundo<br />digital defendiendo la importancia de que las marcas encuentren «un sitio en este sistema de medios giratorio y mimético en el que fluye libremente todo tipo de información: el boca a boca, las modas, las tendencias, las imitaciones, las noticias, los negocios, los gustos, los recuerdos... Prácticamente todo lo que conforma nuestra vida personal y profesional».<br /><br />Temas como el medioambiente o el problema del cambio climático se están tomando cada vez más en serio.<br />Deborah Doane dedica un apartado de la obra al debate sobre las marcas en relación con la globalización.<br />«El tema principal, no obstante, sigue siendo cómo se comportan las empresas, tanto las grandes como las<br />pequeñas, en un mercado de ámbito mundial, pero la cuestión es si ese comportamiento es una causa o una<br />consecuencia del fenómeno de la gestión de marca».<br /><br />Antonio Abril refleja la importancia del carácter internacional de las marcas en un capítulo dedicado a la<br />adaptación de éstas a un mercado global bajo la consideración de que «en un mundo globalizado, gozar de<br />una posición consolidadda en tu mercado interno puede no ser suficiente. Es, por tanto, absolutamente<br />necesario que las empresas salgan al exterior y que lo hagan apostando por la marca, por la diferenciación y<br />por la innovación comercial».<br /><br />La gestión del precio y el impacto de la marca en la gestión del mismo es un tema recogido por Josep-<br />Francesc Valls quien refleja a lo largo de un capítulo cómo la demanda generalizada de bajos precios se ha<br />potenciado con la actual crisis y cómo este proceso está influyendo en la gestión de la creación de marcas<br />partiendo de diferentes hipótesis.<br /><br />Por otro lado, Alfredo Fraile hace frente al reto de la sostenibilidad en un capítulo que define el concepto,<br />analiza el nuevo perfil del consumidor y estudia la sostenibilidad como una práctica que aporta valor: «Invertir en sostenibilidad, al igual que invertir en marca, crea valor a largo plazo y asegura ganancias futuras. De nada le servirá a una marca hacerse pasar por sostenible, para salir del paso y poder afirmar que al igual que la competencia también contempla planes de sostenibilidad en su negocio: las audiencias ven dónde es verdad y dónde es sólo maquillaje».<br /><br />Por su parte, Gonzalo Brujó muestra el camino para gestionar adecuadamente los activos intangibles en<br />épocas de incertidumbre donde saber comunicar se convierte en un proceso crucial para asegurar la<br />permanencia de las marcas.«Al igual que cada crisis ha sido diferente, la comunicación que en ellas hacían<br />las marcas, también lo ha sido. El mercado, los consumidores y la propia situación empresarial así lo ha<br />provocado y la comunicación se ha convertido en un factor clave imprescindible. En situaciones normales, las compañías comunican los atributos diferenciadores y valorados, dado que un discurso acerca de atributos<br />básicos, que se suponen cubiertos, carecería de sentido ya que se da por sentado que cualquier aerolínea es<br />segura, cualquier banco, solvente y que cualquier inmobiliaria va a entregar el piso que se ha comprado. Pero lo cierto es que en la situación actual donde, por ejemplo, existe un alto ratio de clientes que piensan en cambiar de entidad financiera debido a la falta de seguridad y solvencia que éstas están demostrando, o<br />cuando miles de personas se han quedado sin el piso adquirido, se hace necesario comunicar e incluso hacer<br />hincapié en esos atributos básicos que, por así decirlo, se vuelven valorados, para restaurar la relación de la<br />compañía con su público».<br /><br />El broche final lo pone Rita Clifton en un espacio que estudia las tendencias y predicciones futuras, tanto<br />en los negocios como en la sociedad en su sentido más amplio, estudiando cómo las marcas pueden influir<br />a la vez que verse afectadas por dichos cambios bajo la firme creencia de que «las marcas continuarán<br />teniendo éxito si lo merecen y es importante que todos veamos que es así, puesto que el futuro de las marcas es el futuro de los negocios sostenibles y fundamental para el desarrollo de la sociedad».<br /><br />Abarcando un amplio abanico de aspectos y perspectivas sobre el mundo de los intangibles En clave de<br />marcas constituye un obra que ofrece una «visión práctica y metodológica del mundo de las marcas y su<br />gestión a través de la experiencia de expertos en esta área a nivel nacional e internacional. En estos<br />momentos de recesión económica este libro pretende ser una herramienta de apoyo y gestión, práctica y<br />docente al mismo tiempo para las pequeñas, medianas y grandes empresas del ámbito del branding» comenta Gonzalo Brujó en la carta de presentación.<br />Para<br /><br />2 Nota biográfica<br /><br />La Editorial LID proporciona la siguiente nota biográfica:<br /><br />Gonzalo Brujó es consejero delegado de Interbrand. Actualmente trabaja con más<br />de 25 compañías del Ibex 35 y del PSI20, con multinacionales e instituciones públicas,<br />gestionando proyectos estratégicos en el campo de la marca, el marketing o la<br />comunicación. Columnista, consejero de distintas instituciones y profesor de escuelas<br />de negocio, ha coeditado los libros Marcas de moda y El glosario de las marcas, y es<br />autor de La nueva generación de valor. Es especialista en marketing, retail,<br />comunicación, creatividad, creación, gestión, estrategia y valoración de marca. Además<br />pertenece a LID conferenciantes, la red de los mejores especialista en empresa, como<br />experto en comunicación, creatividad, marketing, publicidad y, negociación y ventas.<br />(gbr@lidconferenciantes.com).<br /><br /><br />3 Índice Sumario<br /><br />Carta de presentación de Gonzalo Brujó<br />Prólogo de José Luis Bonet<br />Prefacio de Patrick Barwise<br />Introducción, Rita Clifton<br /><br />PRIMERA PARTE<br />El porqué de las marcas<br />1. ¿Qué es una marca?, Tom Blackett<br />2. El valor financiero de la marca, Jan Lindemann<br />3. El valor social de las marcas, Giles Gibbons<br />4. ¿Qué hace grande a una marca?, Jez Frampton<br /><br />SEGUNDA PARTE<br />Las mejores prácticas en la gestión de la marca<br />5. Estrategia de marca, Iain Ellwood<br />6. La experiencia de marca, Shaun Smith<br />7. Los clientes han de sentir y vivir la marca, Luis Huete<br />8. Identidad visual y verbal, Tony Allen y John Simmons<br />9. Comunicación de la marca, Paul Feldwick<br />10. La gestión de marca desde el punto de vista de las relaciones públicas, Deborah Bowker<br />11. Protección de la marca, Allan Poulter<br /><br />TERCERA PARTE<br />El futuro de las marcas<br />12. Globalización y marcas, Sameena Ahmad<br />13. Creación de marcas en Asia, Jonathan Chajet<br />14. De elefante a tigre: las marcas y la creación de marcas en la India, Max Raison<br />15. La creación de la marca país, Simon Anholt<br />16. Marcas 2.0: las marcas en un mundo digital, Andy Hobsbawm<br />17. Una perspectiva alternativa acerca de las marcas: los mercados y la moral, Deborah Doane<br />18. Internacionalizarse con marca o morir, Antonio Abril<br />19. Mayor sensibilidad al precio e impacto en la gestión de las marcas, Josep-Francesc Valls<br />20. Hacia la meta de la sostenibilidad, Alfredo Fraile<br />21. Las marcas en épocas de incertidumbre económica: cómo comunicarlas, Gonzalo Brujó<br />22. El futuro de las marcas, Rita Clifton<br /><br />Notas<br />Bibliografía<br />Los autores<br />4 Nota sobre la edición actual<br /><br />La versión en español de la editorial LID añade a los contenidos originales del texto original inglés cinco capítulos adicionales (el 7, 17,18,19 y 20) más la carta de presentación inicial y un prólogo a la edición española. Estas adiciones acercan este libro al mercado español y complementan a aquél armónicamente. <br /><br />El libro está coeditado por Gonzalo Brujó de Interbrand (www.interbrand.com) y LID Editorial Empresarial dentro de la Colección: Acción Empresarial. Serie: biblioteca Interbrand. EAN-ISBN13: 9788483561881 Precio: 24 euros. Formato: 17x24 cm. Encuadernación: Rústica. Número de páginas: 344.Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-81388433940230265122010-03-10T21:05:00.003+01:002010-03-10T21:12:18.466+01:00¿El final de la Crisis?<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S5f9C-uP7MI/AAAAAAAAAo4/VUELsi5JTFU/s1600-h/FinDELaCrisis.png"><img style="display:block; margin:0px auto 10px; text-align:center;cursor:pointer; cursor:hand;width: 272px; height: 400px;" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/S5f9C-uP7MI/AAAAAAAAAo4/VUELsi5JTFU/s400/FinDELaCrisis.png" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5447100501966449858" /></a><br />Torralba, de la Torre y Huerta<br />Prólogos de Joaquín Almunia y Santiago Iñiguez.<br /><br /><br />1 Sinopsis<br /><br />El primer capítulo nos explica cuáles fueron las causas que originaron la crisis estadounidense y por qué ésta, finalmente, afectó a muchos otros países. Tras un interesante repaso a los principales actores de la Crisis y del claro exponente de los dilemas ante los que se encontraron -y que resolvieron siempre en la dirección que mayores beneficios personales les reportaban- los autores achacan el problema al estrepitoso fallo de la FED (Reserva Federal Americana) en la supervisión del sistema bancario estadounidense. “A la luz de los resultados es evidente el fracaso de la FED en ambas atribuciones –la fijación de tipos de interés y la supervisión bancaria- luego una parte esencial de la génesis de la crisis de crédito no se debió al capitalismo salvaje ni a las exageraciones del mercado, sino precisamente a las malas decisiones de ese organismo gubernamental.” (Pág. 39)<br /><br />El segundo es un breve capítulo destinado a explicar los efectos de la crisis. Y será en el tercero donde los autores explican con detalle las consecuencias de estos efectos: implicaciones contables en la valorización de activos, las retribuciones de aquellos que ganan enormes sumas tomando arriesgadas decisiones de calificación y gestión , limitaciones al apalancamiento y provisiones anticíclicas a tomar, el papel de la supervisión global, las primeras medidas que se tomaron contra la crisis y lo que podemos aprender de lo sucedido. “Será un mundo mucho más aburrido, pero también mucho menos peligroso. Con todo el cataclismo financiero que acabamos de contemplar sentará las bases de un nuevo orden en el que surgirán múltiples oportunidades para los bancos de calidad, bien dirigidos y con una buena medición de riesgos. Tras la crisis, será el momento para que estos bancos marquen el mapa financiero de los próximos veinte años.” ( Pág. 59).<br /><br />El cuarto capítulo se dedica al comentario de los momentos más crudos de la crisis en el bienio 2008-2009 y a la aparición de los primeros brotes verdes en la economía mundial, concluyendo que las señales positivas observadas en los últimos meses “no están exentas de serio riesgos concentrados en la rapidez con la que se retiren los estímulos fiscales -los mayores desde la 2ª Guerra Mundial – y monetarios, los más expansionistas en décadas en términos ortodoxos y heterodoxos, que han permitido que el enfermo no falleciese, así como en la eventual aparición de la inflación a medio plazo. Una cosa es que a una persona prácticamente fallecida se la haya podido reanimar gracias a una actuación excepcionalmente contundente y otra muy distinta pensar que va a correr una maratón en tres meses. Haber evitado el colapso parece garantizado y hay que respirar con un cierto alivio, pero con la cautela respecto al futuro se impone.” (Pág. 65).<br />Un largo capítulo –el 5º- es dedicado por los autores a discutir si tiene sentido hablar de brotes verdes y en él plantean diferentes e interesantes aspectos tales como: Sin el saneamiento de los sistemas financieros no habrá una recuperación sostenible.; la ineludible cooperación internacional en la concesión y supervisión de las ayudas concedidas a los bancos y las estrategias de salida ; el inevitable combate feroz contra la deflacción; la necesidad de medidas de política monetaria no convencionales; las consecuencia para el futuro de la actual implantación de artillería pesada fiscal para evitar el colapso; los niveles de deuda pública asumible, etc., terminando con la descripción de los tres escenarios posibles a medio largo-plazo para el mundo. <br /><br />“Por ello , la incertidumbre es máxima y el problema es que escenarios extremos (hiperinflación, deflacción) tienen probabilidades no muy distintas de suceder en algún momento del futuro...” (Pág. 117). <br /><br />Un interesante 6º capítulo resume cómo afectaron a la economía las crisis bancarias pasadas, con especial atención a la década perdida de Japón, y qué puede esperarse ahora ante la que nos toca. <br /><br />El 7º está dedicado al comentario breve de los Países o Sectores mejor o peor posicionados ante la crisis. <br /><br />Y en el octavo se abre un interesante discurso sobre España ante la Crisis. “El mayor problema para España a largo plazo es que no tiene un modelo de crecimiento definido, en argot futbolístico, no juega a nada.” (Pág. 140) “Existe un exceso de deuda familiar, empresarial y bancaria... lo que implica un elevado coste fijo financiero en forma de intereses y dependencia excesiva de financiación exterior.” (Pág. 141) “Elevada exposición al sector (inmobiliario) claramente sobredimensionado.” “Excesiva dependencia energética del exterior...” “Baja competitividad frente a nuestros comparables europeos...”, “Elevados costes laborales unitarios...” (Pág. 142.) “Reducido nivel medio de educación...”, Baja demografía que hará que “dentro de unos años podemos tener problemas serios de mantenimiento de pensiones...” y fiscalidad diferencial respecto de Europa. (Pág. 144).<br /><br />Se comenta también las posibles políticas económicas a corto plazo y la dificultad social y política para llevarlas a cabo, concluyendo que ante las dificultades para llevar a cabo a corto plazo las necesarias reformas...”no hay más opción en el rabioso corto plazo que tirar de gasto público productivo en la medida de lo posible para sostener la demanda agregada ... hasta que los mercados nos financien los elevados déficits públicos consecuentes.” (Pág. 150).Se discute también del sistema financiero español concluyendo que “no hay riesgo real de insolvencia sistémica.” (Pág. 156) y también otros temas como el sector inmobiliario, las venjas de España como país, terminando el capítulo con una serie de consejos acerca de ¿Cómo deberían actuar las empresas españolas en este entorno? <br /><br />El último capítulo se dedica a exponer las distintas perspectivas de la economía mundial más allá de la Crisis.¿ Qué es probable que ocurra? El mantenimiento del dólar como divisa de reserva mundial, el reequilibrio del patrón de crecimiento y la estructura ahorro-deuda global, difícil convivencia con la elevada deuda pública a largo plazo; la ineludible regulación de los mercados financieros mundiales; preponderancia de los mercados de materias primas y algunos aspecto geopolíticos relevantes que pueden afectar al sistema mundial.<br /><br />Las reflexiones finales no pueden olvidarse, ni tampoco de los comportamientos esperables de los consumidores japoneses chinos y americanos que muestran la dificultad del reequilibrio mundial. En esta parte la seriedad del problema queda de manifiesto con sentencias tales como: “el mundo puede verse en los próximos años huérfano d e un catalizador que produzca un crecimiento sostenible...”, “mientras no resucite el sector privado...los déficits públicos llegarán a cifras muy elevadas...” (Pág. 212.) “El problema es la sostenibilidad de esta situación a medio plazo , ya que los gobiernos han usado ya casi todo su arsenal fiscal y, si no hay recuperación privada –y es difícil que ocurra en un tiempo- , si no hay flujo de crédito ¿qué nos depara el devenir? (Pág. 213.) Pero en las conclusiones hay referencias esperanzadoras como cuando se hace referencia a las consecuencias que los cambios técnicos a lo largo de la historia han tenido siempre para la economía: “ la realidad histórica nos enseña que algunos conceptos como la tecnología siempre terminan deparando alguna sorpresa positiva al respecto.” (Pág.213.)<br /><br /><br />2 Nota biográfica<br /><br />Sobre los autores, la editorial LID nos indica que :<br /><br />Leopoldo Torralba es analista de planificación estratégica de Ahorro Corporación; y profesor IE Business<br />School especialistas en economía.<br /><br />Economista, Abogado, MBA por INSEAD y Doctor en Historia por la UNED. Co-fundador de tododvd.com, actualmente trabaja como director en el departamento de bolsa de UBS Investment Bank y como profesor asociado de contabilidad financiera en el Instituto de Empresa. <br /><br />Bárbara Huerta es economista, Máster en Dirección Financiera por el Instituto de Empresa, y doctorando en Empresa por la UNED. Ha trabajado como auditora en una de las Big Four, continuando su carrera profesional en una de las principales multinacionales de nuestro país. Es profesora asociada del Instituto de Empresa, donde imparte la asignatura de contabilidad creativa en el máster de Dirección Financiera así como en el International MBA.<br /><br />3 Índice Sumario<br /><br />Prólogo de Joaquín Almunia. 9<br />Prólogo de Santiago Iñiguez de Onzoño. 13<br />Introducción: ¿Qué aporta este libro? 19 <br />1 Causas de la crisis crediticia global: dilemas de los agentes económicos. 23 <br />2 Principales efectos de la crisis. 41<br />3 Consecuencias de los efectos de la crisis. 47<br />4 Momentos de mayor crudeza de la crisis... y primeros rayos de los efectos. 61 <br />5 ¿Tiene sentido hablar de brotes verdes? 67<br />6 ¿Cómo afectaron a la Economía las crisis bancarias pasadas. ¿Qué puede esperarnos ahora? 123<br />7 Países/Sectores mejor/peor posicionados ante la crisis. 135<br />8 España ante la crisis. 139<br />9 Perspectivas para la economía mundial más allá de la Crisis. 173<br />Reflexiones finales. 211<br />Seis apéndices. 215<br />Notas. 245<br />Bibliografía. 247<br />Índice de cuadros. 237<br /><br /><br />4 Otras fuentes<br /><br />Algunos enlaces en los que podrá encontrar otras opiniones sobre el texto son: <br /><br />http://www.rrhhdigital.com/ampliada.php?sec=45&id=65435<br /><br />http://www.ideas-empresariales.com/noticias.cfm?idArticulo=1028&idIdioma=1&titulo=El-libro-%C2%BFEl-final-de-la-crisis?-escrito-por-profesores-de-IE-Business-School-Premio-Ensayo-2009-de-la-Fundacion-Everis<br /><br />http://libroseconomiaempleo.suite101.net/article.cfm/el_final_de_la_crisis<br /><br />http://www.capitalhumano.es/ver_detalleArt.asp?idArt=60720&action=ver<br /><br /><br />5 Nota sobre la edición actual<br /><br /> ¿El final de la crisis?<br /> Biblioteca Fundación Everis<br /> Editado por LID Editorial Empresarial S.L.<br /> www.lideditorial.com<br /> Primera Edición: Madrid 2009<br /> ISBN13: 97884 8356 1638<br /> 152 x 220 mmm. 254 págs.<br /><br /><br />6 Nota última<br /><br />Tras la nube de textos publicados sobre la crisis, éste, brilla. Así que yo de usted –al que supongo interesado y muy preocupado por la Crisis- lo compraría, lo devoraría y con lo leído replantearía mi situación. Cierto es que los autores no nos facilitan recetas para actuar en la crisis pero sí nos proporcionan abundantes claves sobre lo que está ocurriendo, por qué ha ocurrido y qué es lo que probablemente ocurrirá si las cosas se hacen bien. En este sentido le sugiero que preste especial interés a los capítulos titulados: 8. España ante la crisis y 9. Perspectivas para la economía mundial tras la crisis; le servirán de eficaz guía.... y eso es mucho.<br /><br />El libro, ha recibido el premio 2009 al mejor libro de ensayo de la Fundación EVERIS.Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-74034547352039239422009-06-18T13:39:00.003+02:002009-06-18T13:43:28.295+02:00Visiones alteradas (3): ¿Aprenderá la Inmobanca a vender activos inmobiliarios?<a href="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SjooEjQo25I/AAAAAAAAAoI/ZMI7P7bLSug/s1600-h/caos85654262px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5348631566105500562" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SjooEjQo25I/AAAAAAAAAoI/ZMI7P7bLSug/s400/caos85654262px200.jpg" border="0" /></a> <span style="color:#990000;">Decíamos en la postal anterior que la consideración acerca de que la<strong> InmoBanca</strong> no iba a poder realizar bien el trabajo de la venta de sus activos, estaba equivocada y dábamos algunas razones de ello. Ahora, aquí, seguiremos aportando razones.<br /><br />Alguna de las partes constituyentes de los supergrupos especializados es Inmobiliaria pura, decíamos, y por tanto también el conjunto incorpora esos conocimientos y, en otros casos, hay bancos asociados a inmobiliarias, por lo que no se ve por qué vayan a hacerlo mal. Pero aún en aquellos casos de bancos en los que esto no ocurriese, ésos siempre podrían:<br /><br />b) Subcontratar esas tareas, total o parcialmente, a canales inmobiliarios de éxito y eficacia comprobada.<br /><br />Algunos Bancos y Cajas, conscientes de sus limitaciones inmobiliarias y del necesario conocimiento inmobiliario para desarrollar bien la tarea de la comercialización de sus inmuebles, pueden encargar total o parcialmente esa comercialización a organizaciones seguras del sector inmobiliario que actuarían a manera de subcontratistas de las entidades bancarias. Y en este caso la necesaria competencia se derivaría a los expertos del sector hacia los cuáles las entidades de crédito externalizasen la comercialización.<br /><br />Pero además, todas las entidades, cualquiera que sea su organización, pueden acudir a dos recursos básicos adicionales para salvar esa posible falta de conocimiento adecuado para comercializar sus inmuebles adjudicados: la formación especializada y la contratación laboral de expertos del sector inmobiliario. Veámoslo.<br /><br /><strong>c) La formación especializada que puede adquirirse</strong>. </span><br /><br /><span style="color:#990000;">Este hecho es fácil de olvidar a pesar de su simpleza: y es que lo que no se tiene se puede comprar. ¿Que la entidad tiene carencia de preparación en lo Inmobiliario? Pues se busca la formación necesaria. Hay en este país múltiples procedimientos para lograr satisfacer aquella carencia. En nuestro caso, las conversaciones que hemos tenido con el principal supergrupo que se está dedicando a la gestión y comercialización de bienes adjudicados a las Entidades de Crédito y con el cuál pretendemos, en la Asociación Inmobiliaria que presido, ser un canal de referencia en la venta de aquellos inmuebles, se les ha propuesto la preparación de un plan de formación específica para resolver esas posibles carencias.<br /><br />Pero además, siempre cabe:<br /><br /><strong>d) La contratación de expertos inmobiliarios que refuercen sus equipos.</strong><br /><br />En todos los casos señalados, incluso en el caso de Entidades de Crédito que venden directamente sus inmuebles ¿están seguros sus críticos que ésas no han procedido, antes de sacar sus adjudicados a la venta, a la contratación de expertos inmobiliarios como refuerzo de su estructura de ventas? Porque de inmobiliarios en paro el mercado está sobrado.<br /><br />Sin duda ya lo han hecho o lo harán aquellas entidades. La contratación de ex integrantes de empresas inmobiliarias por parte de entidades financieras parece ser un mercado floreciente en la actualidad, así que la “<strong>Inmobanca</strong>” que es cualquier cosa menos torpe ya ha detectado su “huecos” y está empezando a tapar los mismos con las personas inmobiliarias adecuadas.</span><br /><br /><br /><span style="color:#990000;">No desprecie pues a la <strong>Reina Roja Inmobiliaria</strong>. Está gorda, sabe que lo estará cada vez más pero ya ha decidido adelgazar y para ello -como si algo tiene es dinero- ya ha contratado o está en trámite de hacerlo a los mejores especialistas en adelgazamiento inmobiliario. No los subestime. Eso siempre trae problemas.</span><br /><br /><span style="color:#990000;"></span><br /><br /><br /><span style="color:#990000;">¡Siga con cuidado... y olvídese de que sólo los inmobiliarios saben vender inmobiliaria!<br /><br />Miguel Villarroya Martín<br />www.inmobiliari.net</span><br /><br />Notas:<br />a. Léase la noticia completa en: <a href="http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html">http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html</a><br />b. Podríamos describir a la Inmobanca como el nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios, en estos momentos actuales. Sin embargo, la definición precisa de ese concepto la haremos en otra ocasión.<br />c. Algunos supergrupos pueden no contar con esta parte de comercialización inmobiliaria en su diseño inicial, pero además de poder acudir a las otras tres opciones que se comentan, siempre podrían remediar este error de diseño, incorporándola.<br />d. La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-89068165837223301702009-06-18T13:35:00.002+02:002009-06-18T13:39:17.330+02:00Visiones alteradas (2): Los Bancos y Cajas "no saben vender viviendas"<a href="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SjonUhfDNJI/AAAAAAAAAoA/RK8_XOrgEqY/s1600-h/caos71367724px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5348630740995355794" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SjonUhfDNJI/AAAAAAAAAoA/RK8_XOrgEqY/s400/caos71367724px200.jpg" border="0" /></a> <span style="color:#660000;">Continuamos respondiendo a la afirmación de que la Banca no ayuda a los promotores inmobiliarios.<br /><br />Ya hemos indicado en la serie de postales dedicadas a la <strong>Reina Roja Inmobi</strong>liaria, que la Banca –“<strong>la Inmobanca”- </strong>salvo excepciones, no quiere engordar su volumen de activos a la venta y que una parte fundamental de sus regímenes de adelgazamiento es precisamente cambiar sus rutinas de alimentación, esto es, frenar hasta el límite la entrada de nuevos activos fallidos en su estructura, en su bolsa de inmuebles. De aquí, entre otras medidas, la estricta aplicación de sus condiciones de subrogación en los préstamos concedidos a los promotores, que aplican a los clientes de éstos últimos. No parece tampoco que la estricta aplicación de sus condiciones de subrogación sea unas nuevas exigencias sino, con las excepciones de rigor, una vuelta a la prudencia. Por ejemplo, pretender que la cuota hipotecaria –el pago mensual, el pago por periodo de amortización- del adquirente, no represente más de 1/3 de sus ingresos totales no es sino una vuelta a la razón desde el dislate del 50% que en ocasiones se aceptó para la subrogación en los años del “boom”.<br /><br />Van creciendo también las noticias acerca de acuerdos de los Bancos con Promotores a los cuáles prometen esa subrogación o facilitación de la financiación a cambio de un ajuste del precio de venta.<br /><br />Por otra parte, la situación de sequía general de la subrogación en las hipotecas del Promotor o en la disponibilidad de crédito por los particulares parece que está variando y ya llevamos dos meses en los que se viene publicitando que el volumen de préstamos hipotecarios está empezando a crecer. La encuesta trimestral del <strong>Banco de España</strong> para el segundo trimestre de 2009 nos sacará de dudas pero parece que el problema ya no está en la falta de liquidez de una parte sino en la solvencia de la otra.<br /><br />Creemos pues que no es el momento de buscar culpables sino de adaptarse a las condiciones de mercado que confluyan en cada instante. Recuérdese que desde el primer momento de la vida en la Tierra, la máxima que llevamos prendida en los genes todos los seres vivos, es: adaptarse o morir. Adaptarse puede significar a veces, perder para seguir vivo. Quizás sea ahora tiempo de eso. Quizás lo que toca ahora es gestionar las pérdidas y sobrevivir a pesar de ellas. Ya llegarán otros tiempos en los que volveremos a ganar de nuevo.<br /><br /><strong>El segundo tema</strong></span><br /><div><span style="color:#660000;"><br />Ahora tenemos que enfrentarnos a la afirmación que en el párrafo reseñado sugiere que la comercialización y gestión de los activos adjudicados a la “<strong>Inmobanca</strong>” no será eficaz porque el conocimiento inmobiliario lo tienen los inmobiliarios y no la Banca, ya que vender inmuebles no es su negocio.<br /><br /><em>«En vez de gestionar las viviendas, [los bancos y las cajas] deberían apoyar al promotor para que pueda venderlas, que es el que sabe», prosigue Cutillas.</em> (1)<br /><br />Ese argumento lo he visto reiterado en muchas fuentes distintas, sobre todo en relación con los supergrupos inmobancarios que están surgiendo ahora, pero también en este párrafo se sugiere lo mismo cuando se dice que “el promotor es el que sabe”.<br /><br />Sin embargo, los que opinan que los bancos sólo saben de Finanzas y no de Inmobiliaria y que por tanto la venta a través de la “<strong>Inmobanca”</strong> (2) tiene algo de artificial e inadecuado, olvidan varias cosas como por ejemplo:<br /><br />a) La emergencia de empresas especializadas, que sí saben hacerlo, integradas en la <strong>“Inmobanca”</strong> </span></div><div><span style="color:#660000;"></span></div><br /><div><span style="color:#660000;">La creación de varias sociedades –a las que hemos llamado supergrupos (3) en otras postales- lleva implícita que la sociedad resultante de la agrupación de distintos equipos pluridisciplinares, cuenta en sus filas con una parte de la misma que sí es experta inmobiliaria, esto es, que además de expertos en fiscalidad, derecho registral, finanzas, etc., una de las partes constituyentes del supergrupo es precisamente una experta en comercialización inmobiliaria, luego no podrá achacarse a ése el “no saben hacerlo” porque en este caso una parte del supergrupo si lo sabe hacer y por ello “el conocimiento sobre lo inmobiliario” será una característica del supergrupo en su conjunto.<br /><br />¡Continuará, mientras tanto...siga con cuidado!<br /><br />Miguel Villarroya Martín<br />www.inmobiliari.net</span><br /><br />Notas:<br /><br />(1) Léase completo en: <a href="http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html">http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html</a><br />(0) Podríamos describir a la Inmobanca como el nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios, en estos momentos actuales. Sin embargo, la definición precisa de ese concepto la haremos en otra ocasión.<br />(1) Algunos supergrupos pueden no contar con esta parte de comercialización inmobiliaria en su diseño inicial, pero además de poder acudir a las otras tres opciones que se comentan, siempre podrían remediar este error de diseño, incorporándola.<br />(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-75342917462368672572009-06-16T19:04:00.001+02:002009-06-16T19:07:04.835+02:00Visiones alteradas (1): La "competencia desleal" de Cajas y Bancos<a href="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SjfREwBhbDI/AAAAAAAAAn4/bIooAfCkJio/s1600-h/caos71367663px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5347972962066721842" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SjfREwBhbDI/AAAAAAAAAn4/bIooAfCkJio/s400/caos71367663px200.jpg" border="0" /></a><br /><div>Alcobendas. (Madrid). El asunto de la Reina Roja Inmobiliaria –la aparición en el mercado Inmobiliario de lo que otros han llamado “Inmobanca”, esto es, del nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios- no está siendo bien entendido por algunos promotores ( y otros, que ahora no es pertinente señalar). Y esto va a constituir un nuevo, adicional y serio problema para los mismos.<br /><br />La “competencia” de los bancos, que algunos tachan de desleal, no es como ya hemos dicho en otra postal, ni competencia ni desleal, sino supercompetencia y desarrollo de la 2ª Ley de Situación Revisada. (1) Pero algunos promotores y agentes inmobiliarios, como ya he dicho, opinan lo contrario. Véase un ejemplo de eso (2):<br /><br />“Los bancos y cajas pueden incurrir en «competencia desleal» por vender los pisos con los que se quedan por impagos de deudas, ya sean de empresas o de particulares. Lo dijo hace poco más de un mes el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ante un concurrido auditorio formado exclusivamente por periodistas.”<br /><br />Respecto de la Competencia, aunque ya lo he advertido en algunos otros textos, me temo que hay que reiterar que lo que pasa es característico de los mercados caóticos emergentes y, por tanto, coherente con la situación cambiante en extremo que estamos padeciendo. La supercompetencia es pues el estado hacia el que estamos derivando ahora, seguramente es inevitable y nuestros promotores e intermediarios inmobiliarios harían bien en aceptarlo cuanto antes y proceder a su adaptación al emergente estado indicado.<br /><br />En cambio, como en este medio no hemos explicado con detalle la Ley de Situación Revisada, prometo hacerlo en breve, porque el papel de la “Inmobanca” vendiendo inmuebles necesita una explicación que aclare que en ello nada hay de desleal sino algo intrínseco al mercado capitalista.<br /><br />Nos toca ahora pues tratar aquí otros aspectos de lo que en la misma fuente también se recoge: </div><br /><div></div><div>«En vez de gestionar las viviendas, [los bancos y las cajas] deberían apoyar al promotor para que pueda venderlas, que es el que sabe», prosigue Cutillas. Pero propuestas al margen, se impone afrontar la realidad: «Yo lo que quiero es que liquiden cuanto antes su 'stock'. Ojalá sea en tres meses mejor que en seis».<br /><br />En esas frases, que seguramente podrían haber sido suscritas por otros muchos inmobiliarios del sector, se encuentran sin embargo algunas afirmaciones discutibles, las cuáles vamos a considerar ahora.<br /><br />a) La primera es la que dice que la “Inmobanca” debería apoyar al promotor para que pueda vender las viviendas. El reproche es pues que la banca no apoya a los promotores.<br /><br />Sobre esto último la Inmobanca responde diciendo que no habría que olvidar que el apoyo se produjo ya en el momento en el que se otorgó la financiación para, probablemente, ayudar a comprar el solar y, tras eso, apoyar la financiación de la construcción. Pero está claro que don Carlos Cutillas, presidente de Inmobiliaria Chamartín, no se refiere a eso sino, probablemente, a la subrogación a sus clientes compradores de la hipotecas concedidas al promotor. Y la queja es la falta de subrogación real de los compradores debido a la negativa de la Banca a hacerlo en muchos casos. En los momentos que dejamos atrás y quizás durante un tiempo más, la queja general resulta adecuada, cierta y real. Sin duda, en esto, llevan razón los promotores. Pero el hecho es que en las escrituras de préstamo al promotor no suele acordarse esa obligación.</div><br /><div>Y si no existe la obligación de hacerlo ¿por qué quejarse de que no se haga? Si no están obligados ¿a qué afear la conducta de las entidades de crédito? ¿Por qué va a estar mal que, si en el análisis económico-financiero del cliente que pretende subrogarse, el resultado es negativo, la “Inmobanca” lo deniegue entonces? ¿Y por qué sorprenderse de que estos análisis negativos resulten mucho más frecuentes ahora, ante la actual situación del Empleo y de la Recesión en general, que antes durante el tiempo de Bonanza?<br /><br />Una de las reglas del juego financiero-inmobiliario de la Promoción era que, salvo cuando se indicaba lo contrario, la subrogación a los clientes del préstamo al promotor no era automática. Sólo que, antes, pocos reparaban en las posibilidades de que alguna vez esa cláusula se aplicase y, ahora, se utiliza... casi siempre. La regla no ha cambiado, lo que han cambiado son las razones para utilizarla o no. Y eso, según se pacta en la escritura de préstamo al promotor, es unilateral. Luego al firmar el préstamo, el promotor sabía que eso podría ocurrir.<br /><br />Por otro lado, pónganse los promotores en el papel del banco y piensen si su conducta sería distinta ante el riesgo de impago de la subrogación de la hipoteca a conceder. ¿Cómo prestar a quién sabes que no podrá devolver el préstamo y que más pronto o más tarde pasará a ser un fallido?<br /><br />La situación denunciada es real, los promotores pueden quejarse de que ahora el juego es distinto pero las reglas no han cambiado. Sólo que ahora, la más estricta se utiliza.<br /><br />¡Siga con cuidado... y olvídese de que la Banca tiene la función de ayudarle... pues ésa sólo es capital en movimiento en pos de sus mejores jugadores y jugadas. ¿Está usted en el juego o está fuera de él?<br /><br />Miguel Villarroya Martín<br /><a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div><div></div><br /><div>Notas:<br />(1) Léase completa en: <a href="http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html">http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html</a><br /><br />(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div><br /><div></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-72070850508581480902009-05-26T18:41:00.002+02:002009-05-26T18:50:27.287+02:00Más Pretendientes al baile de la Reina Roja<a href="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/ShwduyUHgZI/AAAAAAAAAnw/ZdFG7-cnLg0/s1600-h/9817798px220x220.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5340175947771904402" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 220px; CURSOR: hand; HEIGHT: 220px" alt="" src="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/ShwduyUHgZI/AAAAAAAAAnw/ZdFG7-cnLg0/s400/9817798px220x220.jpg" border="0" /></a><br /><div>Ya es imparable, decíamos en una postal anterior. Ya es imparable el número de competidores que quieren sumarse a la venta de bienes inmobiliarios adjudicados a las Entidades de Crédito. La “obesidad” de la Reina Roja, no sólo no aleja a sus pretendientes sino que se ha constituido en su valor más atractivo.<br /><br />Hemos indicado ya a algunos que se han postulado para “ayudar” a adelgazar a la Reina Roja. Hoy traemos aquí a otro candidato. Se trata de MACE MANAGEMENT SERVICES. (En <a href="http://www.mace.co.uk/">http://www.mace.co.uk/</a> pueden encontrarse datos acerca de esta empresa.)<br /><br />De nuevo se nos dice que:<br /><br />"Podemos ayudar a las entidades financieras con los activos inmobiliarios que se están quedando fruto del canje de deuda con promotoras, o de adjudicados. Bien sean inmuebles ya terminados, bien con proyectos o promociones en marcha, Mace puede ayudar a las entidades financieras indicándoles cuánto cuesta terminar ese proyecto, controlando el coste para que no se dispare, o dándole ideas para optimizarlos a la hora de continuar con la ejecución de un proyecto, por ejemplo, usos posibles del inmueble, optimizar la construcción, etc. La crisis ha "camuflado" la ineficiencia en la Gestión de Proyectos y eso, ahora, no puede y no va a volver a pasar" asegura José Carlos Saz, Consejero Delegado de Mace en España.El nuevo servicio ha sido creado como consecuencia directa de la demanda del mercado y es que como dice José Carlos Saz "La solución de lo que puede representar un problema para las entidades financieras es, precisamente, nuestro trabajo". (1)</div><br /><div></div><div>Por lo que hemos leído en la Red sobre MACE, esta alternativa parece bien armada y capaz, y con amplia experiencia en lo Inmobiliario, por lo que resultará también un tozudo competidor para el resto de empresas que pretenden los favores de la Reina Roja Inmobiliaria.<br /><br />Tampoco las franquicias inmobiliarias se están quietas y muchas de ellas anuncian ya planes estratégicos para entrar en el negocio. De entre muchas, le dejo tan sólo dos referencias, la de Alfa Inmobiliaria y la de Look&Find.<br /><br />Vea cómo lo cuenta la primera:<br /><br />“La franquicia Alfa Inmobiliaria se resiste a ver cómo la gran cartera de viviendas de las entidades financieras le resta negocio al sector, sin hacer nada Por eso, la firma inmobiliaria ha puesto en marcha una iniciativa para actuar de intermediario comercial entre la gran cartera de pisos de la que hoy disponen Cajas y Bancos y los futuros compradores”.<br /><br />“... Hace meses que la enseña inmobiliaria mantiene conversaciones con distintas entidades<br />Financieras ofreciendo " su ayuda" para la gestión de esta cartera de viviendas. " Pero no obtuvimos ninguna respuesta positiva, al contrario, nos daban largas mientras creaban sus propias sociedades inmobiliarias "...(2)<br /><br />Véase lo que se indica (3) para Look&Find:</div><br /><div></div><div>“La firma acaba de lanzar una nueva línea de negocio llamada Banco de Propiedades con el fin de vender las viviendas del activo inmobiliario de las entidades financieras y de inversión”. Este movimiento “responde a una nueva realidad del mercado inmobiliario que Look &Find ha sabido identificar.”<br /><br />Y así, cada día que pasa, nuevas iniciativas se suman a esta idea.<br /><br />Lo dicho, ya es imparable la marcha del Sector Inmobiliario (4) hacia el estado de Supercompetencia que está emergiendo en estos días.<br /><br />Continuará; mientras tanto: ¡Siga usted pensando en cómo va a competir a partir de ahora!<br />Miguel Villarroya Martín<br /><a href="mailto:info@inmobiliari.net">info@inmobiliari.net</a></div><div></div><br /><div>Notas:<br />(1) Esta noticia aparece en diversos medios pero por ejemplo en: <a href="http://es.biz.yahoo.com/05052009/182/mace-pone-marcha-nuevo-servicio-gestion-activos-inmobiliarios.html">http://es.biz.yahoo.com/05052009/182/mace-pone-marcha-nuevo-servicio-gestion-activos-inmobiliarios.html</a> , lugar de donde hemos extraído la cita reseñada.<br />(2) Leído en la página 26 del 14/05/2009 del Diario EXPANSIÓN de Madrid .<br />(3) Leído en la revista Franquicias del mes de Abril, pág. 14.<br />(4) El mercado inmobiliario es mayor que el mercado de los inmuebles adjudicados a las Entidades de Crédito, así que, los que no asistan al baile – ya sea porque no han acudido a él o porque acudiendo, no han sido invitados- podrán dirigirse hacia la diferencia entre ambos mercados. Y como ya hemos dicho en otros lugares: Hay margen, hay vida, también hay negocio, más allá del jardín de la Reina Roja Inmobiliaria. </div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-9914190911762309592009-05-13T13:01:00.004+02:002009-05-13T13:06:28.059+02:00Supercompetencia, otro aspecto emergente del mercado inmobiliario<a href="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SgqpZipKlCI/AAAAAAAAAno/vkpBNMTjkzE/s1600-h/19735063px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5335262964835062818" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SgqpZipKlCI/AAAAAAAAAno/vkpBNMTjkzE/s400/19735063px200.jpg" border="0" /></a><br /><div>En el mercado en el que estamos van surgiendo otras iniciativas que aún siendo muy diferentes de los Supergrupos inmobiliarios a los que hemos venido haciendo referencia en las dos series de postales tituladas Superinmobiliarias y la Reina Roja Inmobiliaria, tienen en común con aquellos, su carácter de competidor extremo, en el mercado inmobiliario en el que ya nos encontramos.<br /><br />Su carácter extremo se deriva del nuevo modelo de negocio que han puesto en el mercado determinados actores muy poderosos. Este es el caso actual de las Entidades de Crédito y la comercialización que están emprendiendo, de los inmuebles que se adjudican tras diversas incidencias con sus antiguos propietarios.<br /><br />Y este es el fenómeno emergente: las entidades de crédito están acumulando un enorme número de inmuebles; las entidades de crédito se disponen (algunas ya están en ello) a venderlos a través de diversos canales y vehículos y el tamaño, los medios y el Conocimiento que hay detrás de todo ello alterarán profundamente la competencia en la venta de propiedades, en muy pocos meses.<br /><br />Como siempre ha habido bancos que han vendido sus inmuebles a través de sus sucursales o de sus inmobiliarias asociadas, acudiendo a subastas, vendiendo paquetes a inversores especiales, etc., que eso vuelva a ocurrir no nos puede extrañar ahora. Quizás, sólo podría abrumarnos el enorme volumen que esta vez han adquirido los inmuebles que están y estarán a la venta a través de los Bancos o Cajas ... pero no, en la situación actual hay algo más preocupante que su enorme tamaño. Esta vez, al tamaño, los Bancos o Cajas acompañan otra serie de aditamentos a su conducta comercial que a las inmobiliarias pequeñas –la gran mayoría- nos debería obligar a meditar y mover a la acción consecuente. Los principales y más evidentes son: la conducta colectiva del sector bancario, los múltiples canales de venta, los múltiples puntos de comercialización, la fijación del precio y la financiación asociada.<br /><br />Empezaremos por el final:<br /><br />a) La financiación asociada.<br /><br />Los inmuebles adjudicados se venderán con financiación particularizada. Y aunque cada entidad lo presentará en la forma que considere mejor, véase aquí una muestra:<br /><div></div><br /><div><strong><em>La entidad reserva para los compradores de estas viviendas su mejor oferta hipotecaria: financiación a Euribor (la referencia más utilizada para fijar el precio de las hipotecas en España) más 0,50 puntos porcentuales, sin comisiones y con un plazo máximo de 40 años. Hipotecas con esta duración se pusieron muy de moda hace un par de años, pero casi han desaparecido desde que empezó la crisis.</em></strong> (1)<br /><br />Pero lo mejor es esto:<br /><br /><strong><em>Considerado el fuerte descuento, que puede llegar a un 40 % sobre el precio que pagó el antiguo propietario, la Caja puede financiar hasta el 100% el coste de adquisición del activo sin que el crédito supere el 80% del valor de la vivienda.(</em></strong>1)<br />Y ahora una pregunta: ¿Cómo vamos a competir contra esto los que captamos en el mercado de inmuebles libres, a precios de mercado, y luego tenemos que buscar la hipoteca en alguna entidad, para nuestros clientes compradores y sufrir una valoración de la tasadora recomendada por la propia entidad financiera?<br /><br />Quizás no todas las entidades proporcionen financiación a todos sus inmuebles adjudicados y no por el precio total pero el anuncio de la segunda caja española es un aspecto a no olvidar... porque pudiera marcar una tendencia.</div><br /><div>b) La fijación del precio.<br /><br />Aunque es seguro que no todas las entidades tendrán la posibilidad de hacer bajas tan espectaculares ni en todos sus inmuebles, la dirección señalada por la segunda caja española es algo a tener en cuenta y en este sentido parece razonable apuntar que el precio del inmueble adjudicado se rebajará por la entidad de crédito para su puesta a la venta.<br /><br /><strong><em>Caja Madrid ha lanzado una campaña para vender los inmuebles que acumula en su balance con un descuento que puede llegar al 40%.</em></strong> (1)<br /><br />Y la segunda pregunta: ¿Vamos a poder competir contra esto los que captamos en el mercado de inmuebles libres a precios de mercado? ¿Podremos captar con un 40% de descuento del precio inicialmente establecido por los propietarios?<br />.................<br />Continuará; mientras tanto, ¡siga con cuidado!<br />Miguel Villarroya Martín<br />info@inmobiliari.net<br /><br /><span style="font-size:85%;">Nota:<br />(1) Leído en el artículo de Michela Romani, titulado Caja Madrid vende y financia pisos con descuentos de hasta el 40%; publicado en la página 9 del Suplemento Madrid , del periódico Expansión el 05/05/2009. Uno de sus titulares interiores es también explícito: La entidad financiará hasta el 100% del precio de compra rebajado del inmueble.<br />(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes </span><a href="http://www.clipart.com/"><span style="font-size:85%;">http://www.clipart.com/</span></a><span style="font-size:85%;"> al que está suscrito mi sitio </span><a href="http://www.inmobiliari.net/"><span style="font-size:85%;">http://www.inmobiliari.net/</span></a><span style="font-size:85%;"><br /></span></div><br /><br /><div></div></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-61903165605313354792009-04-27T21:13:00.004+02:002009-04-27T21:20:25.385+02:00La Reina Roja Inmobiliaria... y el tercer régimen de adelgazamiento (4)<p align="left"><a href="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SfYFN3FyANI/AAAAAAAAAnY/76nlleJusRI/s1600-h/9817247ps220x220.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5329452944724197586" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 220px; CURSOR: hand; HEIGHT: 220px" alt="" src="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SfYFN3FyANI/AAAAAAAAAnY/76nlleJusRI/s400/9817247ps220x220.jpg" border="0" /></a></p> <span style="color:#660000;">Entre los integrantes de la <strong>Reina Roja</strong>, algunas entidades han tomado otro camino muy diferente y así otra opción para perder “grasa inmobiliaria” es el de hacerlo por medio de equipos amplios, multidisciplinarios, de gestión, externos inicialmente a la Entidad.<br /><br />De ellos ya hemos hablado en la serie: <strong><em>Superinmobiliarias</em></strong>, por lo que aquí lo recordaremos sucintamente, con la misma estructura narrativa que para la opción anterior (la del adelgazamiento por medios propios).<br /><br />La idea general de este tercer proceso es la reunión de varias entidades de crédito en una Sociedad única que será la “propietaria” de todos los inmuebles adjudicados a cada una de éllas a cambio de determinadas participaciones en la misma, Sociedad en la que un grupo de colaboradores externos, también agrupados, se dedicará “como un solo hombre” a resolver los problemas derivados de la falta de pago de sus clientes hasta su resolución o adjudicación, gestionar los inmuebles adjudicados, depurarlos y, finalmente, comercializarlos.<br /><br />Este camino puede caracterizarse, si bien advertimos que no todos siguen exactamente la misma pauta, por los siguientes aspectos:<br /><br />a) Ese trabajo de Gestión y Comercialización lo cede cada entidad por separado a la nueva sociedad de gestión, por lo que la Colaboración entre las Entidades constituyentes va a ser la pauta de mercadeo que utilizarán entre ellas. Y de Competencia, respecto de las otras Superinmobiliarias del proceso anterior.</span><br /><div><span style="color:#660000;"></span></div><br /><div><span style="color:#660000;">Este es el punto más fuerte de la idea. Los propietarios de inmuebles no compiten sino que trabajan agrupadamente. Todos los inmuebles de esas entidades se reúnen en una sóla bolsa. NO hay pues tantas bolsas de inmuebles adjudicados como entidades de crédito sino una sola, propiedad de muchos. Esta es la gran diferencia.<br /><br />b) La Depuración y la Preparación para la futura venta del inmueble adjudicado no lo harán cada una de las distintas Entidades por separado, sino que lo hará la Sociedad en la que participan como socios.<br /><br />No es menor sino mayor el hecho de que las entidades –aunque participen en el Consejo de la Sociedad común- no tengan la responsabilidad de las tareas encomendadas a la Sociedad, salvo la de supervisión genérica. (Por ejemplo, el inmueble X que había sido adjudicado a la Entidad Z, y que ahora es de la <strong>Sociedad S</strong> se venderá a un precio que será determinado por el Consejo de Administración de la <strong>Sociedad S</strong> y no por el de la Entidad adjudicataria inicial.)<br /><br />La Gestión la hace un grupo de expertos, externos a las Entidades de Crédito, reunidos para tal fin, provenientes de distintas áreas especializadas en cada una de las facetas del negocio. No podemos entrar aquí en su comentario extenso, pero la idea de esa reunión de distintas capacidades está extraordinariamente adaptada a las nuevas circunstancias de los mercados caóticos.<br /><br />c) La Comercialización de esos inmuebles adjudicados no se realizará a través de sus propias sucursales ni a través de empresas inmobiliarias de su grupo ni por ambos medios, sino que será la <strong>Sociedad S</strong> creada la que decidirá cómo hacerlo y en cualquier caso la dirección de la comercialización será externa a las entidades originales. </span><br /></div><div><span style="color:#660000;">Y aquí pueden caber distintas variantes. Es posible que la <strong>Sociedad S</strong> se dé cuenta de que la causa de su éxito al haber sido contratado por las Entidades Bancarias radica en la reunión de sus múltiples talentos y que, por ello, traslade esta pauta también a la venta de los inmuebles. Y así, comercialice los inmuebles adjudicados utilizando varios canales, entre los cuáles debería contar con vendedores locales independientes ( aislados o agrupados en redes o en MLS) , examinados con la debida diligencia, si quiere gozar de las ventajas de la venta agrupada... <strong>O puede ser que no.<br /></strong><br />Yo no tengo dudas: la primera opción -la venta a través de muchos y especializados canales- augura un mejor éxito que la segunda, pero ambas son variantes de un negocio que llegará a ser excelente para las entidades asociadas... y para los expertos agrupados que han creado la <strong>Sociedad S.</strong> ¡Qué sea Enhorabuena!<br /><br />Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!<br />Miguel Villarroya Martín</span><br /><a href="mailto:info@inmobiliari.net">info@inmobiliari.net</a><br /><br />Notas:<br />(1) Algunos de los más conocidos supergrupos de expertos que han constituido equipos pluridisciplinares para ocuparse de la gestión y Venta de los Inmuebles adjudicados a las Entidades Bancarias son: <strong>Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias, Aliancia, Admentum, Mágnum</strong>... Estos... y algunos más, con un método de adelgazamiento u otro, serán las superinmobiliarias que cambiarán por completo el panorama de la comercialización inmobiliaria en España , en poco tiempo.<br /></div><div>(2)La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div><br /><br /><div></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-90943332186401766132009-04-25T14:39:00.002+02:002009-04-25T14:42:36.170+02:00La Pequeña Reina Roja Inmobiliaria... y sus médicos (3)<a href="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SfMFHothHXI/AAAAAAAAAnI/sIC0IDaYZ_o/s1600-h/reinaRojasIguales.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5328608412854984050" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SfMFHothHXI/AAAAAAAAAnI/sIC0IDaYZ_o/s400/reinaRojasIguales.jpg" border="0" /></a><br /><div>La Reina Roja - el conjunto de entidades financieras, grandes, pequeñas y medianas reunidas- ha despertado ya hace muchos meses de su sueño inmobiliario y lo que temió en un principio se ha ido consolidando: sus impagados crecen de una manera alarmante. De hecho, sus felices sueños anteriores se han convertido en una pesadilla que les quita el sueño y, aunque no está sola en ese acongojo, La Reina ha decidido volver a dormir de nuevo. Quizás le cueste recuperar la normalidad pero la decisión y los planes para ello ya han sido activados.<br /><br />Pero no todas han tomado la misma receta. Como ya hemos dicho, algunos han tomado la decisión de “adelgazar” por sus propios medios. A este grupo pertenecen las Cajas Mayores y, en general, los Bancos, que están afectados por la “obesidad inmobiliaria”. Y de esta posibilidad nos ocuparemos en esta postal, dejando para la siguiente la otra opción: la de buscar ayuda a través de terceros.<br /><br />La idea general de este proceso o camino de adelgazamiento autónomo, es que el antiguo departamento de Inmuebles de la entidad, quizás reforzado con nuevas incorporaciones de expertos inmobiliarios o bien la “inmobiliaria asociada o propiedad de la entidad bancaria”, se dedicará a resolver los conflictos derivados de la falta de pago de sus clientes hasta su resolución o adjudicación, gestionar los inmuebles adjudicados, depurarlos y, finalmente, comercializarlos a través de sus oficinas bancarias o sucursales.<br /><br />Este camino puede caracterizarse, si bien advertimos que no todos siguen exactamente la misma pauta, por los siguientes tres aspectos principales:<br /><br />a) Ese trabajo de Gestión y Comercialización lo hará cada Entidad Bancaria por separado, por lo que la Competencia entre Entidades va a ser la pauta de mercadeo que utilizarán.<br />Este es el talón (tendón) de Aquiles de esta idea. Está más que demostrado: la comercialización individual, no puede lograr lo que la agrupada obtiene, pues no importa el tamaño de cada uno sino la interacción de los asociados. La Acción de Conjunto de varias entidades colaborando entre sí alcanzará metas imposibles de lograr por los asociados individuales, actuando por separado.<br /><br />b) La Adquisición, la Depuración y la Preparación para la futura venta del inmueble adjudicado lo hará la Entidad por sus propios medios, utilizando los recursos jurídicos y de gestión disponibles en élla misma.<br /><br />La sobrecarga de trabajo que esto traerá a las entidades de crédito ( o a sus inmobiliarias-consorte) les obligará a nuevas contrataciones o, finalmente, a externalizar diferentes aspectos de todo el proceso.<br /><br />Las entidades tendrán que resolver aspectos insólitos en su actividad bancaria, tales como el almacenaje de miles de llaves de los inmuebles adjudicados, y otros, para los que necesitarán gente con habilidades especiales no bancarias sino de tipo registral, concursal, de abogacía, inmobiliaria, etc.<br /><br />c) La Comercialización de esos inmuebles adjudicados se realizará a través de sus propias sucursales, a través de empresas inmobiliarias de su grupo o por ambos medios, pero en cualquier caso la comercialización será interna a la entidad y no contará con vendedores locales independientes.<br /><br />Mientras que los dos grandes grupos de gestiones anteriores pueden ser realizados internamente con mayor o menor éxito, el tercero es el definitivo y más difícil pues al final habrá que vender lo adjudicado.<br /><br />En esta opción cabe comercializar lo propio a través de sus sucursales. Por lo leído, se dispondrá en cada sucursal, de un rincón inmobiliario en el que tomando una web como base, los bancarios ofrecerán sus inmuebles a través de esa base de datos. </div><br /><div></div><br /><div>Una segunda opción, compatible con la anterior, consiste en derivar la comercialización –y parte de la gestión- a la inmobiliaria propia de la Entidad. Este es el caso de las Cajas Grandes y los Bancos que poseen Inmobiliaria propia. Respecto de la primera tiene la ventaja de que los vendedores son inmobiliarios y disponen de la experiencia precisa, pero aún así el tamaño de la Inmobiliaria quedará afectado por el volumen de inmuebles que recibirá ella sola, muy diferente al que recibía en tiempos de Bonanza.<br /><br />De una u otra manera nos encontraremos con Competidores que van a tener un peso grande en la Intermediación de Inmuebles en nuestro País. Y aunque su existencia es de antaño , el enorme tamaño de sus bolsas propias, nos va a afectar de una forma enteramente nueva al resto de inmobiliarios. Y en cuanto a su número serán tantas como Entidades diferentes escojan este solitario camino. Muchas pues, muchas. Muchos competidores de gran tamaño y elevada excelencia, en el emergente Mercado hacia el que derivamos.<br /><br />Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!<br />Miguel Villarroya Martín<br /><a href="mailto:info@inmobiliari.net">info@inmobiliari.net</a><br /><br />(1)La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div><br /><div></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-50288200859473519422009-04-25T14:36:00.002+02:002009-04-25T14:39:25.018+02:00La Reina Roja Inmobiliaria... y sus regímenes de adelgazamiento (2)<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SfMEayd7o6I/AAAAAAAAAnA/6u2HNZSd9Fk/s1600-h/9817247ps220x220recorte.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5328607642379854754" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 220px; CURSOR: hand; HEIGHT: 150px" alt="" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SfMEayd7o6I/AAAAAAAAAnA/6u2HNZSd9Fk/s400/9817247ps220x220recorte.jpg" border="0" /></a><br /><div>Hemos dicho en la postal anterior que la <strong>Reina Roja Inmobiliaria</strong> - el conjunto de las entidades financieras, grandes, pequeñas y medianas- no quiere estar acumulando “obesidad” inmobiliaria , sino que, no habiendo querido engordar, ahora lo que quiere es adelgazar, esto es, quiere desprenderse –no a cualquier precio ni en cualquier caso- de la grasa que invade sus arterias y limita la circulación de su sangre ( la fluidez de su efectivo). Esto no parece muy cuestionable.<br /><br />Pero también hemos dicho que para “eso tendrá que someterse a un proceso de pérdida de peso racional, sistemático y del que puedan justificarse experiencias anteriores de éxito” y que “para ello tendrá que ponerse en manos de especialistas”. Y esto si es cuestionable.<br /><br />La <strong>Reina Roja Inmobiliaria</strong> puede “adelgazar” e ir perdiendo “peso” inmobiliario por varios caminos diferentes. El primero, por sus propios medios – que a veces da resultados- , un segundo, poniéndose en manos de especialistas en adelgazamiento, solución que suele tener más éxito. Incluso, a través de un tercer, método como es no ingiriendo más “grasa” de la estrictamente necesaria para la supervivencia, se puede mantener el estado de peso en el que nos hallemos.<br /><br />En el caso de las Entidades de Crédito esos tres caminos también están disponibles. Hay entidades que quizás por su poca exposición a lo inmobiliario durante estos últimos años, hoy ni les sobra “grasa inmobiliaria “ ni es fácil que admitan a partir de ahora más de la que pueden digerir. En este caso, manteniendo la dirección que seguían estas entidades hasta ahora, están a salvo de la “obesidad” inmobiliaria. Por eso no necesitan a nadie, más allá de sus equipos de dirección bancaria habituales. Pero como estas entidades constituyen una minoría muy escasa, no hablaremos de ellas.<br /><br />Otras –la mayoría, aunque con distinto “peso”- habrán estado expuestas en exceso durante estos años a lo Inmobiliario. Y en estos casos ahora sí tienen que ser consecuentes con su estado. Pero... ¿para bajar el peso de lo inmobiliario, incluso para no seguir engordando más, qué podrían hacer, cómo podrían actuar? Pues por otros caminos diferentes tales como: </div><br /><div></div><div>a) Hacerlo, como en el caso anterior, por medio de sus equipos de dirección bancaria habituales, a través de sus departamentos de inmuebles, y usando como comercializadores a sus sucursales, sin colaborar con agentes externos para la venta. En este caso las entidades pueden contratar laboralmente a expertos del Sector Inmobiliario para reforzar sus equipos de dirección.<br /><br />Una variante de este camino es hacerlo, no a través de sus Departamentos de Inmuebles, sino a partir de las inmobiliarias asociadas o propiedad de la entidad Bancaria.<br /><br />Esta situación suele corresponder a Entidades que trabajan sólas.<br /><br />b) A través de equipos ajenos, externalizando total o parcialmente ese proceso de adelgazamiento, usando finalmente como comercializadores la red de sucursales de la Entidad –o grupo de entidades- También pueden recurrir a agentes externos para la venta de sus inmuebles o ambas cosas a la vez<br /><br />Esta situación puede corresponder tanto a Entidades que trabajan sólas como a aquellas iniciativas que contemplan el trabajo conjunto con varias entidades, pero lo sustancial es el recurso de las Entidades de Crédito hacia equipos externos multidisciplinares para la gestión de los inmuebles adjudicados.<br /><br />Nótese, que a pesar de que el objetivo final es el mismo –reducir el peso de lo inmobiliario en la entidad bancaria y mantenerlo a un nivel bajo- los procesos señalados son muy distintos.</div><br /><div></div><div>Del primero, el lector ya habrá oído hablar de los pocos bancos de los que se presume su minoritaria exposición hacia lo inmobiliario. Por eso nada más diremos de este proceso.<br /><br />Y de los dos últimos casos –los más abundantes- hemos encontrado ejemplos muy característicos en la RED, que trataremos en sucesi<img class="gl_photo" alt="Añadir imagen" src="http://www.blogger.com/img/blank.gif" border="0" />vas postales. (De algunos de ellos ya hemos hablamos en la serie anterior de artículos dedicada a las Superinmobiliarias.)<br /><br />Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!<br />Miguel Villarroya Martín <a href="mailto:info@inmobiliari.net">info@inmobiliari.net</a><br /><br />(1)La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-59765515419544451762009-04-20T20:12:00.004+02:002009-04-20T20:21:50.360+02:00La “Obesidad” de la Reina Roja Inmobiliaria<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/Sey83apAGfI/AAAAAAAAAm4/WObx92mIwb4/s1600-h/9817247px200x200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5326840119502576114" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/Sey83apAGfI/AAAAAAAAAm4/WObx92mIwb4/s400/9817247px200x200.jpg" border="0" /></a> <span style="color:#660000;">Cuando en la literatura empresarial se habla de <strong>La Reina Roja</strong> generalmente se refiere con ese nombre a la Reina de Corazones, personaje que aparece en unos textos de <strong>Lewis Ca</strong>rroll (Alicia <strong>en el País de la Maravillas</strong> y en su continuación <strong>A través del Espejo</strong>). Generalmente se referencia junto con alguno de sus fragmentos o citas chocantes, especialmente el que ha llegado a conocerse como <em><strong>“el dilema de la Reina Roja”</strong></em> (0) . Pero en esta ocasión yo voy a utilizarla con otro significado y lo voy a referir a la Gran Banca Española: hoy, una <strong>auténtica Reina del Ladrillo</strong> (1) con un poder real tan grande, al menos, como la Reina del cuento indicado.<br /><br />La tenencia de valor real por la Banca no es de ahora, lleva siglos dictando lo que puede ser y el capitalismo sigue gozando en la actualidad de una salud de hierro (de oro), pese a quién pese y pese a la actual Recesión. Hoy está convaleciente, grave es su enfermedad pero con un pronóstico seguro de curación... Todo lo seguro que podemos estar en un mundo impredecible, pero en el que cosas tales como la muerte y el poder del dinero son cosas muy poco cuestionables.<br /><br />Así que vamos a fijarnos ahora en algunos aspectos de esta nueva y terrible situación de Recesión que padecemos, en relación con los inmuebles adjudicados de la Gran Banca.<br /><br />1) Si había algunos que no se lo creían o aceptaban, esta actual Crisis lo ha dejado transparente: <strong>No hay ningún poder real que se asemeje, en su capacidad de violencia, a la del dinero.<br /></strong><br />2) La duda entre la regulación del mercado o de su liberalización se ha despejado de una vez por todas: <strong>un mercado totalmente liberalizado no es un mercado libre sino un mercado salvaje</strong>. (2)</span><br /><div><span style="color:#660000;"></span></div><br /><div><span style="color:#660000;">3) Ya no hay duda sobre el cambio: <strong>Todo puede cambiar radicalmente en breve tiempo y pillar entre las ruinas de lo establecido anteriormente, a cualquiera de nosotros</strong>. </span></div><div><span style="color:#660000;"><br />4) Las creencias económicas establecidas han sido mitos (un cuento para niños) con el que no han adormecido en el pasado y del cuál <strong>hemos despertado sorprendidos a una realidad amarga, emergente y caótica.<br /></strong><br />5) La gran Banca permanece y se mantiene por sí misma, intervenida, ayudada o comprada por otros, hasta en esta debacle actual. Mientras miles de empresas de distinta clase pueden caer, las de ésa naturaleza casi siempre <strong>permanecen vivas bajo una forma u otra</strong>.<br /><br />6) Aún con alguna baja, <strong>la gran Banca saldrá reforzada de esta Crisis.</strong> Hay noticias que ya hablan de miles de inmuebles que han sido adjudicados, o están en trámite de serlo, hacia la Banca a causa de impagos, insolvencias u obligaciones frente a las entidades de crédito no satisfechas por sus propietarios. Y la experiencia de la Crisis anterior parece avalar la idea de que en ésa última, los inmuebles adjudicados que luego fueron comercializados, fueron un buen negocio.</span></div><div><br /><span style="color:#660000;">7) <strong>La Reina Roja</strong>, por el ladrillo, está engordando, legalmente, a marchas forzadas (de esto no puede ya dudarse ante la avalancha de noticias en Internet y otros Medios que dan cuenta de este nuevo –por su exagerado tamaño- hecho) de tal forma que <strong>la Banca Reina</strong> ya debe de ser la mayor propietaria de inmuebles de toda España... y si no lo es, lo será en breve. Y lo será </span><span style="color:#660000;">mientras dure esta etapa de recesión salvaje que padecemos. Sobre esto parecen haber pocas discrepancias. </span></div><div><span style="color:#660000;"></span></div><br /><div><span style="color:#660000;">8) La <strong>Reina Roja Inmobiliaria</strong> está engordando sin querer hacerlo. Los inmuebles son su “grasa” y como se sabe bien, al igual que para el cuerpo una cierta cantidad de grasa es vital, su exceso en cambio puede hacer peligrar su salud. Y lo mismo pasa en la <strong>Gran Banca</strong>, un cierto número de inmuebles adjudicados es bueno para élla, pero un exceso es perjudicial. Por efecto de lo anterior, <strong>la Reina Roja Inmo</strong>biliaria, que sabe del peligro de la <strong>“obesidad” inmobiliaria</strong> y de sus efectos en su contabilidad, no quiere estar gorda, sino que quiere adelgazar. Por eso sabe que tendrá que someterse a un proceso de pérdida de peso racional, sistemático y del que puedan justificarse experiencias anteriores de éxito. Y para ello tendrá que ponerse en manos de especialistas. </span></div><div><br /><span style="color:#660000;">Esta lista, que podría ser completada con otros aspectos de la realidad emergente en la actualidad, solo apunta a hechos. No hay nada personal en todo ello ni es a mi juicio moralmente reprochable, simplemente, lo que está ocurriendo es que <strong>la lógica del capital se reordena para hacer frente a la nueva situación caótica hacia la que derivamos.</strong></span><br /><br /><span style="font-size:85%;">Notas:</span></div><div><span style="font-size:85%;"><br /><span style="color:#330099;">(0) </span><span style="color:#330033;">Sobre <strong>el dilema de la Reina Roja </strong>hablaremos en futuras postales. Véase mientras tanto el Capítulo 2: <strong>El jardín de las flores vivientes</strong>, de <strong>A través del Espejo</strong>.<br />(1) La expresión <strong>reina del ladrillo</strong>, referida a la Banca la he encontrado en:</span> </span><a href="http://www.laverdad.es/murcia/20090209/economia/banca-reina-ladrillo-tras-20090209.html"><span style="font-size:85%;">http://www.laverdad.es/murcia/20090209/economia/banca-reina-ladrillo-tras-20090209.html</span></a><br /><span style="font-size:85%;">(2) La expresión: “<em>un mercado liberalizado no es un mercado libre sino un mercado salvaje</em>” se la leí al ex-presidente del Colegio de APIS de Madrid, don <strong>Prudencio Gómez Moraleda</strong>, hace unos seis años.<br />(3) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes </span><a href="http://www.clipart.com/"><span style="font-size:85%;">www.clipart.com</span></a><span style="font-size:85%;"> al que está suscrito mi sitio </span><a href="http://www.inmobiliari.net/"><span style="font-size:85%;">www.inmobiliari.net</span></a><br /><br />Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!<br />Miguel Villarroya Martín<a href="mailto:info@inmobiliari.net">info@inmobiliari.net</a></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-32884143839100858032009-04-16T10:50:00.005+02:002009-04-16T10:58:22.779+02:00Una reunión importante para lo inmobiliario –2–<p align="left"><a href="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SebypCyFK1I/AAAAAAAAAmw/2XdfONK5E9w/s1600-h/bancario21047331px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5325210396347673426" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://2.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SebypCyFK1I/AAAAAAAAAmw/2XdfONK5E9w/s400/bancario21047331px200.jpg" border="0" /></a></p>Creo que sobre el tema que ha desatado tan gran número de comentarios a mi anterior postal titulada: <strong>Una reunión importante para lo inmobiliario</strong> sobre la, a mi juicio importante reunión celebrada en Madrid el día 24 de Marzo y en la que se presentó la iniciativa de <strong>Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI),</strong> se ha insistido en exceso en los detalles de la misma y no tanto en que aquélla no era sino la verificación de un estado de cosas, de una manifestación de lo que está ocurriendo en el mercado caótico actual y de una emergencia insoslayable.<br /><br />Véase que hoy mismo, jueves 16 de abril, otra iniciativa similar iba a ser celebrada (1) (2) con un título y temario similares. Otro<strong> supergrupo</strong> ( Un conjunto de empresas diferentes con capacidades complementarias y suplementarias en alguna pequeña parte, reunidos en una nueva estructura para dar culminación a una tarea, de acuerdo con la <strong>Filosofía de la Acción de Conjunto</strong>), llamado <strong>ADMENTUM </strong>se está preparando para realizar las misma tareas que las que presentaron los de <strong>ACSI</strong>.<br /><br />Hoy mismo –16/04/2009- también leo en la prensa (3) que: <strong>Pisos propiedad de Bancos buscan comprador “on line”</strong> . En el artículo se presenta la compañía SOSPisos, la cual afirma mantener ya acuerdos con tres entidades para promocionar la venta de sus pisos a través de la plataforma de Internet que poseen. Quieren ir a más e indican que quizás tras el verano hayan alcanzado acuerdos con seis entidades bancarias. Es una iniciativa diferente a las dos anteriores pero son un ejemplo de los numerosas redes, empresas, franquicias, agencias individuales, etc., que han aceptado la realidad próxima y han reaccionado en el mismo sentido que la citada. Aunque nadie puede prever el futuro es posible que a muy corto plazo veamos decenas y decenas de portales inmobiliarios que se dediquen a la venta de inmuebles adjudicados. (Además de los que ya había que no eran pocos.)<br /><br />Pero las dos iniciativas primeras no están sólas pues ya se anuncia para primeros de junio la presentación de otra conferencia denominada: <strong>Gestión de activos Inmobiliarios de las Entidades Financieras,</strong> en las que se va a presentar las claves de esta nueva situación, y en la que uno de sus puntos de más interés para nosotros es: <strong>Nuevos modelos de Negocio: Equipos externos multidisciplinarios para la Gestión de los patrimonios Inmobiliarios</strong>. Y no se hablará de uno sólo.<br /><br />No me extrañaría tampoco que de aquí al verano apareciesen otras de esas iniciativas de diferentes supergrupos económicos-legales-inmobiliarios-tributarios-etc. ...además de una legión enorme de comercializadores de activos adjudicados, vía Internet o no.<br /><br />Y todo esto a la vez que otras iniciativas en las que esos activos no van a ser comercializados así, sino directamente por las mismas entidades bancarias. En el límite, algunas de éstas, acudirán a las dos formas de gestión y comercialización.<br /><br />El asunto creo yo es reconocer – y en ese sentido van mis postales recientes- que: “Hemos pasado de un sector en el que los promotores eran los actores principales a un escenario en el que el papel principal lo desempeña la Banca” (4).<br /><br />Un buen motivo para la reflexión de nuestros Intermediarios Inmobiliarios... y para el diseño de una estrategia de adaptación a ese nuevo escenario.<br /><br />Notas:<br /><span style="color:#660000;">(1) La reunión se titulaba: <strong>GESTIÓN DE ACTIVOS ADJUDICADOS. Aspectos jurídico-fiscales, urbanísticos, técnicos y financieros</strong>. E iban a participar en élla, empresas tales como URBE Asesores Jurídicos, GARRIGUES Abogados y Asesores Tributarios, CLIFFORD CHANCE, ENRIQUE PORTO Estudio de Arquitectura, Plataforma Admentum y otros.<br />(2) No conocemos la razón de su suspensión a última hora.<br />(3) En el diario <strong>Expansión</strong>, página 29.<br />(4) <strong>Eduardo Fernández-Cuesta</strong>, presidente de <strong>CB Richard Ellis</strong> de España . (En la página núm. 8 del artículo publicado en <strong>CINCO DÍAS</strong> del 09/04/2009, titulado: <em>Nuevos cimientos en el Sector Inmobiliario</em>)</span><br /><span style="color:#660000;">(5) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes</span> <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> <span style="color:#660000;">al que está suscrito mi sitio</span> <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-32414353571031920982009-04-14T19:52:00.002+02:002009-04-14T19:56:14.557+02:00Otra reunión, otro aspecto puntero<a href="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SeTOK4PbZ8I/AAAAAAAAAmg/aaDUKQvRTQk/s1600-h/Obralia.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5324607345749878722" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 220px; CURSOR: hand; HEIGHT: 220px" alt="" src="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SeTOK4PbZ8I/AAAAAAAAAmg/aaDUKQvRTQk/s400/Obralia.jpg" border="0" /></a><br /><div><span style="color:#660000;">Esta misma tarde hemos acudido a la reunión que ACCIONA-DRAGADOS-FCC Y FERROVIAL.AGROMAN han celebrado en la Cámara de Comercio de Madrid. Se trataba de la presentación del portal</span> <a href="http://www.obralia.com/">http://www.obralia.com/</a><br /><br /><span style="color:#660000;">La reunión ha comenzado por la descripción del portal y de los servicios que ofrece a sus usuarios típicos, proveedores, fabricantes, proveedores, contratistas, constructores, etc. , por parte de Don Jesús Gil Director General de Obralia. A continuación han intervenido brevemente, D. Pedro Arribas de ACCIONA, D. Juan Eliza de Ferrovial y D. Fernando Navarro de Fomento. Y ha cerrado la presentación D. Carlos Hernández, también de Obralia.<br /><br />El lector interesado que no haya podido acudir a la presentación puede visitar el sitio indicado o mandar un e-mail a</span> <a href="mailto:información@obralia.com">información@obralia.com</a> <span style="color:#660000;">para obtener información detallada de ese portal.<br /><br />Dado que el portal no se dedica a la Intermediación o comercialización de Inmuebles de los que yo me ocupo, mi referencia al mismo obedece <strong>al carácter ejemplar de ese portal</strong>. Y es que nosotros los intermediarios inmobiliarios necesitaríamos algo parecido.<br /><br />Entre las cosas destacables es que el portal no lo promueve una empresa sino un conjunto de éllas, de las cuáles las indicadas son sólo una parte. Las primeras aportaron al proyecto común, capacidades, algunas iguales y otras diferentes, y lo orientaron de acuerdo a una visión compartida de su negocio. Y es que esos competidores poderosos se dieron cuenta de que <strong>la Cooptación es mejor que la Competencia extrema</strong> y, sin dejar de competir en determinadas áreas, obras y lugares, se pusieron de acuerdo en una serie de cosas que les beneficiaban a todos. Por ejemplo, acordaron que una serie (cada vez mayor) de procesos básicos de su trabajo fuese normalizado. Otro de sus logros ha sido la obtención un directorio extenso de profesionales del sector con descripción de todos las capacidades individuales de cada una de sus empresas. También es destacable el establecimiento de normas de comunicación para todos los procesos que en su área de trabajo se precisan, tales como normalización de procesos de facturación, presentación y comparación de ofertas, etc.</span></div><br /><div><span style="color:#660000;"></span></div><div><span style="color:#660000;">Igualmente, el portal contiene enormes cantidades de información estructurada sobre la materia que les es propia –la ejecución de obra-, que sus mantenedores recogen, elaboran y ponen a disposición de sus asociados.<br /><br />No es menor el que un portal, inicialmente previsto para esos grandes desarrollasen un proyecto para mejorar los procesos de Compras de sus enormes organizaciones individuales, haya ido integrando a un buen número de empresas de todo tipo de tamaño y condición –siempre en torno de la realización de obras-, alrededor de su portal. Este carácter “<strong>atractor” de otros muchos</strong> que ha logrado ese portal es una característica de los Sistemas Complejos, se desarrolla en los momentos caóticos de la vida de los Sistemas ... y asegura un éxito final enorme, si <strong>el atractor supera un cierto nivel umbral de atractibilidad.</strong> Y parece que Obralia va en ese camino. ¡Enhorabuena!<br /><br />Miguel Villarroya Martín<br /></span><a href="mailto:info@inmobiliari.net">info@inmobiliari.net</a></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-2129116216827709682009-04-07T09:46:00.002+02:002009-04-07T09:49:02.880+02:00Declaraciones sensatas sobre el Sector<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SdsFQGq-iKI/AAAAAAAAAmY/ttVDq4bkc9w/s1600-h/20121795px220x220.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5321853158895290530" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 220px; CURSOR: hand; HEIGHT: 220px" alt="" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SdsFQGq-iKI/AAAAAAAAAmY/ttVDq4bkc9w/s400/20121795px220x220.jpg" border="0" /></a><br /><div>En la entrevista que en <strong>La Gaceta de los Negocios</strong> (1) el periodista d. J<strong>uan Bosco Martín-Algarra</strong> le hace al economista d. <strong>José Luis Feito</strong> (2), éste dice cosas enteramente razonables. Le cito una:<br /><em><span style="color:#660000;"><br />“Por mucho que digan que hay que cambiar el modelo de la economía, la construcción será esencial para la recuperación de la economía española. ( Pero) Si no se hacen reformas como ésta (3), cuando la construcción vuelva a arrancar dentro de tres o cuatro años, será un rebote corto, de gato muerto.”</span></em><br /><br />Hay varios temas de interés en ese párrafo. El primero, se puede resumir en la frase con la que titulaba yo una de estas postales: <strong>La Construcción ha sido parte del problema y ha de formar parte de la solución.</strong> El menosprecio hacia el sector ha hecho olvidar su profunda contribución anterior a la riqueza nacional y puesto de manifiesto que con ese motor casi apagado, la “cosa” no funciona.<br /><br />El dato que también se aporta en esa cita y por el cuál se dice que <em>“la Construcción arrancará en tres o cuatro años”</em> es sólo una opinión, autorizada... pero incomprobable a los efectos prácticos y por eso no la comento. Pero que sea sólo la reforma del mercado laboral la que se necesite en nuestro sector para que éste arranque, eso es discutible, no porque no sea necesaria sino porque además hacen falta otras cosas, tales como: a) simplificación extrema de los trámites y tiempos necesarios para pasar de suelo rústico a urbano, b) simplificación radical en el proceso de obtención de licencias, c) modernización al límite del sistema de producción de bienes inmuebles, d) profesionalización completa del proceso de comercialización de esos mismos inmuebles, e) recuperación del prestigio social de los promotores e intermediarios inmobiliarios, f) ausencia de interferencias del poder político en todo el proceso inmobiliario, g) modernización de las leyes y normas que afectan a todo lo inmobiliario, h) Reinvención de un marco de relaciones e ideario sobre el sector, enteramente nuevo, i) Vigilancia profesional y estadística sobre el desarrollo real del sector, etc.<br /> (Termino, porque la idea ya está clara con lo que he anotado, si bien estoy seguro que el lector podría añadir otras cosas a esta lista.) </div><br /><div></div><div>Léase la noticia (4) porque el lector encontrará en ella muchos otros puntos de interés, además del aquí reseñado.<br /><br />Notas:<br />(1) Página 14 del día 10/03/2009<br />(2) Economista del que el periodista indica: <em>“Su experiencia profesional en el Ministerio de<br />Economía, el Banco de España, el FMI, la OCDE y Morgan Stanley bastaría para demostrar<br />que le sobra autoridad para decir Io que dice.”</em><br />(3) Se refiere al ajuste del mercado laboral.<br />(4) Titulada: <strong>“Con el “boom” del ladrillo o sin él, estaríamos en Crisis”.</strong><br />(5) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a> </div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-14445743019006655312009-04-03T10:44:00.004+02:002009-04-03T10:51:28.552+02:00Una tarea pendiente: la mejora de la imagen del Sector<a href="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SdXN0jTD9bI/AAAAAAAAAmQ/QeCmYf-uOnM/s1600-h/25861340.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5320384837520192946" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SdXN0jTD9bI/AAAAAAAAAmQ/QeCmYf-uOnM/s400/25861340.jpg" border="0" /></a> En el blog (1) del diario <strong>Expansión</strong> aparece una postal titulada: <strong>Crisis inmobiliaria hasta 2012</strong> en la cual diferentes autores expresan su opinión acerca de la duración de la Crisis –la postal es del 06-10-2008- Es una postal discreta, aséptica, educada, cuya lectura no choca especialmente. Es una postal normal en la que alguien – la periodista <strong>Pilar Riaño</strong>, de Barcelona- recoge pulcramente las opiniones de distintos expertos del Sector.<br /><div><br />A mí ni siquiera me choca la disparidad de las previsiones de esos diferentes autores ni, en alguno de ellos, su rotundidad, ni siquiera quiero bromear con la marca de la bola de cristal que utilizan para hacer esa predicción –sin duda son marcas diferentes- , ni voy a extenderme en lo que ya le he contado en otras postales mías: la impredecibilidad del futuro en los Sistemas Complejos como es el del Mercado Inmobiliario; <strong>no, lo que me ha aterrado en esta ocasión son los comentarios a la postal.<br /></strong><br />Entre los que ha despertado, se encuentran cosas tales como: (He dejado la penosa ortografía de algunos, tal cual.)</div><br /><div></div><div><strong><span style="color:#009900;">Ojala se pudriesen todos los promotores que se han aprovechado de la pobre gente para comprarse BMW y demás. Ladrones!<br /><br />Me voy a Bahamas, gracias a todos los currantes. (Remitido por alguien que firma como Constructor con suerte)<br /><br />hay mucho buitre por ahi revoloteando. vais a tener que alimentaros a base de ladrillos.<br /><br />Compadezco tu desgracia, pero siempre hay que estar vigilando y más en el sector inmobiliario que se ha enriquecido sin escrupulos, de los multiples que conocí, de cada 10 uno es empresario, el resto no se deberian haber puesto nunca, pues ahora les vendrán las penas.<br /><br /></span><span style="color:#009900;">Al constructor con suerte que vigile el colesterol y la tensión y que tiene un año mas, y que las chicas jovenes le daran de besos , pero que no tenga ninguna enfermedad, porque se va acordar de su familia cuando era una persona sin tanto dinero. La mejor felicidad es tener la conciencia tranquila y muchos promotores no la tienen, no le tengo envidia, sino pena ya que la vida es otra cosa y la felicidad no viene por tenr mucho dinero. Lo se por propia experiencia</span></strong></div><br /><div>Hay también algún comentario más amable y neutro pero el asunto es que a una comunicación aséptica le cae un auténtico chaparrón de improperios. No es la crítica lo que me sorprende sino la falta de contención, de corrección y de mesura, en las respuestas. Discrepar no es insultar e Insultar lleva muchas veces a perder el razonamiento y el valor posible de la crítica.<br /><br />He visto más situaciones similares que parecen aventurar –pues no conozco encuestas recientes sobre la imagen del sector entre la sociedad en general-... que no les gustamos a muchos. Y me temo que esto: el logro de una imagen “normal” de los intermediarios inmobiliarios ante la sociedad, <strong>sea uno de los temas menos comentados entre nosotros a la hora de proponer soluciones para el Sector</strong>.<br /></div><br /><div>Notas:<br />(1) http://www.expansion.com/2008/10/06/empresas/inmobiliario/1172532.html<br />(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a><br /><br />Miguel Villarroya Martín<br /><a href="mailto:info@inmobiliari.net">info@inmobiliari.net</a></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-73037362975258533442009-03-28T14:12:00.002+01:002009-04-03T10:52:29.308+02:00Un “atractor” inmobiliario evidente: la aparición de sociedades inmobiliarias de origen bancario<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/Sc4i95KMB3I/AAAAAAAAAmI/a3SNzxjoR0Y/s1600-h/21047734px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5318226656682051442" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 269px" alt="" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/Sc4i95KMB3I/AAAAAAAAAmI/a3SNzxjoR0Y/s400/21047734px200.jpg" border="0" /></a><br /><div>En muy diferentes medios se ha publicado estas semanas la creación de distintas sociedades de gestión inmobiliaria, de origen bancario, que se va a dedicar a la comercialización de sus propias bolsas de inmuebles. Bolsas propias significa aquí inmuebles que las entidades de crédito poseen provenientes de sus deudores, generalmente personas físicas que solicitaron préstamos hipotecarios y empresas que no pudieron transmitir a clientes particulares sus promociones, además de otros inmuebles provenientes de distintas fuentes.<br /><br />Eso –como tantas otras cosas de la actual Recesión- no es nuevo pues los Departamentos de Inmuebles en los Bancos ya existían desde hace mucho. Lo que es nuevo son dos cosas distintas: a) Que el Volumen de las Bolsas de Inmuebles será enorme y b) que esta comercialización de Bienes tiende a agruparse, es decir, que vienen a ser superbolsas provenientes de distintas entidades financieras <strong><span style="color:#660000;">y que serán manejadas por un solo operador</span></strong>.<br /><br />Este aspecto, por el que elementos que antes trabajaban independientemente y que, a partir de un momento dado, se ponen a trabajar agrupadamente es una característica de la Acción de Conjunto, lo que aventura un éxito importante a la idea en cuanto los elementos “sueltos” empiecen a interactuar entre ellos. Estoy seguro que tras un cierto caos –desorden- emergerá una nueva estructura de éxito, <strong><span style="color:#660000;">pues así ocurre en todos los Sistemas Complejos</span></strong>.<br /><br />Véase por ejemplo – entre muchas otras- la noticia publicada en la página 20 del periódico CINCO DÍAS del día 08/03/2009 , titulada <strong><em>“Las Cajas crean una sociedad para ahorrar capital”</em></strong> y también la postal publicada por nosotros en este mismo blog, que mencionamos más abajo.<br /><br />Las agencias Inmobiliarias de cualquier procedencia ( APIS, asociados empresariales a la patronal AEGI, otros asociados a organizaciones profesionales tales como Expertos Inmobiliarios, Expertos Técnicos Inmobiliarios, GIPES, etc,) deberían tomar nota que ésta –y el resto de noticias acerca de otras sociedades Inmobiliarias Bancarias- <strong><span style="color:#660000;">no son una noticia más.</span></strong> Estos nuevos competidores, se llamen como se llamen e indiquen lo que indiquen sus departamentos de prensa, son unos competidores descomunales. Su presencia alterará el mercado de la intermediación profundamente – de ahí que las incluyamos en el conjunto de atractores de la nueva dinámica del mercado- Nada <strong><span style="color:#660000;">va a ser igual a partir de ahora, también a causa de este hecho.<br /></span></strong><br />A partir de ahora, algunos de nuestros competidores en la intermediación serán enormes, por agregación de tamaños procedentes de muchas bolsas individuales, además disponen ya de la mayor red comercial que existe en España –las sucursales bancarias- , actúan conjunta y coordinadamente de acuerdo con la filosofía de la Acción de Conjunto –otra de los hallazgos de la Teoría del Caos- , no tienen ningún problema de Captación de Inmuebles pues trabajarán con adjudicados, no tienen problema de Ventas en Exclusiva pues actuarán como propietarios, sus Precios pueden ser muy bajos –se habla de que ofrecerán descuentos del 25%-. Por si esto fuera poco, tienen mucha mejor Imagen que nuestras inmobiliarias y ... disponen de un elixir maravilloso: el Capital necesario para financiar la compra, que suponemos administrarán con cuidado.<br /><br />Como ejemplo principal de esta nueva situación, hace unos días hemos conocido una muy interesante iniciativa que ya hemos referenciado aquí en la postal titulada: <strong><span style="color:#660000;">Una reunión</span><span style="color:#660000;"> importante para lo inmobiliario</span></strong> y a ella remitimos al lector interesado.<br /><br />Diferentes noticias de estos días nos advierten además de la existencia de más de esas “superinmobiliarias”. Véase por ejemplo las noticias publicadas en <a href="http://www.inmodiario.com/">http://www.inmodiario.com/</a><br />tituladas: <a title="Gerens Hill crea Aliancia, una sociedad para gestionar activos inmobiliarios de bancos y cajas " href="http://www.inmodiario.com/109/4469/gerens-hill-crea-aliancia-una-sociedad-para-gestionar-activos-inmobiliarios-bancos-cajas.html">Gerens Hill crea Aliancia, una sociedad para gestionar activos inmobiliarios de bancos y cajas </a>o bien: <a title="Gerens Hill lanza un servicio para gestionar activos inmobiliarios de los bancos " href="http://www.inmodiario.com/109/3927/gerens-hill-lanza-servicio-para-gestionar-activos-inmobiliarios-bancos.html">Gerens Hill lanza un servicio para gestionar activos inmobiliarios de los bancos </a><br /><br />Otras ideas diferentes pero siempre alrededor de la idea de la Venta Compartida están elaborándose. La idea de <strong><span style="color:#660000;">“supergrupos inmobiliarios”,</span></strong> esto es la reunión en una sola Bolsa de Inmuebles (o de otros servicios y productos inmobiliarios) de las Bolsas individuales de cada uno de los integrantes, y su comercialización conjunta, está ya en el Mercado. Véase a manera de espléndido ejemplo: <a href="http://www.obralia.com/">http://www.obralia.com/</a><br /><br />Una idea parecida –aunque en mi opinión peor adaptada a las circunstancias de un Mercado Complejo- es la iniciada por el Banco de Santander y que podríamos etiquetar como una forma de <strong><span style="color:#660000;">comercialización multigrupo</span></strong> . Véase por ejemplo las noticias publicadas en <a href="http://www.inmodiario.com/">http://www.inmodiario.com/</a> tituladas: <a title="'Los" href="http://www.inmodiario.com/124/4522/los-promotores-bajaran-precios-todo-lo-que-puedan-marco-acuerdo-santander.html">Los promotores bajarán los precios "todo lo que puedan" en el marco del acuerdo con el Santander </a>o bien: <a title="Santander financiará el 100% de la compra de un piso si el promotor rebaja un 20% su precio " href="http://www.inmodiario.com/124/4509/santander-financiara-100-compra-piso-si-promotor-rebaja-20-su-precio.html">Santander financiará el 100% de la compra de un piso si el promotor rebaja un 20% su precio </a>. Estas informaciones han salido también en muchos otros sitios.<br /><br />La importancia de estas noticias no puede ser obviada por los lectores inmobiliarios pues las primeras manifestaciones de aquellas apuntan a que las “<strong><span style="color:#660000;">superinmobiliarias”</span></strong> y las otras formas de distribución agrupada descritas tienen todas las papeletas para constituirse en verdaderos atractores alrededor de los cuáles –entre otros factores fuerza- va a girar el complejo mercado inmobiliario que viene.<br /><br />Convencidos de ello planteamos entonces una pregunta que ponemos aquí para el debate:<br /><br />Y si el competidor es más joven, más fuerte, más guapo, más simpático y tiene más dinero que nosotros ¿con quién bailará la chica (el mercado de clientes)?<br /><br />Y ante la evidente respuesta a esa pregunta: ¿qué vamos a hacer los intermediarios inmobiliarios que trabajamos individualmente... en lo nuestro?<br /><br />¿Vamos a seguir con las disputas cainitas entre nosotros?... ¿Vamos a seguir con la separación entre los distintos actores o asociaciones de agentes?... ¿Vamos a seguir despreciando la Filosofía de la Venta Compartida, una parte de la Acción de Conjunto?... ¿Vamos a seguir renunciando a la adaptación al Mercado Caótico, cualquiera que sea su estado actual?... ¿No es tiempo de actuar conjuntamente?... <strong><span style="color:#660000;">¿No viene a ser este caso de unión entre las bolsas de Inmuebles de muy diferentes Cajas de Ahorro, un ejemplo a seguir?</span></strong>... ¿No deberíamos preferir la colaboración a la confrontación?<br /><br />Y si se acepta esto último: ¿cómo podríamos avanzar en este sentido?... ¿cuáles podrían ser los primeros pasos?<br /><br />Ánimo, espero su opinión sobre estas cuestiones pero <strong><span style="color:#660000;">no deje de reparar en esto: el baile continuará con nosotros unidos, desunidos... o sin nosotros</span></strong>.<br /><br /><br />Miguel Villarroya Martín<br /><br />Nota: La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-63937099998124043812009-03-25T10:53:00.002+01:002009-03-25T10:59:04.034+01:00Una reunión importante para lo Inmobiliario<a href="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/ScoAVHFm-wI/AAAAAAAAAmA/vgCs-VxVW6Q/s1600-h/21045721px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5317062672744119042" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/ScoAVHFm-wI/AAAAAAAAAmA/vgCs-VxVW6Q/s400/21045721px200.jpg" border="0" /></a> Ayer día 24 de marzo tuvo lugar, en el Hotel NH Eurobuilding de Madrid, una reunión organizada por <a href="http://www.intereconomiaconferencias.com/">http://www.intereconomiaconferencias.com/</a> bajo el título de Estrategias y retos en la Gestión y Venta de los Activos Inmobiliarios Adjudicados. Se trataba de la presentación de diferentes aspectos de la futura aunque próxima puesta a la venta de las propiedades que el grupo de Cajas de Ahorro integradas en AHORRO CORPORACIÓN, si bien, sus contenidos teóricos podrían extrapolarse a otras iniciativas de gestión y comercialización de otras entidades bancarias. Se trataba de exponer diferentes aspectos que ese trabajo a desarrollar va a llevar consigo.<br /><br />Fue una reunión importante bajo muchos puntos de vista y una cierta idea de su valor puede advertirse en los titulares de las ocho ponencias que se presentaron. Esas fueron: <strong><span style="color:#660000;">Claves del éxito en la gestión de los activos adjudicados en el sector banca</span>rio</strong> ( Presentado por IREA), <strong><span style="color:#660000;">Cuestiones jurídicas y fiscales en la adjudicación y gestión de inmuebles</span></strong> (P. por GARRIGUES), <span style="color:#660000;"><strong>Carteras de suelo: aspectos diferenciadores de esta crisis</strong>.</span> (MAGNUN GESTIÓN DE ACTIVOS), <span style="color:#660000;"><strong>Gestión de Activos No Singulares: Vías de Comercialización. La Gestión de GESINAR en la crisis de los 90 como modelo de referencia</strong></span> (Banco BBVA), <span style="color:#660000;"><strong>Gestión de Activos singulares: particularidades propias del sector Hotelero</strong></span> (IREA), <span style="color:#660000;"><strong>El paso de la Teoría a la práctica: La estrategia de Ahorro Corporación en la gestión de sus inmuebles.</strong> </span>(ACSI, AHORRO CORPORACIÓN SOLUCIONES INMOBILIARIAS), <span style="color:#660000;"><strong>El papel de las Nuevas Tecnologías en la gestión de activos inmobiliarios adjudicados</strong></span> ( UN MILLÓN DE CASAS), <strong><span style="color:#660000;">Outsourcing en la Gestión de Activos Inmobiliarios</span></strong> (GETSA).<br /><br />Múltiples cosas podrían señalarse sobre lo expuesto en ellas pero sólo quiero resaltar dos:<br /><br />a) Lo descomunal del tamaño de la cartera de inmuebles que saldrán a la venta desde una sóla fuente: la ACSI. Lo que inevitablemente va a hacer que, la ACSI –junto con el resto de varias y distintas sociedades que también van a disponer de otras fuentes de inmuebles adjudicados provenientes del resto de entidades bancarias, se constituyan en un nuevo y poderoso <strong>“atractor” del Sector Inmobiliario </strong>al que vamos: esto es, el nuevo mercado inmobiliario, la nueva situación hacia la que nos dirigimos, girará inevitablemente alrededor de esas “superinmobiliarias” de activos adjudicados. (De lo que hablaremos en una próxima postal.)<br /><br />b) Que en el diseño de esas inmobiliarios se contempla <strong>la colaboración con muchas inmobiliarias locales para la venta de esos activos adjudicados.</strong> Y aunque se apuntó que eso se haría de acuerdo con el debido análisis de los agentes existentes en la zona donde radiquen los inmuebles adjudicados, ésa es sin duda una buena noticia para los agentes inmobiliarios del Sector.<br /><br />La ACSI sigue elaborando su Plan de Negocio – y aunque la complejidad del mismo se adivina por las informaciones que expusieron en su presentación, ya disponen de muchísimo trabajo adelantado - . Parece también que será después de este próximo verano cuando se ponga “en mercado” esta iniciativa, a la que es fácil augurar un éxito extraordinario.<br /><br />Finalmente, debemos de felicitar a la empresa Intereconomía por la feliz organización y celebración de tan importante evento para el sector y su amable invitación a la Jornada referida.<br /><br />Miguel Villarroya Martín<br /><a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a><br /><br />Notas: La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-58500826776012566852009-03-21T11:12:00.003+01:002009-03-21T11:17:17.687+01:00<a href="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/ScS-O8CtcXI/AAAAAAAAAl4/FJ2tlAkEUuU/s1600-h/23140348px200.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5315582624048968050" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 200px; CURSOR: hand; HEIGHT: 200px" alt="" src="http://3.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/ScS-O8CtcXI/AAAAAAAAAl4/FJ2tlAkEUuU/s400/23140348px200.jpg" border="0" /></a> <div><span style="color:#660000;">Entre las malas noticias de estos días hay una que amenaza con convertirse en atractor alrededor del cual gire parte del mercado inmobiliario, como es el del Alquiler: <strong>se trata de los departamentos municipales de alquiler de viviendas</strong>. No es una novedad puesto que en la situación anterior ya existían en muchas ciudades y desde hace tiempo. El problema es que ahora parece ir a más, a mucho más. No es pues sólo la existencia de esos organismos municipales –perfectamente innecesarios por otra parte- lo que nos preocupa, pues hemos aprendido a trabajar con ese tipo de competencia, que algunos consideran como desleal, lo que nos inquieta es <strong>el carácter creciente de su intensidad y su extensión –existencia- cada vez mayores. </strong><br /><br />Véase lo leído en: (1),<br /><br /></span><em><span style="color:#660000;">Rentas congeladas a los jóvenes entre 18 y 35 años durante cinco años y un seguro sobre impago para los propietarios durante ese periodo, entre otras ventajas, son las medidas estrella del Ayuntamiento de Alcobendas para fomentar et alquiler a través de la Bolsa de Vivienda Joven.<br /></span></em></div><br /><div><span style="color:#660000;"><em>El objetivo es sacar al mercado del alquiler entre 500 y 600 pisos vacíos, generar una actividad econ6mica notable y ayudar a los jóvenes , que no pueden hacer realidad su proyecto vital (casarse, emanciparse... ) porque el banco no les da los avales bancarios solicitados por los propietarios . No conocemos otro ayuntamiento que apoye de esta manera a sus jóvenes», explica Ignacio García de Vinuesa, regidor de Alcobendas.<br /></em><br />En el suelto del periódico se explican las medidas de apoyo a los jóvenes (pago de las actualizaciones de renta a cargo del Ayuntamiento, pago de los seguros y avales, coste del sometimiento al arbitraje, etc.) .<br /><br />Pues bien, cuando esta barbaridad sea un hecho, entonces:<br /><br /><strong>Todos esos pisos se retirarán del mercado libre de Alcobendas para pasar al del mercado municipal.<br />Todos esos pisos no podrán ser gestionados por los agentes inmobiliarios libres.<br />Todos esos pisos no generarán comisiones de intermediación a los agentes inmobiliarios libres.<br />Estos hechos generarán además consecuencias imprevisibles</strong> (2) (3)<strong> en el mercado local de Alcobendas.</strong><br /><br />Y esto se hace en un momento en el que las cuentas municipales no son precisamente boyantes. Pero parece que la captura de votos allana cualquier dificultad presupuestaria.<br /><br />Por otra parte, aunque el munícipe de Alcobendas dice no conocer otras iniciativas que pudieran asemejarse a las que ha tomado, el lector conocerá , seguramente por haberlas sufrido, otras próximas a su lugar. Y éste es el problema: la replicación de estas conductas que invaden áreas económicas en las que los Poderes Públicos no debieran entrar a competir, puede constituirse -si se extiende- en un grave problema para los agentes inmobiliarios.<br /><br /><strong>¿Por qué no se ocuparán de lo suyo? Que en este caso sería la de modificar las condiciones legales y sociales del Arrendamiento en España para que la seguridad y confianza de propietarios e inquilinos fuesen homologables a las de los países avanzados. Pues no, es más fácil salir en la foto invadiendo mercados ajenos, interviniendo en el Mercado la libre competencia ... al fin y al cabo –deben pensar- las víctimas de esa invasión son sólo intermediarios inmobiliarios.</strong></span><strong><br /></strong><br />Notas:<br /><span style="font-size:85%;">(1) En la página 79 del diario ABC del día 19/03/2009. Artículo de Carmen Arnanz.<br /><br />(2) Ayer mismo –antes de haber leído yo la noticia en la prensa- vino a la inmobiliaria una persona con la pretensión de que el propietario le congelase las rentas de alquiler, precisamente, durante cinco años. ¡Un lector más rápido que yo sin duda! Nunca nos había pasado antes.<br /><br />(3) Que el pago de parte de la renta y de sus costes de formalización y actualización cuando sea, de esos 500 o 600 pisos que arrendarán unos particulares, sea a cargo de las arcas municipales: ¿Aventura nuevas subidas de impuestos para todos los ciudadanos de Alcobendas? Para mí que sí.<br /><br />(4) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes </span><a href="http://www.clipart.com/"><span style="font-size:85%;">www.clipart.com</span></a><span style="font-size:85%;"> al que está suscrito mi sitio </span><a href="http://www.inmobiliari.net/"><span style="font-size:85%;">www.inmobiliari.net</span></a><br /></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-11671487495324323402009-03-10T12:23:00.005+01:002009-03-10T12:30:39.362+01:00Ya entre nosotros<a href="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SbZO1uwyUlI/AAAAAAAAAlo/ThPv9b6aCvs/s1600-h/10053538x400px.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5311519495522767442" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 400px; CURSOR: hand; HEIGHT: 264px" alt="" src="http://1.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SbZO1uwyUlI/AAAAAAAAAlo/ThPv9b6aCvs/s400/10053538x400px.jpg" border="0" /></a> He estado dos meses y medio fuera de la circulación y sin apenas leer y escribir nada. Así que cuando he vuelto a “estar entre nosotros” tal y como me ha dicho un amigo, he empezado por donde solía, esto es, leyendo por la mañana los recortes de prensa a los que tengo acceso.<br /><br />¡Qué sorpresa, apenas nada ha cambiado! Los titulares son perfectamente intercambiables por los que se publicaban antes de la Navidad de 2008. Los mismas noticias acerca de cifras de venta en disminución, similares empresas camino del Concurso, idénticas quejas sobre la financiación que otorgan los bancos, parecidas catástrofes en las noticias referidas a los Fondos de Inversión Inmobiliaria, amargas notas sobre cifras del paro, etc. Tras el paréntesis que ha significado para mí estos dos meses y medio, nada de lo publicado parece ser sensiblemente diferente a lo ya impreso antes de ello.<br /><br />Bien quizás sea que dos meses y medio sea poco tiempo para que la situación haya cambiado, pero me temo que no sea así y que lo que eso signifique sea que la recesión está congelando a nuestro sector. Ya no existe el temporal, ya no hay turbulencias, ya no hay crisis, pero el Sistema que constituye el Mercado ha entrado en Recesión. Ya hemos comentado en postales anteriores que <strong><span style="color:#660000;">las Crisis terminan siempre en una bifurcación, una de cuyas ramas es la Recuperación y otra es la Recesión. No puede adivinarse a priori qué camino tomará una Crisis pero sí se sabe que los Problemas y las Oportunidades que se padecen y gozan en ellas terminan yéndose posteriormente por uno u otro camino</span></strong>. (A lo que contribuye sensiblemente la manera como hemos reaccionado ante la Crisis.) Y esta vez hemos ido en la mala dirección y desembocado en la segunda opción.<br /><br />En esta nueva posición, <strong>los Sistemas</strong> –y entre ellos los económicos- <strong><span style="color:#660000;">se alojan en posiciones alejadas del Equilibrio anterior en el que vivían y por ello les ocurren muchas cosas inesperadas, pero la primera de todas ellas es que se terminan las grandes alteraciones y solicitaciones típicas de las Crisis y aparecen fenómenos enteramente nuevos tras unos momentos de calma. Y en esto estamos, en la Calma ominosa y opresiva que precede a una nueva situación para el Mercado. </span></strong>En ella, los sistemas económicos, financieros, administrativos, productivos, etc., se están reorganizando sin que podamos predecir cómo terminarán haciéndolo finalmente.<br /><br />Es muy interesante conocer que <strong>en esas posiciones alejadas del Equ</strong>ilibrio, lo que hemos aprendido en estos últimos cuarenta años nos indica que <strong><span style="color:#660000;">los sistemas alterados, caóticos, se orientan hacia atractores nuevos en torno a los cuales se organizan para dar lugar a situaciones y estructuras muy diferentes de las que ocupaban y tenían antes de entrar en la Crisis.</span></strong> Y otra no menos interesante es que en esas situaciones los sucesos que ocurrirán no pueden predecirse. Y también, que la trascendencia de los hechos futuros no pueden derivarse de la importancia de su naturaleza actual, comprobándose que, por el contrario, algunos hechos estadísticamente irrelevantes ahora, pueden desencadenar hechos futuros de gran importancia.<br /><br />Sobre esta nueva situación del Mercado en tiempos impredecibles, caóticos, alterados, seguiremos hablando en próximas postales. <div><br /><div>(1) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a> al que está suscrito mi sitio <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-67547079765484678682009-02-16T11:44:00.000+01:002009-02-16T11:46:27.925+01:00Artículos básicos sobre lo inmobiliarioDe vez en cuando surge en la prensa algún artículo que, por su contenido u oportunidad, sería deseable que fuese reproducido libremente en cualquier otro medio. El talento que incorpora, las ideas que aporta, los matices que señala son a veces imprescindibles. Y su conocimiento general, necesario.<br /><br />En este artículo concreto (1) que trata de la Crisis Económico-Financiera, el autor va comparando las visiones de intervencionistas y liberales a lo largo de los últimos años, apostando claramente por la opción liberal. Le dejo aquí, a manera de cita, el último párrafo del artículo de <strong>GUY SORMAN:<br /></strong><br /><strong><em>“En nombre de la felicidad común, ojalá que las políticas de reactivación que se están aplicando tanto en Estados Unidos como en Europa tengan éxito; sabemos por experiencia que es posible un éxito a corto plazo, pero que seguramente será seguido por una vuelta a la inflación. Por lo tanto, sigue siendo indispensable preparar una alternativa, lo que Hayek (2) denomina una utopía de recambio.”</em></strong><br /><br />Vamos a dar al lector el lugar dónde lo hemos encontrado, recomendando vivamente su lectura. <br /><br />Agradeceríamos la contestación a esta postal, así que ¿quién se anima a escribir sobre la “utopía de recambio”?<br /><br />Otro artículo imperdible es el titulado La Banca siempre dice sí (3) que aparece en el semanario DOSSIER EMPRESARIAL <a href="http://www.dossierempresarial.com/"><span style="color:#3366ff;">www.dossierempresarial.com</span></a> del 13/02/2009. Su subtitulo aclara su contenido, el cual es: ¿Qué requisitos debe cumplir una empresa o una persona para que le concedan un préstamo? : Solvencia acreditada, un historial intachable y bajo endeudamiento.<br />¡Hágase con él!<br /><br />Notas:<br /><br />(1)El artículo viene firmado por <strong>GUY SORMAN</strong> y ha sido publicado en la página 3 del diario ABC (de España, http://www.abc.es), de fecha 16/02/2009 bajo el título de: <strong><em>Crisis ¿Quién tiene la culpa?<br /></em></strong><br />En versión digital puede hallarse en:<br /><span style="color:#3366ff;">http://www.abc.es/20090216/opinion-tercera/crisis-quien-tiene-culpa-20090216.html</span><br /><br />(2) Se trata de un economista austriaco llamado <strong>Friedrich A. Hayek</strong> (1899-1992). Véase por ejemplo su biografía en <span style="color:#3366ff;">http://www.hayek.org.ar/biografia.jsp.htm</span>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-86467773212140070182009-02-16T11:43:00.000+01:002009-02-16T11:44:18.902+01:00Un titular sobre lo inmobiliario, desordenadoEn una breve nota de redacción del diario CINCO DÍAS publicada el 02/02/2009 (1) se trata de un aspecto parcial del último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), como es el decrecimiento de las hipotecas contratadas –con los últimos datos conocidos, Noviembre de 2008-, y ello, tanto en número como en volumen, y tanto en el mes como en su variación interanual.<br /><br />Estos aspectos han sido comentados en muchos otros medios, con los mismos datos del Informe del INE y con similares comentarios, pero si destaco esta fuente, es por su título: sencillamente está invertido respecto de la realidad. No es que La caída de las ventas de viviendas haya hundido la contratación de hipotecas, sino que, por el contrario, es la caída de la contratación de hipotecas la que ha hundido la venta de las viviendas.<br /><br />No puede confundirse la causa con la consecuencia, si se quiere entender lo que está pasando.<br /><br />El resto del artículo es excelente… y los datos estadísticos que comenta, espantosos.<br /><br />Notas:<br />(1) El artículo se titula: “<strong><em>La caída de las ventas de viviendas hunde la contratación de hipotecas.</em></strong>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-14321793198052604922009-01-17T12:13:00.004+01:002009-01-17T12:17:42.958+01:00Valoraciones Inmobiliarias "a cuchillo"<a href="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SXG90T6jXJI/AAAAAAAAAk0/m-1UMxlbT20/s1600-h/2025984.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5292219743533751442" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 10px 10px 0px; WIDTH: 372px; CURSOR: hand; HEIGHT: 400px" alt="" src="http://4.bp.blogspot.com/_pJKh8XDYAcQ/SXG90T6jXJI/AAAAAAAAAk0/m-1UMxlbT20/s400/2025984.jpg" border="0" /></a><br /><div>No resulta especialmente risueña la lectura del diario Expansión del día de hoy 13/01/09. Es obvio que la culpa no es del mensajero, pero la lectura del mensaje me ha arruinado el día.<br /><br />Mire lo que dice en uno de sus editoriales, titulado: <strong>Nuevo Vía Crucis Inmo</strong>biliario:<br /><br />Llega una nueva hora de la verdad para el sector inmobiliario. El cambio de año obligará a estas compañías a actualizar el valor de sus activos. Una revisión con tintes trágicos tras el frenazo del mercado y que se une a la depreciación ya efectuada por algunas éllas. El desplome de los precios, al que se resisten los grandes grupos, puede dejar a algunas inmobiliarias en el alambre o, incluso, condenarlas al concurso de acreedores, a pesar de la moratoria de dos años aprobada por el Gobierno para que la da del valor de los activos no aboque a las empresas a la disolución Aún así, la amenaza de que se produzca una rebaja patrimonial por debajo de los créditos vinculados blande (se cierne, más bien) sobre el Sector.<br /><br />Siga usted leyéndolo en el periódico, mi cuota de preocupación diaria ha sido ya rebasada. Y no se olvide de leer igualmente el titulado: <strong>Las inmobiliarias se preparan para un dramático ajuste inmobiliario </strong>(de don José Sánchez Arce) o el titulado <strong>¿Y ahora cómo salgo de esta?</strong> (de don Sergio Saltz).<br /><br />El problema de estas muy malas noticias es que son ciertas y van a influir casi inmediatamente en el resto de valoraciones inmobiliarias, lo que aventura un muy crudo invierno para nuestro sector inmobiliario, que ni siquiera el optimismo compulsivo de algunos de mis compañeros me puede hacer olvidar. </div><div></div><div></div><div>(1) La imagen utilizada es de <a href="http://www.clipart.com/">http://www.clipart.com/</a>, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web <a href="http://www.inmobiliari.net/">http://www.inmobiliari.net/</a></div>Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4164582867256649710.post-73415396773095159962009-01-07T21:21:00.000+01:002009-01-07T21:23:05.165+01:00MARIPOSAS CON ALAS DE ESTRONCIOEn un mundo globalizado los problemas distantes no existen pues su lejanía tiene el grosor de una hoja de papel de periódico o la duración del instante en el que comunican la noticia en la tele, radio o Internet.<br /><br />Cuando yo me quejaba de que las esperanzas puestas por muchos en el próximo Presidente USA, el sr. Obama, para resolver los problemas económicos que actualmente nos asolan globalmente y señalaba una masacre “in crescendo” que había surgido aquellos días en Palestina y que continúa manando sangre a raudales, señalaba que cosas como estas últimas también forman parte del problema.<br /><br />La postal no iba pues, dirigida contra el sr. <strong>Obama</strong> –<strong>McCain</strong>, se hubiese enfrentado con la misma situación, caso de haber ganado- ni siquiera contra el <strong>Sistema USA</strong> que lleva más de medio siglo apostando por los victimadores y no por las víctimas, y no porque yo esté de acuerdo con ello sino porque un blog inmobiliario no es el medio natural para expresar mi evidente desacuerdo con esa política.<br /><br />La idea –que creo sin embargo haber explicitado con claridad en la primera postal- era que cualquier problema de una cierta dimensión que ocurra en una parte del planeta –como la agresión israelí, la estafa piramidal del <strong>Sr. Madoff,</strong> el posible corte de gas ruso a Occidente, etc. - repercute en todo el mundo porque el “sistema” económico es ya el planeta entero.<br /><br />Y no es ya el tiempo de considerar que el delicado aleteo de un mariposa en la húmeda selva brasileña pueda afectar las cotizaciones de la bolsa de futuros de Bankok en los días siguientes, pues esa frase, con la que se suele ilustrar alguna de las consecuencias de la <strong>Teoría actual del Caos,</strong> es demasiado bella cuando se contemplan las filas de refugiados asesinados en escuelas de la ONU. Hoy, mientras continúen las <strong>muertes de civiles en Gaza</strong>, <strong>las hambrunas en Somalia</strong>, <strong>el genocidio de algunas etnias en algunas partes del África</strong>, etc., la influencia del Caos se representa mejor por algún dedo que en algún lugar del desierto israelí, iraní, afgano u otro, pueda estar “acariciando” un botón <strong>que desate finalmente a los demonios llamados Estroncio, Cesio o Plutonio y vuelvan estos a caminar libres sobre la Tierra</strong>: una forma algo salvaje de terminar con nuestros problemas inmobiliarios, sin duda.<br /><br />Por eso me quejaba yo en la anterior postal de que los asesinos y ladrones de todas clases sigan apostando, una y otra vez, al rojo (de sangre) en una ruleta mortal en la que el negro también existe. <strong>Alguna vez las cosas no saldrán como prevén los que las inician –y se benefician- de estas cosas y entonces, hasta nosotros, lejanos y ausentes de eso que “no es nuestro problema”, sentiremos el pesado aleteo de las mariposas con alas de estroncio</strong>.<br /><br />………………………..<br />Y ya creo que vale de causas externas. Conviene cambiar a las internas y más estrictamente inmobiliarias y, sobre todos a las soluciones posibles, y, si no fuese el caso, al menos a los remedios que alivien aquéllas.<br /><br />¡Que este nuevo año nos vaya mejor a todos!Miguel Villarroyahttp://www.blogger.com/profile/17032344640367136584noreply@blogger.com0