ORO EN LADRILLOS

Rio Turbio, Una Metafora Inmobiliaria

2010-03-15T15:13:00.001+01:00

Arroyo de la Vega. Alcobendas. Madrid.

En el periódico La Nueva España, de Asturias, hemos leído un artículo cuyo enlace le dejamos aquí (1), titulado: Rioturbio, burbuja de pisos baratos, cuya lectura recomendamos vivamente pues está lleno de interés.

En él se da cuenta de la situación del mercado inmobiliario local de una barriada minera del valle de San Juan, (cerca de Mieres). Su autor D. Montañés nos da cuenta del estado en el que se hallan muchas viviendas de ese sitio en el que por ausencia de demanda, los precios han bajado hasta situarse en: “en precios muy baratos con respecto a otras áreas del concejo.” Y se apuntan en él las principales causas de esa situación.

Podría pensarse que esto sólo tiene interés local – de hecho, es una noticia local- pero no es sólo así pues en ese sitio se concreta una de las situaciones que en otros lugares hemos denominado –usando la feliz frase de Gonzalo Bernardos de la UB- la ciénaga de Sreck… y eso sí tiene interés general, dado que a manera de ejemplo se pueden observar en esa barriada las características de los inmuebles que pertenecen a una categoría del stock de viviendas cuya probabilidad de comercialización es nula o casi nula.

Los aspectos clave son:

a) Estamos hablando de barriadas de viviendas obsoletas, con imposibilidad de resolver algunas cosas que suavizarían esa obsolescencia: “La mayor parte de las viviendas a la venta se ubican en los pisos altos de los inmuebles. «El gran problema es que no hay ascensor y, hasta la fecha, no se ha encontrado ninguna fórmula que permita instalarlos»”.(Esto hace pensar en cajas de escalera y zonas comunes mínimas, con patios que no llegan al nivel de calle.)

b) De viviendas construidas bajo unos supuestos que hoy son diferentes y que no admiten reversibilidad: eran viviendas pequeñas, modestas, de bajo precio y calidades justas, pensadas para alojar a los mineros de la cuenca del carbón de esa zona; tema estratégico y protegido entonces cuando se construyeron y hoy, con serios problemas por su rendimiento y su capacidad de contaminación. “Medio siglo después las minas ya están cerradas, el río baja relativamente limpio y las viviendas siguen ahí, al mejor precio.” El problema en esto es que, que sea bueno no significa que la venta vaya a concretarse.

c) En las que el precio bajo –de 400 a 500 euros por metro cuadrado- no logran mantener vivo el mercado pues apenas hay demanda en compra : “Por buscar un ejemplo que sirva de referencia dentro del municipio, los pisos protegidos que actualmente se construyen en la Mayacina triplican esta cantidad, con 1.400 euros por metro cuadrado”.

d) Con un retroceso demográfico enorme sin vistas de que se revierta la tendencia: “Actualmente la comunidad está compuesta por 1.216 vecinos, una cifra muy lejana a los 5.000 residentes que hubo a principios de la década de los setenta, cuando el carbón aún no había entrado en época de racionamiento y el «baby-boom» estaba en su apogeo.”

Lo que se condensa en una muy baja deseabilidad por esas viviendas: “ Las viviendas son ya viejas y quienes se interesan por ellas suelen ser familias sin recursos para acceder al mercado de primera mano o en el casco urbano de Mieres.”. Es decir la demanda que llega es la que por diferentes causas no puede acceder a otras localizaciones, diseño, calidades y precios. Y siempre, según leemos, con carácter provisional: “la mayoría no tiene intención de quedarse, buscan algo provisional y económico hasta poder acceder a una residencia nueva».

Un ejemplo tan perfecto de viviendas en la ciénaga de Sreck debería explicitarse aún más, pero con lo dicho queda claro el postulado básico de todo esto: durante décadas hemos construido mucho (bien, mal y regular) basándonos en Supuestos de Mercado para mercados que ya no existen ni es probable que vuelvan nunca, para situaciones demográficas que ya no son lo que se pensó que iba a ser y con criterios de deseabilidad muy diferentes a los de la época actual. Y si a eso se añade los cambios demográficos y de vida de sus posibles demandantes… ¿cómo extrañarse pues de que, ni a precios muy baratos, esas viviendas tengan una demanda nula o residual?

No se olvide, la ciénaga de Sreck tiene alguna característica atroz: se traga algunas viviendas (o locales, fábricas, parcelas, urbanizaciones o bloques enteros) y rara vez los devuelve al mercado.

Notas:
(1) http://www.lne.es/caudal/2010/03/14/rioturbio-burbuja-pisos-baratos/886147.html
(2) Las frases entrecomilladas son del artículo reseñado.
(3) La imagen utilizada en esta postal pertenece a www.clipart.com, portal de imágenes al que está suscrito nuestro www.inmobiliari.net

El Stock Inmobiliario

2010-03-15T15:10:00.001+01:00

Otra vez con el “stock”, las páginas de este fin de semana se han llenado de referencias al mismo y como no podría ser distinto con muy diferentes expresiones y alcance .

Ya entenderá el lector que la evaluación del número de viviendas en “stock” carece de interés, no porque carezca en sí de valor, bien al contrario, sino porque en estos años de crisis y recesión las distintas evaluaciones que en cada momento dan los expertos consultados no coinciden, encontrándose en ellos enormes diferencias. Tampoco es consuelo que se nos explique que esto es debido a las diferentes metodologías empleadas o que se argumente que, además, un cierto “stock” de viviendas sin vender es necesario para que el sistema de promoción inmobiliario funcione correctamente.

El estado de la cuestión es que el número de viviendas en “stock” en cada momento, es un misterio que no se disuelve ante las diferentes evaluaciones de expertos en el sector, y que esto, continúa sin visos de resolución. ¿Tan difícil sería en establecer una metodología consensuada para evaluar ése y otros datos básicos para la correcta conducción del sector inmobiliario? ¿Se imagina el lector conduciendo un coche con varios relojes en el tablero de mando, basados en tecnologías y criterios diferentes, que le mostraran las distintas velocidades a las que según distintas teorías circula? Pues así vamos, sin hora real pero eso sí con estimaciones horarias muy diferentes según el reloj o experto al que usted prefiera hacer caso.

No insistimos más en lo trágico-cómico de la situación pero sí señalaremos que la incapacidad de manejar cifras reales afecta al propio problema, pues sin certeza en el tamaño del “stock” –y en su distribución, naturaleza y evolución- el problema de su disolución no puede ser bien percibido … y por tanto no bien resuelto.

Una de las evidencias más claras de esta oscuridad en la correcta estimación del “stock” es el ocultamiento –inconsciente, quiero creer-de que una parte del mismo no será disuelto a velocidades razonables y otra parte de ninguna o escasísima absorción por el mercado –los de la ciénaga, ya sabe- . En estos días hemos leído (1) prudentes aseveraciones de que el “stock” no es homogéneo –¡cierto!- y que habrá diversas velocidades de disolución -¡cierto!- pero sin ninguna referencia a “los lodos de la ciénaga”, esto es, a los inmuebles que no tendrán demanda en forma, cantidad y precio razonable… en muchos, muchos años.

En sentido contrario, la reiteración en la existencia de un “stock” –cualquiera que sea de verdad- es sin embargo acertada debido a la enorme presión negativa que aquel ejerce sobre el sector y sus áreas colaterales… y la constatación que de su absorción depende la nueva promoción y la reanimación del sector.

Y en cuanto al calendario de absorción del “stock”que en esa fuente se indica: 2012-2015, ¿qué quiere qué le diga?, pues… que sin conocer el tamaño, naturaleza, distribución, heterogeneidad de la mercancía, estando en un mercado recesivo y con la “pared de niebla” que tenemos delante, nadie puede pretender que sus predicciones se cumplan.

Notas:
(1) Véase por ejemplo: http://www.europapress.es/economia/noticia-dentro-dos-anos-solo-habra-vendido-40-stock-inmobiliario-20100314112859.html
(2) La imagen utilizada en esta postal pertenece a www.clipart.com, portal de imágenes al que está suscrito nuestro www.inmobiliari.net

En Clave de Marcas

2010-03-10T21:44:00.003+01:00

Gonzalo Brujó y 23 visionarios del Marketing

Con Prólogo de José Luis Bonet

1 La obra

La importancia de los activos intangibles es algo que se ha ido reforzando a lo largo del tiempo adquiriendo
relevancia todos los ámbitos que abarca, desde la valoración hasta la estrategia pasando por el retail y el
diseño... Respondiendo a la necesidad de información sobre los aspectos mencionados nace En clave de
marcas, una obra destinada a ayudar a las empresas a aplicar estrategias para diferenciarse de la competencia y alcanzar un posicionamiento de marca único y diferenciador en la mente del consumidor.
Aunque algunas compañías todavía se muestran reticentes a aceptar la importancia de los valores intangibles bien es cierto que la marca es donde reside gran parte del valor de una empresa, de ahí la importancia de gestionarla de forma adecuada.

El título, coordinado por Gonzalo Brujó, cuenta con la participación de 23 profesionales en el mundo del
branding a escala nacional e internacional cuyo conocimiento se recoge a lo largo del texto dividido en tres
grandes bloques.

El primero de ellos, titulado El porqué de las marcas, aborda la historia y la definición de las marcas, así como su importancia económica y social examinando el recorrido de grandes marcas para extraer su esencia.

Para comenzar, Tom Blackett recoge el concepto de marca en su más amplio espectro así como su evolución para dejar patente «cómo la gestión de la marca se ha convertido en un elemento tan importante para la estrategia de negocio».

Por su parte, Jan Lindemann se sumerge en el aspecto financiero de los intangibles para mostrar el valor
real de los mismos: el valor tangible de los intangibles, una gran paradoja, bajo la consideración de que «la
marca es uno de los escasos activos que pueden proporcionar una ventaja competitiva a largo plazo, aunque su gestión todavía va por detrás de los activos tangibles».

Giles Gibbons se centra también en el valor de las marcas, pero en este caso hace frente al papel social de
las mismas destacando que «con frecuencia se achacan muchos males al auge de la sociedad de consumo,
pero rara vez se valora su contribución a la sociedad». A lo largo de este capítulo Gibbons muestra todas las
aportaciones de las marcas a la sociedad afirmando que «no son perfectas pero, a la vez que aceptamos este hecho, es importante que no pasemos por alto las diversas formas en que las marcas contribuyen a nuestro bienestar y felicidad al aumentar la confianza de los negocios en los negocios, la innovación y el cambio de actitudes».

Dando fin a la primera parte de la obra, Jez Frampton ofrece una breve revisión de la valoración y la
evaluación de las marcas existentes para centrarse en la examinación de lo que hace grande a una marca
teniendo en cuenta que «las marcas deben reaccionar ante el dinamismo de los mercados, las preferencias
de los mercados y los entornos competitivos para seguir siendo relevantes».

El segundo pilar de la obra bautizado como Las mejores prácticas en la gestión de la marca explora una serie de áreas fundamentales para la gestión de la marca, como su posicionamiento y la gestión de su valor entre otros factores.

Este apartado comienza abordando la estrategia de marca de la mano de Iain Ellwood quien ofrece los
pasos para conseguir un posicionamiento de marca potente considerando que «en las grandes marcas, el
motor de la organización es el posicionamiento de marca; más que utilizar la marca como herramienta de
comunicación de marketing, los directivos la emplean como guía en la toma de casi todas las decisiones de
la empresa».

Siguiendo el mismo camino Shaun Smith muestra los pilares para conseguir una verdadera experiencia de
marca bajo la premisa de que «la organización debe poner de acuerdo a sus empleados, sus procesos y sus
productos con su proposición, para cumplir así la promesa que hace a sus clientes cada día».

Por otro lado, Luis Huete recoge las diez claves para gestionar la marca desde la perspectiva de la
experiencia del cliente en la entrega del servicio bajo la consideración de que «para muchas empresas,
especialmente las de servicios, un 80% de la fuerza de su marca se hace desde la calidad de la experiencia.
La experiencia del cliente ha de estar, por tanto, tematizada con los atributos de la marca y ha de recibir una atención preferente por parte de la alta dirección de la empresa».

La importancia de la identidad visual y verbal la recogen Tony Allen y John Simmons en un capítulo donde
examinan las tácticas y estrategias de identidad dejando patente que «ninguna empresa, producto o servicio
triunfará si no es capaz de demostrar en qué consiste y qué la hace diferente. Por ello, es necesario que haya un propósito detrás de los nombres, los logos, los símbolos, los colores, la tipografía, las ilustraciones, las fotografías, los patrones y los estilos y usos del lenguaje de una marca».

La forma en que se comunica una marca tiene una importancia crítica para su éxito a largo plazo. Ésto lo
recoge Paul Feldwinck en un apartado dedicado a la correcta comunicación de las marcas, teniendo en
cuenta que «la tecnología, los medios de comunicación y el marketing han experimentado cambios
sustanciales y están en permanente evolución», y el papel que ésta juega en la consolidación y el
comportamiento de las mismas.

«Aumentar la conciencia, comprensión y compromiso con la marca mediante una estrategia de relaciones
públicas y comunicación es una parte esencial de toda estrategia global destinada a mantener y elevar el valor de la marca» según comenta Deborah Browker en un capítulo que recoge ejemplos de grandes marcas que han sabido desarrollar una buena gestión de la marca desde el punto de vista de las relaciones públicas.

Para finalizar esta segunda parte, Allan Poulter recoge los pasos a seguir para mantener la exclusividad en
la utilización de las características distintivas de la marca «porque el mundo es cada vez más pequeño y los
propietarios de marcas empiezan a considerar de forma creciente proteger dichas marcas más allá de sus
límites geográficos».

Bautizado como El futuro de las marcas, el último apartado de la obra analiza el futuro de las marcas desde
perspectivas muy diferentes: desde la responsabilidad social corporativa o la era digital hasta la globalización.

Esta tercera parte da comienzo con un capítulo dedicado al papel de las marcas en la globalización en el
momento en el que nos encontramos de la mano de Sameena Ahmad: «En una época en que la
globalización y los iconos de los negocios se enfrentan a una crítica intensa, las empresas que se esconden
detrás necesitan saber cómo responder».

La importancia de las marcas en el mundo occidental es algo que queda patente a lo largo de toda la obra.
Por ello, Jonathan Chajet y Max Raison dedican sus capítulos correspondientes a la creación y la evolución
de las mismas en Asia «dada la diversidad existente en este continente, es difícil identificar un conjunto de
valores y preferencias que pueda ser utilizado por las empresas para dirigirse a un consumidor panasiático»,
y la India donde «la economía ha crecido con gran rapidez y, como en todos los países, su particular camino
hacia la industrialización y su estructura social y económica se han visto muy influidos por la forma en que se han creado las marcas y la manera en que los consumidores se relacionan con ellas».

Siguiendo este camino Simon Anholt se centra en la creación de la marca país bajo la creencia de que «la reputación de los países, y por extensión, de las ciudades y regiones, funciona de manera similar a las imágenes de marca de las empresas y productos, y son igualmente fundamentales para el progreso, la prosperidad y buena administración de dichos lugares. Esta observación fue la que llevó al autor a acuñar la expresión, hace una década, marca país».

Por su parte, Andy Hobsbawm cambia la óptica para ofrecer la visión de los intangibles desde el mundo
digital defendiendo la importancia de que las marcas encuentren «un sitio en este sistema de medios giratorio y mimético en el que fluye libremente todo tipo de información: el boca a boca, las modas, las tendencias, las imitaciones, las noticias, los negocios, los gustos, los recuerdos... Prácticamente todo lo que conforma nuestra vida personal y profesional».

Temas como el medioambiente o el problema del cambio climático se están tomando cada vez más en serio.
Deborah Doane dedica un apartado de la obra al debate sobre las marcas en relación con la globalización.
«El tema principal, no obstante, sigue siendo cómo se comportan las empresas, tanto las grandes como las
pequeñas, en un mercado de ámbito mundial, pero la cuestión es si ese comportamiento es una causa o una
consecuencia del fenómeno de la gestión de marca».

Antonio Abril refleja la importancia del carácter internacional de las marcas en un capítulo dedicado a la
adaptación de éstas a un mercado global bajo la consideración de que «en un mundo globalizado, gozar de
una posición consolidadda en tu mercado interno puede no ser suficiente. Es, por tanto, absolutamente
necesario que las empresas salgan al exterior y que lo hagan apostando por la marca, por la diferenciación y
por la innovación comercial».

La gestión del precio y el impacto de la marca en la gestión del mismo es un tema recogido por Josep-
Francesc Valls quien refleja a lo largo de un capítulo cómo la demanda generalizada de bajos precios se ha
potenciado con la actual crisis y cómo este proceso está influyendo en la gestión de la creación de marcas
partiendo de diferentes hipótesis.

Por otro lado, Alfredo Fraile hace frente al reto de la sostenibilidad en un capítulo que define el concepto,
analiza el nuevo perfil del consumidor y estudia la sostenibilidad como una práctica que aporta valor: «Invertir en sostenibilidad, al igual que invertir en marca, crea valor a largo plazo y asegura ganancias futuras. De nada le servirá a una marca hacerse pasar por sostenible, para salir del paso y poder afirmar que al igual que la competencia también contempla planes de sostenibilidad en su negocio: las audiencias ven dónde es verdad y dónde es sólo maquillaje».

Por su parte, Gonzalo Brujó muestra el camino para gestionar adecuadamente los activos intangibles en
épocas de incertidumbre donde saber comunicar se convierte en un proceso crucial para asegurar la
permanencia de las marcas.«Al igual que cada crisis ha sido diferente, la comunicación que en ellas hacían
las marcas, también lo ha sido. El mercado, los consumidores y la propia situación empresarial así lo ha
provocado y la comunicación se ha convertido en un factor clave imprescindible. En situaciones normales, las compañías comunican los atributos diferenciadores y valorados, dado que un discurso acerca de atributos
básicos, que se suponen cubiertos, carecería de sentido ya que se da por sentado que cualquier aerolínea es
segura, cualquier banco, solvente y que cualquier inmobiliaria va a entregar el piso que se ha comprado. Pero lo cierto es que en la situación actual donde, por ejemplo, existe un alto ratio de clientes que piensan en cambiar de entidad financiera debido a la falta de seguridad y solvencia que éstas están demostrando, o
cuando miles de personas se han quedado sin el piso adquirido, se hace necesario comunicar e incluso hacer
hincapié en esos atributos básicos que, por así decirlo, se vuelven valorados, para restaurar la relación de la
compañía con su público».

El broche final lo pone Rita Clifton en un espacio que estudia las tendencias y predicciones futuras, tanto
en los negocios como en la sociedad en su sentido más amplio, estudiando cómo las marcas pueden influir
a la vez que verse afectadas por dichos cambios bajo la firme creencia de que «las marcas continuarán
teniendo éxito si lo merecen y es importante que todos veamos que es así, puesto que el futuro de las marcas es el futuro de los negocios sostenibles y fundamental para el desarrollo de la sociedad».

Abarcando un amplio abanico de aspectos y perspectivas sobre el mundo de los intangibles En clave de
marcas constituye un obra que ofrece una «visión práctica y metodológica del mundo de las marcas y su
gestión a través de la experiencia de expertos en esta área a nivel nacional e internacional. En estos
momentos de recesión económica este libro pretende ser una herramienta de apoyo y gestión, práctica y
docente al mismo tiempo para las pequeñas, medianas y grandes empresas del ámbito del branding» comenta Gonzalo Brujó en la carta de presentación.
Para

2 Nota biográfica

La Editorial LID proporciona la siguiente nota biográfica:

Gonzalo Brujó es consejero delegado de Interbrand. Actualmente trabaja con más
de 25 compañías del Ibex 35 y del PSI20, con multinacionales e instituciones públicas,
gestionando proyectos estratégicos en el campo de la marca, el marketing o la
comunicación. Columnista, consejero de distintas instituciones y profesor de escuelas
de negocio, ha coeditado los libros Marcas de moda y El glosario de las marcas, y es
autor de La nueva generación de valor. Es especialista en marketing, retail,
comunicación, creatividad, creación, gestión, estrategia y valoración de marca. Además
pertenece a LID conferenciantes, la red de los mejores especialista en empresa, como
experto en comunicación, creatividad, marketing, publicidad y, negociación y ventas.
(gbr@lidconferenciantes.com).

3 Índice Sumario

Carta de presentación de Gonzalo Brujó
Prólogo de José Luis Bonet
Prefacio de Patrick Barwise
Introducción, Rita Clifton

PRIMERA PARTE
El porqué de las marcas
1. ¿Qué es una marca?, Tom Blackett
2. El valor financiero de la marca, Jan Lindemann
3. El valor social de las marcas, Giles Gibbons
4. ¿Qué hace grande a una marca?, Jez Frampton

SEGUNDA PARTE
Las mejores prácticas en la gestión de la marca
5. Estrategia de marca, Iain Ellwood
6. La experiencia de marca, Shaun Smith
7. Los clientes han de sentir y vivir la marca, Luis Huete
8. Identidad visual y verbal, Tony Allen y John Simmons
9. Comunicación de la marca, Paul Feldwick
10. La gestión de marca desde el punto de vista de las relaciones públicas, Deborah Bowker
11. Protección de la marca, Allan Poulter

TERCERA PARTE
El futuro de las marcas
12. Globalización y marcas, Sameena Ahmad
13. Creación de marcas en Asia, Jonathan Chajet
14. De elefante a tigre: las marcas y la creación de marcas en la India, Max Raison
15. La creación de la marca país, Simon Anholt
16. Marcas 2.0: las marcas en un mundo digital, Andy Hobsbawm
17. Una perspectiva alternativa acerca de las marcas: los mercados y la moral, Deborah Doane
18. Internacionalizarse con marca o morir, Antonio Abril
19. Mayor sensibilidad al precio e impacto en la gestión de las marcas, Josep-Francesc Valls
20. Hacia la meta de la sostenibilidad, Alfredo Fraile
21. Las marcas en épocas de incertidumbre económica: cómo comunicarlas, Gonzalo Brujó
22. El futuro de las marcas, Rita Clifton

Notas
Bibliografía
Los autores
4 Nota sobre la edición actual

La versión en español de la editorial LID añade a los contenidos originales del texto original inglés cinco capítulos adicionales (el 7, 17,18,19 y 20) más la carta de presentación inicial y un prólogo a la edición española. Estas adiciones acercan este libro al mercado español y complementan a aquél armónicamente.

El libro está coeditado por Gonzalo Brujó de Interbrand (www.interbrand.com) y LID Editorial Empresarial dentro de la Colección: Acción Empresarial. Serie: biblioteca Interbrand. EAN-ISBN13: 9788483561881 Precio: 24 euros. Formato: 17x24 cm. Encuadernación: Rústica. Número de páginas: 344.

¿El final de la Crisis?

2010-03-10T21:05:00.003+01:00

Torralba, de la Torre y Huerta
Prólogos de Joaquín Almunia y Santiago Iñiguez.

1 Sinopsis

El primer capítulo nos explica cuáles fueron las causas que originaron la crisis estadounidense y por qué ésta, finalmente, afectó a muchos otros países. Tras un interesante repaso a los principales actores de la Crisis y del claro exponente de los dilemas ante los que se encontraron -y que resolvieron siempre en la dirección que mayores beneficios personales les reportaban- los autores achacan el problema al estrepitoso fallo de la FED (Reserva Federal Americana) en la supervisión del sistema bancario estadounidense. “A la luz de los resultados es evidente el fracaso de la FED en ambas atribuciones –la fijación de tipos de interés y la supervisión bancaria- luego una parte esencial de la génesis de la crisis de crédito no se debió al capitalismo salvaje ni a las exageraciones del mercado, sino precisamente a las malas decisiones de ese organismo gubernamental.” (Pág. 39)

El segundo es un breve capítulo destinado a explicar los efectos de la crisis. Y será en el tercero donde los autores explican con detalle las consecuencias de estos efectos: implicaciones contables en la valorización de activos, las retribuciones de aquellos que ganan enormes sumas tomando arriesgadas decisiones de calificación y gestión , limitaciones al apalancamiento y provisiones anticíclicas a tomar, el papel de la supervisión global, las primeras medidas que se tomaron contra la crisis y lo que podemos aprender de lo sucedido. “Será un mundo mucho más aburrido, pero también mucho menos peligroso. Con todo el cataclismo financiero que acabamos de contemplar sentará las bases de un nuevo orden en el que surgirán múltiples oportunidades para los bancos de calidad, bien dirigidos y con una buena medición de riesgos. Tras la crisis, será el momento para que estos bancos marquen el mapa financiero de los próximos veinte años.” ( Pág. 59).

El cuarto capítulo se dedica al comentario de los momentos más crudos de la crisis en el bienio 2008-2009 y a la aparición de los primeros brotes verdes en la economía mundial, concluyendo que las señales positivas observadas en los últimos meses “no están exentas de serio riesgos concentrados en la rapidez con la que se retiren los estímulos fiscales -los mayores desde la 2ª Guerra Mundial – y monetarios, los más expansionistas en décadas en términos ortodoxos y heterodoxos, que han permitido que el enfermo no falleciese, así como en la eventual aparición de la inflación a medio plazo. Una cosa es que a una persona prácticamente fallecida se la haya podido reanimar gracias a una actuación excepcionalmente contundente y otra muy distinta pensar que va a correr una maratón en tres meses. Haber evitado el colapso parece garantizado y hay que respirar con un cierto alivio, pero con la cautela respecto al futuro se impone.” (Pág. 65).
Un largo capítulo –el 5º- es dedicado por los autores a discutir si tiene sentido hablar de brotes verdes y en él plantean diferentes e interesantes aspectos tales como: Sin el saneamiento de los sistemas financieros no habrá una recuperación sostenible.; la ineludible cooperación internacional en la concesión y supervisión de las ayudas concedidas a los bancos y las estrategias de salida ; el inevitable combate feroz contra la deflacción; la necesidad de medidas de política monetaria no convencionales; las consecuencia para el futuro de la actual implantación de artillería pesada fiscal para evitar el colapso; los niveles de deuda pública asumible, etc., terminando con la descripción de los tres escenarios posibles a medio largo-plazo para el mundo.

“Por ello , la incertidumbre es máxima y el problema es que escenarios extremos (hiperinflación, deflacción) tienen probabilidades no muy distintas de suceder en algún momento del futuro...” (Pág. 117).

Un interesante 6º capítulo resume cómo afectaron a la economía las crisis bancarias pasadas, con especial atención a la década perdida de Japón, y qué puede esperarse ahora ante la que nos toca.

El 7º está dedicado al comentario breve de los Países o Sectores mejor o peor posicionados ante la crisis.

Y en el octavo se abre un interesante discurso sobre España ante la Crisis. “El mayor problema para España a largo plazo es que no tiene un modelo de crecimiento definido, en argot futbolístico, no juega a nada.” (Pág. 140) “Existe un exceso de deuda familiar, empresarial y bancaria... lo que implica un elevado coste fijo financiero en forma de intereses y dependencia excesiva de financiación exterior.” (Pág. 141) “Elevada exposición al sector (inmobiliario) claramente sobredimensionado.” “Excesiva dependencia energética del exterior...” “Baja competitividad frente a nuestros comparables europeos...”, “Elevados costes laborales unitarios...” (Pág. 142.) “Reducido nivel medio de educación...”, Baja demografía que hará que “dentro de unos años podemos tener problemas serios de mantenimiento de pensiones...” y fiscalidad diferencial respecto de Europa. (Pág. 144).

Se comenta también las posibles políticas económicas a corto plazo y la dificultad social y política para llevarlas a cabo, concluyendo que ante las dificultades para llevar a cabo a corto plazo las necesarias reformas...”no hay más opción en el rabioso corto plazo que tirar de gasto público productivo en la medida de lo posible para sostener la demanda agregada ... hasta que los mercados nos financien los elevados déficits públicos consecuentes.” (Pág. 150).Se discute también del sistema financiero español concluyendo que “no hay riesgo real de insolvencia sistémica.” (Pág. 156) y también otros temas como el sector inmobiliario, las venjas de España como país, terminando el capítulo con una serie de consejos acerca de ¿Cómo deberían actuar las empresas españolas en este entorno?

El último capítulo se dedica a exponer las distintas perspectivas de la economía mundial más allá de la Crisis.¿ Qué es probable que ocurra? El mantenimiento del dólar como divisa de reserva mundial, el reequilibrio del patrón de crecimiento y la estructura ahorro-deuda global, difícil convivencia con la elevada deuda pública a largo plazo; la ineludible regulación de los mercados financieros mundiales; preponderancia de los mercados de materias primas y algunos aspecto geopolíticos relevantes que pueden afectar al sistema mundial.

Las reflexiones finales no pueden olvidarse, ni tampoco de los comportamientos esperables de los consumidores japoneses chinos y americanos que muestran la dificultad del reequilibrio mundial. En esta parte la seriedad del problema queda de manifiesto con sentencias tales como: “el mundo puede verse en los próximos años huérfano d e un catalizador que produzca un crecimiento sostenible...”, “mientras no resucite el sector privado...los déficits públicos llegarán a cifras muy elevadas...” (Pág. 212.) “El problema es la sostenibilidad de esta situación a medio plazo , ya que los gobiernos han usado ya casi todo su arsenal fiscal y, si no hay recuperación privada –y es difícil que ocurra en un tiempo- , si no hay flujo de crédito ¿qué nos depara el devenir? (Pág. 213.) Pero en las conclusiones hay referencias esperanzadoras como cuando se hace referencia a las consecuencias que los cambios técnicos a lo largo de la historia han tenido siempre para la economía: “ la realidad histórica nos enseña que algunos conceptos como la tecnología siempre terminan deparando alguna sorpresa positiva al respecto.” (Pág.213.)

2 Nota biográfica

Sobre los autores, la editorial LID nos indica que :

Leopoldo Torralba es analista de planificación estratégica de Ahorro Corporación; y profesor IE Business
School especialistas en economía.

Economista, Abogado, MBA por INSEAD y Doctor en Historia por la UNED. Co-fundador de tododvd.com, actualmente trabaja como director en el departamento de bolsa de UBS Investment Bank y como profesor asociado de contabilidad financiera en el Instituto de Empresa.

Bárbara Huerta es economista, Máster en Dirección Financiera por el Instituto de Empresa, y doctorando en Empresa por la UNED. Ha trabajado como auditora en una de las Big Four, continuando su carrera profesional en una de las principales multinacionales de nuestro país. Es profesora asociada del Instituto de Empresa, donde imparte la asignatura de contabilidad creativa en el máster de Dirección Financiera así como en el International MBA.

3 Índice Sumario

Prólogo de Joaquín Almunia. 9
Prólogo de Santiago Iñiguez de Onzoño. 13
Introducción: ¿Qué aporta este libro? 19
1 Causas de la crisis crediticia global: dilemas de los agentes económicos. 23
2 Principales efectos de la crisis. 41
3 Consecuencias de los efectos de la crisis. 47
4 Momentos de mayor crudeza de la crisis... y primeros rayos de los efectos. 61
5 ¿Tiene sentido hablar de brotes verdes? 67
6 ¿Cómo afectaron a la Economía las crisis bancarias pasadas. ¿Qué puede esperarnos ahora? 123
7 Países/Sectores mejor/peor posicionados ante la crisis. 135
8 España ante la crisis. 139
9 Perspectivas para la economía mundial más allá de la Crisis. 173
Reflexiones finales. 211
Seis apéndices. 215
Notas. 245
Bibliografía. 247
Índice de cuadros. 237

4 Otras fuentes

Algunos enlaces en los que podrá encontrar otras opiniones sobre el texto son:

http://www.rrhhdigital.com/ampliada.php?sec=45&id=65435

http://www.ideas-empresariales.com/noticias.cfm?idArticulo=1028&idIdioma=1&titulo=El-libro-%C2%BFEl-final-de-la-crisis?-escrito-por-profesores-de-IE-Business-School-Premio-Ensayo-2009-de-la-Fundacion-Everis

http://libroseconomiaempleo.suite101.net/article.cfm/el_final_de_la_crisis

http://www.capitalhumano.es/ver_detalleArt.asp?idArt=60720&action=ver

5 Nota sobre la edición actual

¿El final de la crisis?
Biblioteca Fundación Everis
Editado por LID Editorial Empresarial S.L.
www.lideditorial.com
Primera Edición: Madrid 2009
ISBN13: 97884 8356 1638
152 x 220 mmm. 254 págs.

6 Nota última

Tras la nube de textos publicados sobre la crisis, éste, brilla. Así que yo de usted –al que supongo interesado y muy preocupado por la Crisis- lo compraría, lo devoraría y con lo leído replantearía mi situación. Cierto es que los autores no nos facilitan recetas para actuar en la crisis pero sí nos proporcionan abundantes claves sobre lo que está ocurriendo, por qué ha ocurrido y qué es lo que probablemente ocurrirá si las cosas se hacen bien. En este sentido le sugiero que preste especial interés a los capítulos titulados: 8. España ante la crisis y 9. Perspectivas para la economía mundial tras la crisis; le servirán de eficaz guía.... y eso es mucho.

El libro, ha recibido el premio 2009 al mejor libro de ensayo de la Fundación EVERIS.

Visiones alteradas (3): ¿Aprenderá la Inmobanca a vender activos inmobiliarios?

2009-06-18T13:39:00.003+02:00

Decíamos en la postal anterior que la consideración acerca de que la InmoBanca no iba a poder realizar bien el trabajo de la venta de sus activos, estaba equivocada y dábamos algunas razones de ello. Ahora, aquí, seguiremos aportando razones.

Alguna de las partes constituyentes de los supergrupos especializados es Inmobiliaria pura, decíamos, y por tanto también el conjunto incorpora esos conocimientos y, en otros casos, hay bancos asociados a inmobiliarias, por lo que no se ve por qué vayan a hacerlo mal. Pero aún en aquellos casos de bancos en los que esto no ocurriese, ésos siempre podrían:

b) Subcontratar esas tareas, total o parcialmente, a canales inmobiliarios de éxito y eficacia comprobada.

Algunos Bancos y Cajas, conscientes de sus limitaciones inmobiliarias y del necesario conocimiento inmobiliario para desarrollar bien la tarea de la comercialización de sus inmuebles, pueden encargar total o parcialmente esa comercialización a organizaciones seguras del sector inmobiliario que actuarían a manera de subcontratistas de las entidades bancarias. Y en este caso la necesaria competencia se derivaría a los expertos del sector hacia los cuáles las entidades de crédito externalizasen la comercialización.

Pero además, todas las entidades, cualquiera que sea su organización, pueden acudir a dos recursos básicos adicionales para salvar esa posible falta de conocimiento adecuado para comercializar sus inmuebles adjudicados: la formación especializada y la contratación laboral de expertos del sector inmobiliario. Veámoslo.

c) La formación especializada que puede adquirirse.

Este hecho es fácil de olvidar a pesar de su simpleza: y es que lo que no se tiene se puede comprar. ¿Que la entidad tiene carencia de preparación en lo Inmobiliario? Pues se busca la formación necesaria. Hay en este país múltiples procedimientos para lograr satisfacer aquella carencia. En nuestro caso, las conversaciones que hemos tenido con el principal supergrupo que se está dedicando a la gestión y comercialización de bienes adjudicados a las Entidades de Crédito y con el cuál pretendemos, en la Asociación Inmobiliaria que presido, ser un canal de referencia en la venta de aquellos inmuebles, se les ha propuesto la preparación de un plan de formación específica para resolver esas posibles carencias.

Pero además, siempre cabe:

d) La contratación de expertos inmobiliarios que refuercen sus equipos.

En todos los casos señalados, incluso en el caso de Entidades de Crédito que venden directamente sus inmuebles ¿están seguros sus críticos que ésas no han procedido, antes de sacar sus adjudicados a la venta, a la contratación de expertos inmobiliarios como refuerzo de su estructura de ventas? Porque de inmobiliarios en paro el mercado está sobrado.

Sin duda ya lo han hecho o lo harán aquellas entidades. La contratación de ex integrantes de empresas inmobiliarias por parte de entidades financieras parece ser un mercado floreciente en la actualidad, así que la “Inmobanca” que es cualquier cosa menos torpe ya ha detectado su “huecos” y está empezando a tapar los mismos con las personas inmobiliarias adecuadas.

No desprecie pues a la Reina Roja Inmobiliaria. Está gorda, sabe que lo estará cada vez más pero ya ha decidido adelgazar y para ello -como si algo tiene es dinero- ya ha contratado o está en trámite de hacerlo a los mejores especialistas en adelgazamiento inmobiliario. No los subestime. Eso siempre trae problemas.

¡Siga con cuidado... y olvídese de que sólo los inmobiliarios saben vender inmobiliaria!

Miguel Villarroya Martín
www.inmobiliari.net

Notas:
a. Léase la noticia completa en: http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html
b. Podríamos describir a la Inmobanca como el nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios, en estos momentos actuales. Sin embargo, la definición precisa de ese concepto la haremos en otra ocasión.
c. Algunos supergrupos pueden no contar con esta parte de comercialización inmobiliaria en su diseño inicial, pero además de poder acudir a las otras tres opciones que se comentan, siempre podrían remediar este error de diseño, incorporándola.
d. La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Visiones alteradas (2): Los Bancos y Cajas "no saben vender viviendas"

2009-06-18T13:35:00.002+02:00

Continuamos respondiendo a la afirmación de que la Banca no ayuda a los promotores inmobiliarios.

Ya hemos indicado en la serie de postales dedicadas a la Reina Roja Inmobiliaria, que la Banca –“la Inmobanca”- salvo excepciones, no quiere engordar su volumen de activos a la venta y que una parte fundamental de sus regímenes de adelgazamiento es precisamente cambiar sus rutinas de alimentación, esto es, frenar hasta el límite la entrada de nuevos activos fallidos en su estructura, en su bolsa de inmuebles. De aquí, entre otras medidas, la estricta aplicación de sus condiciones de subrogación en los préstamos concedidos a los promotores, que aplican a los clientes de éstos últimos. No parece tampoco que la estricta aplicación de sus condiciones de subrogación sea unas nuevas exigencias sino, con las excepciones de rigor, una vuelta a la prudencia. Por ejemplo, pretender que la cuota hipotecaria –el pago mensual, el pago por periodo de amortización- del adquirente, no represente más de 1/3 de sus ingresos totales no es sino una vuelta a la razón desde el dislate del 50% que en ocasiones se aceptó para la subrogación en los años del “boom”.

Van creciendo también las noticias acerca de acuerdos de los Bancos con Promotores a los cuáles prometen esa subrogación o facilitación de la financiación a cambio de un ajuste del precio de venta.

Por otra parte, la situación de sequía general de la subrogación en las hipotecas del Promotor o en la disponibilidad de crédito por los particulares parece que está variando y ya llevamos dos meses en los que se viene publicitando que el volumen de préstamos hipotecarios está empezando a crecer. La encuesta trimestral del Banco de España para el segundo trimestre de 2009 nos sacará de dudas pero parece que el problema ya no está en la falta de liquidez de una parte sino en la solvencia de la otra.

Creemos pues que no es el momento de buscar culpables sino de adaptarse a las condiciones de mercado que confluyan en cada instante. Recuérdese que desde el primer momento de la vida en la Tierra, la máxima que llevamos prendida en los genes todos los seres vivos, es: adaptarse o morir. Adaptarse puede significar a veces, perder para seguir vivo. Quizás sea ahora tiempo de eso. Quizás lo que toca ahora es gestionar las pérdidas y sobrevivir a pesar de ellas. Ya llegarán otros tiempos en los que volveremos a ganar de nuevo.

El segundo tema

Ahora tenemos que enfrentarnos a la afirmación que en el párrafo reseñado sugiere que la comercialización y gestión de los activos adjudicados a la “Inmobanca” no será eficaz porque el conocimiento inmobiliario lo tienen los inmobiliarios y no la Banca, ya que vender inmuebles no es su negocio.

«En vez de gestionar las viviendas, [los bancos y las cajas] deberían apoyar al promotor para que pueda venderlas, que es el que sabe», prosigue Cutillas. (1)

Ese argumento lo he visto reiterado en muchas fuentes distintas, sobre todo en relación con los supergrupos inmobancarios que están surgiendo ahora, pero también en este párrafo se sugiere lo mismo cuando se dice que “el promotor es el que sabe”.

Sin embargo, los que opinan que los bancos sólo saben de Finanzas y no de Inmobiliaria y que por tanto la venta a través de la “Inmobanca” (2) tiene algo de artificial e inadecuado, olvidan varias cosas como por ejemplo:

a) La emergencia de empresas especializadas, que sí saben hacerlo, integradas en la “Inmobanca”

La creación de varias sociedades –a las que hemos llamado supergrupos (3) en otras postales- lleva implícita que la sociedad resultante de la agrupación de distintos equipos pluridisciplinares, cuenta en sus filas con una parte de la misma que sí es experta inmobiliaria, esto es, que además de expertos en fiscalidad, derecho registral, finanzas, etc., una de las partes constituyentes del supergrupo es precisamente una experta en comercialización inmobiliaria, luego no podrá achacarse a ése el “no saben hacerlo” porque en este caso una parte del supergrupo si lo sabe hacer y por ello “el conocimiento sobre lo inmobiliario” será una característica del supergrupo en su conjunto.

¡Continuará, mientras tanto...siga con cuidado!

Miguel Villarroya Martín
www.inmobiliari.net

Notas:

(1) Léase completo en: http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html
(0) Podríamos describir a la Inmobanca como el nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios, en estos momentos actuales. Sin embargo, la definición precisa de ese concepto la haremos en otra ocasión.
(1) Algunos supergrupos pueden no contar con esta parte de comercialización inmobiliaria en su diseño inicial, pero además de poder acudir a las otras tres opciones que se comentan, siempre podrían remediar este error de diseño, incorporándola.
(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Visiones alteradas (1): La "competencia desleal" de Cajas y Bancos

2009-06-16T19:04:00.001+02:00

Alcobendas. (Madrid). El asunto de la Reina Roja Inmobiliaria –la aparición en el mercado Inmobiliario de lo que otros han llamado “Inmobanca”, esto es, del nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios- no está siendo bien entendido por algunos promotores ( y otros, que ahora no es pertinente señalar). Y esto va a constituir un nuevo, adicional y serio problema para los mismos.

La “competencia” de los bancos, que algunos tachan de desleal, no es como ya hemos dicho en otra postal, ni competencia ni desleal, sino supercompetencia y desarrollo de la 2ª Ley de Situación Revisada. (1) Pero algunos promotores y agentes inmobiliarios, como ya he dicho, opinan lo contrario. Véase un ejemplo de eso (2):

“Los bancos y cajas pueden incurrir en «competencia desleal» por vender los pisos con los que se quedan por impagos de deudas, ya sean de empresas o de particulares. Lo dijo hace poco más de un mes el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ante un concurrido auditorio formado exclusivamente por periodistas.”

Respecto de la Competencia, aunque ya lo he advertido en algunos otros textos, me temo que hay que reiterar que lo que pasa es característico de los mercados caóticos emergentes y, por tanto, coherente con la situación cambiante en extremo que estamos padeciendo. La supercompetencia es pues el estado hacia el que estamos derivando ahora, seguramente es inevitable y nuestros promotores e intermediarios inmobiliarios harían bien en aceptarlo cuanto antes y proceder a su adaptación al emergente estado indicado.

En cambio, como en este medio no hemos explicado con detalle la Ley de Situación Revisada, prometo hacerlo en breve, porque el papel de la “Inmobanca” vendiendo inmuebles necesita una explicación que aclare que en ello nada hay de desleal sino algo intrínseco al mercado capitalista.

Nos toca ahora pues tratar aquí otros aspectos de lo que en la misma fuente también se recoge:

«En vez de gestionar las viviendas, [los bancos y las cajas] deberían apoyar al promotor para que pueda venderlas, que es el que sabe», prosigue Cutillas. Pero propuestas al margen, se impone afrontar la realidad: «Yo lo que quiero es que liquiden cuanto antes su 'stock'. Ojalá sea en tres meses mejor que en seis».

En esas frases, que seguramente podrían haber sido suscritas por otros muchos inmobiliarios del sector, se encuentran sin embargo algunas afirmaciones discutibles, las cuáles vamos a considerar ahora.

a) La primera es la que dice que la “Inmobanca” debería apoyar al promotor para que pueda vender las viviendas. El reproche es pues que la banca no apoya a los promotores.

Sobre esto último la Inmobanca responde diciendo que no habría que olvidar que el apoyo se produjo ya en el momento en el que se otorgó la financiación para, probablemente, ayudar a comprar el solar y, tras eso, apoyar la financiación de la construcción. Pero está claro que don Carlos Cutillas, presidente de Inmobiliaria Chamartín, no se refiere a eso sino, probablemente, a la subrogación a sus clientes compradores de la hipotecas concedidas al promotor. Y la queja es la falta de subrogación real de los compradores debido a la negativa de la Banca a hacerlo en muchos casos. En los momentos que dejamos atrás y quizás durante un tiempo más, la queja general resulta adecuada, cierta y real. Sin duda, en esto, llevan razón los promotores. Pero el hecho es que en las escrituras de préstamo al promotor no suele acordarse esa obligación.

Y si no existe la obligación de hacerlo ¿por qué quejarse de que no se haga? Si no están obligados ¿a qué afear la conducta de las entidades de crédito? ¿Por qué va a estar mal que, si en el análisis económico-financiero del cliente que pretende subrogarse, el resultado es negativo, la “Inmobanca” lo deniegue entonces? ¿Y por qué sorprenderse de que estos análisis negativos resulten mucho más frecuentes ahora, ante la actual situación del Empleo y de la Recesión en general, que antes durante el tiempo de Bonanza?

Una de las reglas del juego financiero-inmobiliario de la Promoción era que, salvo cuando se indicaba lo contrario, la subrogación a los clientes del préstamo al promotor no era automática. Sólo que, antes, pocos reparaban en las posibilidades de que alguna vez esa cláusula se aplicase y, ahora, se utiliza... casi siempre. La regla no ha cambiado, lo que han cambiado son las razones para utilizarla o no. Y eso, según se pacta en la escritura de préstamo al promotor, es unilateral. Luego al firmar el préstamo, el promotor sabía que eso podría ocurrir.

Por otro lado, pónganse los promotores en el papel del banco y piensen si su conducta sería distinta ante el riesgo de impago de la subrogación de la hipoteca a conceder. ¿Cómo prestar a quién sabes que no podrá devolver el préstamo y que más pronto o más tarde pasará a ser un fallido?

La situación denunciada es real, los promotores pueden quejarse de que ahora el juego es distinto pero las reglas no han cambiado. Sólo que ahora, la más estricta se utiliza.

¡Siga con cuidado... y olvídese de que la Banca tiene la función de ayudarle... pues ésa sólo es capital en movimiento en pos de sus mejores jugadores y jugadas. ¿Está usted en el juego o está fuera de él?

Miguel Villarroya Martín
http://www.inmobiliari.net/

Notas:
(1) Léase completa en: http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html

(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Más Pretendientes al baile de la Reina Roja

2009-05-26T18:41:00.002+02:00

Ya es imparable, decíamos en una postal anterior. Ya es imparable el número de competidores que quieren sumarse a la venta de bienes inmobiliarios adjudicados a las Entidades de Crédito. La “obesidad” de la Reina Roja, no sólo no aleja a sus pretendientes sino que se ha constituido en su valor más atractivo.

Hemos indicado ya a algunos que se han postulado para “ayudar” a adelgazar a la Reina Roja. Hoy traemos aquí a otro candidato. Se trata de MACE MANAGEMENT SERVICES. (En http://www.mace.co.uk/ pueden encontrarse datos acerca de esta empresa.)

De nuevo se nos dice que:

"Podemos ayudar a las entidades financieras con los activos inmobiliarios que se están quedando fruto del canje de deuda con promotoras, o de adjudicados. Bien sean inmuebles ya terminados, bien con proyectos o promociones en marcha, Mace puede ayudar a las entidades financieras indicándoles cuánto cuesta terminar ese proyecto, controlando el coste para que no se dispare, o dándole ideas para optimizarlos a la hora de continuar con la ejecución de un proyecto, por ejemplo, usos posibles del inmueble, optimizar la construcción, etc. La crisis ha "camuflado" la ineficiencia en la Gestión de Proyectos y eso, ahora, no puede y no va a volver a pasar" asegura José Carlos Saz, Consejero Delegado de Mace en España.El nuevo servicio ha sido creado como consecuencia directa de la demanda del mercado y es que como dice José Carlos Saz "La solución de lo que puede representar un problema para las entidades financieras es, precisamente, nuestro trabajo". (1)

Por lo que hemos leído en la Red sobre MACE, esta alternativa parece bien armada y capaz, y con amplia experiencia en lo Inmobiliario, por lo que resultará también un tozudo competidor para el resto de empresas que pretenden los favores de la Reina Roja Inmobiliaria.

Tampoco las franquicias inmobiliarias se están quietas y muchas de ellas anuncian ya planes estratégicos para entrar en el negocio. De entre muchas, le dejo tan sólo dos referencias, la de Alfa Inmobiliaria y la de Look&Find.

Vea cómo lo cuenta la primera:

“La franquicia Alfa Inmobiliaria se resiste a ver cómo la gran cartera de viviendas de las entidades financieras le resta negocio al sector, sin hacer nada Por eso, la firma inmobiliaria ha puesto en marcha una iniciativa para actuar de intermediario comercial entre la gran cartera de pisos de la que hoy disponen Cajas y Bancos y los futuros compradores”.

“... Hace meses que la enseña inmobiliaria mantiene conversaciones con distintas entidades
Financieras ofreciendo " su ayuda" para la gestión de esta cartera de viviendas. " Pero no obtuvimos ninguna respuesta positiva, al contrario, nos daban largas mientras creaban sus propias sociedades inmobiliarias "...(2)

Véase lo que se indica (3) para Look&Find:

“La firma acaba de lanzar una nueva línea de negocio llamada Banco de Propiedades con el fin de vender las viviendas del activo inmobiliario de las entidades financieras y de inversión”. Este movimiento “responde a una nueva realidad del mercado inmobiliario que Look &Find ha sabido identificar.”

Y así, cada día que pasa, nuevas iniciativas se suman a esta idea.

Lo dicho, ya es imparable la marcha del Sector Inmobiliario (4) hacia el estado de Supercompetencia que está emergiendo en estos días.

Continuará; mientras tanto: ¡Siga usted pensando en cómo va a competir a partir de ahora!
Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

Notas:
(1) Esta noticia aparece en diversos medios pero por ejemplo en: http://es.biz.yahoo.com/05052009/182/mace-pone-marcha-nuevo-servicio-gestion-activos-inmobiliarios.html , lugar de donde hemos extraído la cita reseñada.
(2) Leído en la página 26 del 14/05/2009 del Diario EXPANSIÓN de Madrid .
(3) Leído en la revista Franquicias del mes de Abril, pág. 14.
(4) El mercado inmobiliario es mayor que el mercado de los inmuebles adjudicados a las Entidades de Crédito, así que, los que no asistan al baile – ya sea porque no han acudido a él o porque acudiendo, no han sido invitados- podrán dirigirse hacia la diferencia entre ambos mercados. Y como ya hemos dicho en otros lugares: Hay margen, hay vida, también hay negocio, más allá del jardín de la Reina Roja Inmobiliaria.

Supercompetencia, otro aspecto emergente del mercado inmobiliario

2009-05-13T13:01:00.004+02:00

En el mercado en el que estamos van surgiendo otras iniciativas que aún siendo muy diferentes de los Supergrupos inmobiliarios a los que hemos venido haciendo referencia en las dos series de postales tituladas Superinmobiliarias y la Reina Roja Inmobiliaria, tienen en común con aquellos, su carácter de competidor extremo, en el mercado inmobiliario en el que ya nos encontramos.

Su carácter extremo se deriva del nuevo modelo de negocio que han puesto en el mercado determinados actores muy poderosos. Este es el caso actual de las Entidades de Crédito y la comercialización que están emprendiendo, de los inmuebles que se adjudican tras diversas incidencias con sus antiguos propietarios.

Y este es el fenómeno emergente: las entidades de crédito están acumulando un enorme número de inmuebles; las entidades de crédito se disponen (algunas ya están en ello) a venderlos a través de diversos canales y vehículos y el tamaño, los medios y el Conocimiento que hay detrás de todo ello alterarán profundamente la competencia en la venta de propiedades, en muy pocos meses.

Como siempre ha habido bancos que han vendido sus inmuebles a través de sus sucursales o de sus inmobiliarias asociadas, acudiendo a subastas, vendiendo paquetes a inversores especiales, etc., que eso vuelva a ocurrir no nos puede extrañar ahora. Quizás, sólo podría abrumarnos el enorme volumen que esta vez han adquirido los inmuebles que están y estarán a la venta a través de los Bancos o Cajas ... pero no, en la situación actual hay algo más preocupante que su enorme tamaño. Esta vez, al tamaño, los Bancos o Cajas acompañan otra serie de aditamentos a su conducta comercial que a las inmobiliarias pequeñas –la gran mayoría- nos debería obligar a meditar y mover a la acción consecuente. Los principales y más evidentes son: la conducta colectiva del sector bancario, los múltiples canales de venta, los múltiples puntos de comercialización, la fijación del precio y la financiación asociada.

Empezaremos por el final:

a) La financiación asociada.

Los inmuebles adjudicados se venderán con financiación particularizada. Y aunque cada entidad lo presentará en la forma que considere mejor, véase aquí una muestra:

La entidad reserva para los compradores de estas viviendas su mejor oferta hipotecaria: financiación a Euribor (la referencia más utilizada para fijar el precio de las hipotecas en España) más 0,50 puntos porcentuales, sin comisiones y con un plazo máximo de 40 años. Hipotecas con esta duración se pusieron muy de moda hace un par de años, pero casi han desaparecido desde que empezó la crisis. (1)

Pero lo mejor es esto:

Considerado el fuerte descuento, que puede llegar a un 40 % sobre el precio que pagó el antiguo propietario, la Caja puede financiar hasta el 100% el coste de adquisición del activo sin que el crédito supere el 80% del valor de la vivienda.(1)
Y ahora una pregunta: ¿Cómo vamos a competir contra esto los que captamos en el mercado de inmuebles libres, a precios de mercado, y luego tenemos que buscar la hipoteca en alguna entidad, para nuestros clientes compradores y sufrir una valoración de la tasadora recomendada por la propia entidad financiera?

Quizás no todas las entidades proporcionen financiación a todos sus inmuebles adjudicados y no por el precio total pero el anuncio de la segunda caja española es un aspecto a no olvidar... porque pudiera marcar una tendencia.

b) La fijación del precio.

Aunque es seguro que no todas las entidades tendrán la posibilidad de hacer bajas tan espectaculares ni en todos sus inmuebles, la dirección señalada por la segunda caja española es algo a tener en cuenta y en este sentido parece razonable apuntar que el precio del inmueble adjudicado se rebajará por la entidad de crédito para su puesta a la venta.

Caja Madrid ha lanzado una campaña para vender los inmuebles que acumula en su balance con un descuento que puede llegar al 40%. (1)

Y la segunda pregunta: ¿Vamos a poder competir contra esto los que captamos en el mercado de inmuebles libres a precios de mercado? ¿Podremos captar con un 40% de descuento del precio inicialmente establecido por los propietarios?
.................
Continuará; mientras tanto, ¡siga con cuidado!
Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

Nota:
(1) Leído en el artículo de Michela Romani, titulado Caja Madrid vende y financia pisos con descuentos de hasta el 40%; publicado en la página 9 del Suplemento Madrid , del periódico Expansión el 05/05/2009. Uno de sus titulares interiores es también explícito: La entidad financiará hasta el 100% del precio de compra rebajado del inmueble.
(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

La Reina Roja Inmobiliaria... y el tercer régimen de adelgazamiento (4)

2009-04-27T21:13:00.004+02:00

Entre los integrantes de la Reina Roja, algunas entidades han tomado otro camino muy diferente y así otra opción para perder “grasa inmobiliaria” es el de hacerlo por medio de equipos amplios, multidisciplinarios, de gestión, externos inicialmente a la Entidad.

De ellos ya hemos hablado en la serie: Superinmobiliarias, por lo que aquí lo recordaremos sucintamente, con la misma estructura narrativa que para la opción anterior (la del adelgazamiento por medios propios).

La idea general de este tercer proceso es la reunión de varias entidades de crédito en una Sociedad única que será la “propietaria” de todos los inmuebles adjudicados a cada una de éllas a cambio de determinadas participaciones en la misma, Sociedad en la que un grupo de colaboradores externos, también agrupados, se dedicará “como un solo hombre” a resolver los problemas derivados de la falta de pago de sus clientes hasta su resolución o adjudicación, gestionar los inmuebles adjudicados, depurarlos y, finalmente, comercializarlos.

Este camino puede caracterizarse, si bien advertimos que no todos siguen exactamente la misma pauta, por los siguientes aspectos:

a) Ese trabajo de Gestión y Comercialización lo cede cada entidad por separado a la nueva sociedad de gestión, por lo que la Colaboración entre las Entidades constituyentes va a ser la pauta de mercadeo que utilizarán entre ellas. Y de Competencia, respecto de las otras Superinmobiliarias del proceso anterior.

Este es el punto más fuerte de la idea. Los propietarios de inmuebles no compiten sino que trabajan agrupadamente. Todos los inmuebles de esas entidades se reúnen en una sóla bolsa. NO hay pues tantas bolsas de inmuebles adjudicados como entidades de crédito sino una sola, propiedad de muchos. Esta es la gran diferencia.

b) La Depuración y la Preparación para la futura venta del inmueble adjudicado no lo harán cada una de las distintas Entidades por separado, sino que lo hará la Sociedad en la que participan como socios.

No es menor sino mayor el hecho de que las entidades –aunque participen en el Consejo de la Sociedad común- no tengan la responsabilidad de las tareas encomendadas a la Sociedad, salvo la de supervisión genérica. (Por ejemplo, el inmueble X que había sido adjudicado a la Entidad Z, y que ahora es de la Sociedad S se venderá a un precio que será determinado por el Consejo de Administración de la Sociedad S y no por el de la Entidad adjudicataria inicial.)

La Gestión la hace un grupo de expertos, externos a las Entidades de Crédito, reunidos para tal fin, provenientes de distintas áreas especializadas en cada una de las facetas del negocio. No podemos entrar aquí en su comentario extenso, pero la idea de esa reunión de distintas capacidades está extraordinariamente adaptada a las nuevas circunstancias de los mercados caóticos.

c) La Comercialización de esos inmuebles adjudicados no se realizará a través de sus propias sucursales ni a través de empresas inmobiliarias de su grupo ni por ambos medios, sino que será la Sociedad S creada la que decidirá cómo hacerlo y en cualquier caso la dirección de la comercialización será externa a las entidades originales.

Y aquí pueden caber distintas variantes. Es posible que la Sociedad S se dé cuenta de que la causa de su éxito al haber sido contratado por las Entidades Bancarias radica en la reunión de sus múltiples talentos y que, por ello, traslade esta pauta también a la venta de los inmuebles. Y así, comercialice los inmuebles adjudicados utilizando varios canales, entre los cuáles debería contar con vendedores locales independientes ( aislados o agrupados en redes o en MLS) , examinados con la debida diligencia, si quiere gozar de las ventajas de la venta agrupada... O puede ser que no.

Yo no tengo dudas: la primera opción -la venta a través de muchos y especializados canales- augura un mejor éxito que la segunda, pero ambas son variantes de un negocio que llegará a ser excelente para las entidades asociadas... y para los expertos agrupados que han creado la Sociedad S. ¡Qué sea Enhorabuena!

Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!
Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

Notas:
(1) Algunos de los más conocidos supergrupos de expertos que han constituido equipos pluridisciplinares para ocuparse de la gestión y Venta de los Inmuebles adjudicados a las Entidades Bancarias son: Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias, Aliancia, Admentum, Mágnum... Estos... y algunos más, con un método de adelgazamiento u otro, serán las superinmobiliarias que cambiarán por completo el panorama de la comercialización inmobiliaria en España , en poco tiempo.

(2)La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

La Pequeña Reina Roja Inmobiliaria... y sus médicos (3)

2009-04-25T14:39:00.002+02:00

La Reina Roja - el conjunto de entidades financieras, grandes, pequeñas y medianas reunidas- ha despertado ya hace muchos meses de su sueño inmobiliario y lo que temió en un principio se ha ido consolidando: sus impagados crecen de una manera alarmante. De hecho, sus felices sueños anteriores se han convertido en una pesadilla que les quita el sueño y, aunque no está sola en ese acongojo, La Reina ha decidido volver a dormir de nuevo. Quizás le cueste recuperar la normalidad pero la decisión y los planes para ello ya han sido activados.

Pero no todas han tomado la misma receta. Como ya hemos dicho, algunos han tomado la decisión de “adelgazar” por sus propios medios. A este grupo pertenecen las Cajas Mayores y, en general, los Bancos, que están afectados por la “obesidad inmobiliaria”. Y de esta posibilidad nos ocuparemos en esta postal, dejando para la siguiente la otra opción: la de buscar ayuda a través de terceros.

La idea general de este proceso o camino de adelgazamiento autónomo, es que el antiguo departamento de Inmuebles de la entidad, quizás reforzado con nuevas incorporaciones de expertos inmobiliarios o bien la “inmobiliaria asociada o propiedad de la entidad bancaria”, se dedicará a resolver los conflictos derivados de la falta de pago de sus clientes hasta su resolución o adjudicación, gestionar los inmuebles adjudicados, depurarlos y, finalmente, comercializarlos a través de sus oficinas bancarias o sucursales.

Este camino puede caracterizarse, si bien advertimos que no todos siguen exactamente la misma pauta, por los siguientes tres aspectos principales:

a) Ese trabajo de Gestión y Comercialización lo hará cada Entidad Bancaria por separado, por lo que la Competencia entre Entidades va a ser la pauta de mercadeo que utilizarán.
Este es el talón (tendón) de Aquiles de esta idea. Está más que demostrado: la comercialización individual, no puede lograr lo que la agrupada obtiene, pues no importa el tamaño de cada uno sino la interacción de los asociados. La Acción de Conjunto de varias entidades colaborando entre sí alcanzará metas imposibles de lograr por los asociados individuales, actuando por separado.

b) La Adquisición, la Depuración y la Preparación para la futura venta del inmueble adjudicado lo hará la Entidad por sus propios medios, utilizando los recursos jurídicos y de gestión disponibles en élla misma.

La sobrecarga de trabajo que esto traerá a las entidades de crédito ( o a sus inmobiliarias-consorte) les obligará a nuevas contrataciones o, finalmente, a externalizar diferentes aspectos de todo el proceso.

Las entidades tendrán que resolver aspectos insólitos en su actividad bancaria, tales como el almacenaje de miles de llaves de los inmuebles adjudicados, y otros, para los que necesitarán gente con habilidades especiales no bancarias sino de tipo registral, concursal, de abogacía, inmobiliaria, etc.

c) La Comercialización de esos inmuebles adjudicados se realizará a través de sus propias sucursales, a través de empresas inmobiliarias de su grupo o por ambos medios, pero en cualquier caso la comercialización será interna a la entidad y no contará con vendedores locales independientes.

Mientras que los dos grandes grupos de gestiones anteriores pueden ser realizados internamente con mayor o menor éxito, el tercero es el definitivo y más difícil pues al final habrá que vender lo adjudicado.

En esta opción cabe comercializar lo propio a través de sus sucursales. Por lo leído, se dispondrá en cada sucursal, de un rincón inmobiliario en el que tomando una web como base, los bancarios ofrecerán sus inmuebles a través de esa base de datos.

Una segunda opción, compatible con la anterior, consiste en derivar la comercialización –y parte de la gestión- a la inmobiliaria propia de la Entidad. Este es el caso de las Cajas Grandes y los Bancos que poseen Inmobiliaria propia. Respecto de la primera tiene la ventaja de que los vendedores son inmobiliarios y disponen de la experiencia precisa, pero aún así el tamaño de la Inmobiliaria quedará afectado por el volumen de inmuebles que recibirá ella sola, muy diferente al que recibía en tiempos de Bonanza.

De una u otra manera nos encontraremos con Competidores que van a tener un peso grande en la Intermediación de Inmuebles en nuestro País. Y aunque su existencia es de antaño , el enorme tamaño de sus bolsas propias, nos va a afectar de una forma enteramente nueva al resto de inmobiliarios. Y en cuanto a su número serán tantas como Entidades diferentes escojan este solitario camino. Muchas pues, muchas. Muchos competidores de gran tamaño y elevada excelencia, en el emergente Mercado hacia el que derivamos.

Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!
Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

(1)La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

La Reina Roja Inmobiliaria... y sus regímenes de adelgazamiento (2)

2009-04-25T14:36:00.002+02:00

Hemos dicho en la postal anterior que la Reina Roja Inmobiliaria - el conjunto de las entidades financieras, grandes, pequeñas y medianas- no quiere estar acumulando “obesidad” inmobiliaria , sino que, no habiendo querido engordar, ahora lo que quiere es adelgazar, esto es, quiere desprenderse –no a cualquier precio ni en cualquier caso- de la grasa que invade sus arterias y limita la circulación de su sangre ( la fluidez de su efectivo). Esto no parece muy cuestionable.

Pero también hemos dicho que para “eso tendrá que someterse a un proceso de pérdida de peso racional, sistemático y del que puedan justificarse experiencias anteriores de éxito” y que “para ello tendrá que ponerse en manos de especialistas”. Y esto si es cuestionable.

La Reina Roja Inmobiliaria puede “adelgazar” e ir perdiendo “peso” inmobiliario por varios caminos diferentes. El primero, por sus propios medios – que a veces da resultados- , un segundo, poniéndose en manos de especialistas en adelgazamiento, solución que suele tener más éxito. Incluso, a través de un tercer, método como es no ingiriendo más “grasa” de la estrictamente necesaria para la supervivencia, se puede mantener el estado de peso en el que nos hallemos.

En el caso de las Entidades de Crédito esos tres caminos también están disponibles. Hay entidades que quizás por su poca exposición a lo inmobiliario durante estos últimos años, hoy ni les sobra “grasa inmobiliaria “ ni es fácil que admitan a partir de ahora más de la que pueden digerir. En este caso, manteniendo la dirección que seguían estas entidades hasta ahora, están a salvo de la “obesidad” inmobiliaria. Por eso no necesitan a nadie, más allá de sus equipos de dirección bancaria habituales. Pero como estas entidades constituyen una minoría muy escasa, no hablaremos de ellas.

Otras –la mayoría, aunque con distinto “peso”- habrán estado expuestas en exceso durante estos años a lo Inmobiliario. Y en estos casos ahora sí tienen que ser consecuentes con su estado. Pero... ¿para bajar el peso de lo inmobiliario, incluso para no seguir engordando más, qué podrían hacer, cómo podrían actuar? Pues por otros caminos diferentes tales como:

a) Hacerlo, como en el caso anterior, por medio de sus equipos de dirección bancaria habituales, a través de sus departamentos de inmuebles, y usando como comercializadores a sus sucursales, sin colaborar con agentes externos para la venta. En este caso las entidades pueden contratar laboralmente a expertos del Sector Inmobiliario para reforzar sus equipos de dirección.

Una variante de este camino es hacerlo, no a través de sus Departamentos de Inmuebles, sino a partir de las inmobiliarias asociadas o propiedad de la entidad Bancaria.

Esta situación suele corresponder a Entidades que trabajan sólas.

b) A través de equipos ajenos, externalizando total o parcialmente ese proceso de adelgazamiento, usando finalmente como comercializadores la red de sucursales de la Entidad –o grupo de entidades- También pueden recurrir a agentes externos para la venta de sus inmuebles o ambas cosas a la vez

Esta situación puede corresponder tanto a Entidades que trabajan sólas como a aquellas iniciativas que contemplan el trabajo conjunto con varias entidades, pero lo sustancial es el recurso de las Entidades de Crédito hacia equipos externos multidisciplinares para la gestión de los inmuebles adjudicados.

Nótese, que a pesar de que el objetivo final es el mismo –reducir el peso de lo inmobiliario en la entidad bancaria y mantenerlo a un nivel bajo- los procesos señalados son muy distintos.

Del primero, el lector ya habrá oído hablar de los pocos bancos de los que se presume su minoritaria exposición hacia lo inmobiliario. Por eso nada más diremos de este proceso.

Y de los dos últimos casos –los más abundantes- hemos encontrado ejemplos muy característicos en la RED, que trataremos en sucesivas postales. (De algunos de ellos ya hemos hablamos en la serie anterior de artículos dedicada a las Superinmobiliarias.)

Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!
Miguel Villarroya Martín info@inmobiliari.net

(1)La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

La “Obesidad” de la Reina Roja Inmobiliaria

2009-04-20T20:12:00.004+02:00

Cuando en la literatura empresarial se habla de La Reina Roja generalmente se refiere con ese nombre a la Reina de Corazones, personaje que aparece en unos textos de Lewis Carroll (Alicia en el País de la Maravillas y en su continuación A través del Espejo). Generalmente se referencia junto con alguno de sus fragmentos o citas chocantes, especialmente el que ha llegado a conocerse como “el dilema de la Reina Roja” (0) . Pero en esta ocasión yo voy a utilizarla con otro significado y lo voy a referir a la Gran Banca Española: hoy, una auténtica Reina del Ladrillo (1) con un poder real tan grande, al menos, como la Reina del cuento indicado.

La tenencia de valor real por la Banca no es de ahora, lleva siglos dictando lo que puede ser y el capitalismo sigue gozando en la actualidad de una salud de hierro (de oro), pese a quién pese y pese a la actual Recesión. Hoy está convaleciente, grave es su enfermedad pero con un pronóstico seguro de curación... Todo lo seguro que podemos estar en un mundo impredecible, pero en el que cosas tales como la muerte y el poder del dinero son cosas muy poco cuestionables.

Así que vamos a fijarnos ahora en algunos aspectos de esta nueva y terrible situación de Recesión que padecemos, en relación con los inmuebles adjudicados de la Gran Banca.

1) Si había algunos que no se lo creían o aceptaban, esta actual Crisis lo ha dejado transparente: No hay ningún poder real que se asemeje, en su capacidad de violencia, a la del dinero.

2) La duda entre la regulación del mercado o de su liberalización se ha despejado de una vez por todas: un mercado totalmente liberalizado no es un mercado libre sino un mercado salvaje. (2)

3) Ya no hay duda sobre el cambio: Todo puede cambiar radicalmente en breve tiempo y pillar entre las ruinas de lo establecido anteriormente, a cualquiera de nosotros.

4) Las creencias económicas establecidas han sido mitos (un cuento para niños) con el que no han adormecido en el pasado y del cuál hemos despertado sorprendidos a una realidad amarga, emergente y caótica.

5) La gran Banca permanece y se mantiene por sí misma, intervenida, ayudada o comprada por otros, hasta en esta debacle actual. Mientras miles de empresas de distinta clase pueden caer, las de ésa naturaleza casi siempre permanecen vivas bajo una forma u otra.

6) Aún con alguna baja, la gran Banca saldrá reforzada de esta Crisis. Hay noticias que ya hablan de miles de inmuebles que han sido adjudicados, o están en trámite de serlo, hacia la Banca a causa de impagos, insolvencias u obligaciones frente a las entidades de crédito no satisfechas por sus propietarios. Y la experiencia de la Crisis anterior parece avalar la idea de que en ésa última, los inmuebles adjudicados que luego fueron comercializados, fueron un buen negocio.

7) La Reina Roja, por el ladrillo, está engordando, legalmente, a marchas forzadas (de esto no puede ya dudarse ante la avalancha de noticias en Internet y otros Medios que dan cuenta de este nuevo –por su exagerado tamaño- hecho) de tal forma que la Banca Reina ya debe de ser la mayor propietaria de inmuebles de toda España... y si no lo es, lo será en breve. Y lo será mientras dure esta etapa de recesión salvaje que padecemos. Sobre esto parecen haber pocas discrepancias.

8) La Reina Roja Inmobiliaria está engordando sin querer hacerlo. Los inmuebles son su “grasa” y como se sabe bien, al igual que para el cuerpo una cierta cantidad de grasa es vital, su exceso en cambio puede hacer peligrar su salud. Y lo mismo pasa en la Gran Banca, un cierto número de inmuebles adjudicados es bueno para élla, pero un exceso es perjudicial. Por efecto de lo anterior, la Reina Roja Inmobiliaria, que sabe del peligro de la “obesidad” inmobiliaria y de sus efectos en su contabilidad, no quiere estar gorda, sino que quiere adelgazar. Por eso sabe que tendrá que someterse a un proceso de pérdida de peso racional, sistemático y del que puedan justificarse experiencias anteriores de éxito. Y para ello tendrá que ponerse en manos de especialistas.

Esta lista, que podría ser completada con otros aspectos de la realidad emergente en la actualidad, solo apunta a hechos. No hay nada personal en todo ello ni es a mi juicio moralmente reprochable, simplemente, lo que está ocurriendo es que la lógica del capital se reordena para hacer frente a la nueva situación caótica hacia la que derivamos.

Notas:

(0) Sobre el dilema de la Reina Roja hablaremos en futuras postales. Véase mientras tanto el Capítulo 2: El jardín de las flores vivientes, de A través del Espejo.
(1) La expresión reina del ladrillo, referida a la Banca la he encontrado en: http://www.laverdad.es/murcia/20090209/economia/banca-reina-ladrillo-tras-20090209.html
(2) La expresión: “un mercado liberalizado no es un mercado libre sino un mercado salvaje” se la leí al ex-presidente del Colegio de APIS de Madrid, don Prudencio Gómez Moraleda, hace unos seis años.
(3) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes www.clipart.com al que está suscrito mi sitio www.inmobiliari.net

Hasta la próxima. ¡Siga con cuidado!
Miguel Villarroya Martíninfo@inmobiliari.net

Una reunión importante para lo inmobiliario –2–

2009-04-16T10:50:00.005+02:00

Creo que sobre el tema que ha desatado tan gran número de comentarios a mi anterior postal titulada: Una reunión importante para lo inmobiliario sobre la, a mi juicio importante reunión celebrada en Madrid el día 24 de Marzo y en la que se presentó la iniciativa de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI), se ha insistido en exceso en los detalles de la misma y no tanto en que aquélla no era sino la verificación de un estado de cosas, de una manifestación de lo que está ocurriendo en el mercado caótico actual y de una emergencia insoslayable.

Véase que hoy mismo, jueves 16 de abril, otra iniciativa similar iba a ser celebrada (1) (2) con un título y temario similares. Otro supergrupo ( Un conjunto de empresas diferentes con capacidades complementarias y suplementarias en alguna pequeña parte, reunidos en una nueva estructura para dar culminación a una tarea, de acuerdo con la Filosofía de la Acción de Conjunto), llamado ADMENTUM se está preparando para realizar las misma tareas que las que presentaron los de ACSI.

Hoy mismo –16/04/2009- también leo en la prensa (3) que: Pisos propiedad de Bancos buscan comprador “on line” . En el artículo se presenta la compañía SOSPisos, la cual afirma mantener ya acuerdos con tres entidades para promocionar la venta de sus pisos a través de la plataforma de Internet que poseen. Quieren ir a más e indican que quizás tras el verano hayan alcanzado acuerdos con seis entidades bancarias. Es una iniciativa diferente a las dos anteriores pero son un ejemplo de los numerosas redes, empresas, franquicias, agencias individuales, etc., que han aceptado la realidad próxima y han reaccionado en el mismo sentido que la citada. Aunque nadie puede prever el futuro es posible que a muy corto plazo veamos decenas y decenas de portales inmobiliarios que se dediquen a la venta de inmuebles adjudicados. (Además de los que ya había que no eran pocos.)

Pero las dos iniciativas primeras no están sólas pues ya se anuncia para primeros de junio la presentación de otra conferencia denominada: Gestión de activos Inmobiliarios de las Entidades Financieras, en las que se va a presentar las claves de esta nueva situación, y en la que uno de sus puntos de más interés para nosotros es: Nuevos modelos de Negocio: Equipos externos multidisciplinarios para la Gestión de los patrimonios Inmobiliarios. Y no se hablará de uno sólo.

No me extrañaría tampoco que de aquí al verano apareciesen otras de esas iniciativas de diferentes supergrupos económicos-legales-inmobiliarios-tributarios-etc. ...además de una legión enorme de comercializadores de activos adjudicados, vía Internet o no.

Y todo esto a la vez que otras iniciativas en las que esos activos no van a ser comercializados así, sino directamente por las mismas entidades bancarias. En el límite, algunas de éstas, acudirán a las dos formas de gestión y comercialización.

El asunto creo yo es reconocer – y en ese sentido van mis postales recientes- que: “Hemos pasado de un sector en el que los promotores eran los actores principales a un escenario en el que el papel principal lo desempeña la Banca” (4).

Un buen motivo para la reflexión de nuestros Intermediarios Inmobiliarios... y para el diseño de una estrategia de adaptación a ese nuevo escenario.

Notas:
(1) La reunión se titulaba: GESTIÓN DE ACTIVOS ADJUDICADOS. Aspectos jurídico-fiscales, urbanísticos, técnicos y financieros. E iban a participar en élla, empresas tales como URBE Asesores Jurídicos, GARRIGUES Abogados y Asesores Tributarios, CLIFFORD CHANCE, ENRIQUE PORTO Estudio de Arquitectura, Plataforma Admentum y otros.
(2) No conocemos la razón de su suspensión a última hora.
(3) En el diario Expansión, página 29.
(4) Eduardo Fernández-Cuesta, presidente de CB Richard Ellis de España . (En la página núm. 8 del artículo publicado en CINCO DÍAS del 09/04/2009, titulado: Nuevos cimientos en el Sector Inmobiliario)
(5) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Otra reunión, otro aspecto puntero

2009-04-14T19:52:00.002+02:00

Esta misma tarde hemos acudido a la reunión que ACCIONA-DRAGADOS-FCC Y FERROVIAL.AGROMAN han celebrado en la Cámara de Comercio de Madrid. Se trataba de la presentación del portal http://www.obralia.com/

La reunión ha comenzado por la descripción del portal y de los servicios que ofrece a sus usuarios típicos, proveedores, fabricantes, proveedores, contratistas, constructores, etc. , por parte de Don Jesús Gil Director General de Obralia. A continuación han intervenido brevemente, D. Pedro Arribas de ACCIONA, D. Juan Eliza de Ferrovial y D. Fernando Navarro de Fomento. Y ha cerrado la presentación D. Carlos Hernández, también de Obralia.

El lector interesado que no haya podido acudir a la presentación puede visitar el sitio indicado o mandar un e-mail a información@obralia.com para obtener información detallada de ese portal.

Dado que el portal no se dedica a la Intermediación o comercialización de Inmuebles de los que yo me ocupo, mi referencia al mismo obedece al carácter ejemplar de ese portal. Y es que nosotros los intermediarios inmobiliarios necesitaríamos algo parecido.

Entre las cosas destacables es que el portal no lo promueve una empresa sino un conjunto de éllas, de las cuáles las indicadas son sólo una parte. Las primeras aportaron al proyecto común, capacidades, algunas iguales y otras diferentes, y lo orientaron de acuerdo a una visión compartida de su negocio. Y es que esos competidores poderosos se dieron cuenta de que la Cooptación es mejor que la Competencia extrema y, sin dejar de competir en determinadas áreas, obras y lugares, se pusieron de acuerdo en una serie de cosas que les beneficiaban a todos. Por ejemplo, acordaron que una serie (cada vez mayor) de procesos básicos de su trabajo fuese normalizado. Otro de sus logros ha sido la obtención un directorio extenso de profesionales del sector con descripción de todos las capacidades individuales de cada una de sus empresas. También es destacable el establecimiento de normas de comunicación para todos los procesos que en su área de trabajo se precisan, tales como normalización de procesos de facturación, presentación y comparación de ofertas, etc.

Igualmente, el portal contiene enormes cantidades de información estructurada sobre la materia que les es propia –la ejecución de obra-, que sus mantenedores recogen, elaboran y ponen a disposición de sus asociados.

No es menor el que un portal, inicialmente previsto para esos grandes desarrollasen un proyecto para mejorar los procesos de Compras de sus enormes organizaciones individuales, haya ido integrando a un buen número de empresas de todo tipo de tamaño y condición –siempre en torno de la realización de obras-, alrededor de su portal. Este carácter “atractor” de otros muchos que ha logrado ese portal es una característica de los Sistemas Complejos, se desarrolla en los momentos caóticos de la vida de los Sistemas ... y asegura un éxito final enorme, si el atractor supera un cierto nivel umbral de atractibilidad. Y parece que Obralia va en ese camino. ¡Enhorabuena!

Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

Declaraciones sensatas sobre el Sector

2009-04-07T09:46:00.002+02:00

En la entrevista que en La Gaceta de los Negocios (1) el periodista d. Juan Bosco Martín-Algarra le hace al economista d. José Luis Feito (2), éste dice cosas enteramente razonables. Le cito una:

“Por mucho que digan que hay que cambiar el modelo de la economía, la construcción será esencial para la recuperación de la economía española. ( Pero) Si no se hacen reformas como ésta (3), cuando la construcción vuelva a arrancar dentro de tres o cuatro años, será un rebote corto, de gato muerto.”

Hay varios temas de interés en ese párrafo. El primero, se puede resumir en la frase con la que titulaba yo una de estas postales: La Construcción ha sido parte del problema y ha de formar parte de la solución. El menosprecio hacia el sector ha hecho olvidar su profunda contribución anterior a la riqueza nacional y puesto de manifiesto que con ese motor casi apagado, la “cosa” no funciona.

El dato que también se aporta en esa cita y por el cuál se dice que “la Construcción arrancará en tres o cuatro años” es sólo una opinión, autorizada... pero incomprobable a los efectos prácticos y por eso no la comento. Pero que sea sólo la reforma del mercado laboral la que se necesite en nuestro sector para que éste arranque, eso es discutible, no porque no sea necesaria sino porque además hacen falta otras cosas, tales como: a) simplificación extrema de los trámites y tiempos necesarios para pasar de suelo rústico a urbano, b) simplificación radical en el proceso de obtención de licencias, c) modernización al límite del sistema de producción de bienes inmuebles, d) profesionalización completa del proceso de comercialización de esos mismos inmuebles, e) recuperación del prestigio social de los promotores e intermediarios inmobiliarios, f) ausencia de interferencias del poder político en todo el proceso inmobiliario, g) modernización de las leyes y normas que afectan a todo lo inmobiliario, h) Reinvención de un marco de relaciones e ideario sobre el sector, enteramente nuevo, i) Vigilancia profesional y estadística sobre el desarrollo real del sector, etc.
(Termino, porque la idea ya está clara con lo que he anotado, si bien estoy seguro que el lector podría añadir otras cosas a esta lista.)

Léase la noticia (4) porque el lector encontrará en ella muchos otros puntos de interés, además del aquí reseñado.

Notas:
(1) Página 14 del día 10/03/2009
(2) Economista del que el periodista indica: “Su experiencia profesional en el Ministerio de
Economía, el Banco de España, el FMI, la OCDE y Morgan Stanley bastaría para demostrar
que le sobra autoridad para decir Io que dice.”
(3) Se refiere al ajuste del mercado laboral.
(4) Titulada: “Con el “boom” del ladrillo o sin él, estaríamos en Crisis”.
(5) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Una tarea pendiente: la mejora de la imagen del Sector

2009-04-03T10:44:00.004+02:00

En el blog (1) del diario Expansión aparece una postal titulada: Crisis inmobiliaria hasta 2012 en la cual diferentes autores expresan su opinión acerca de la duración de la Crisis –la postal es del 06-10-2008- Es una postal discreta, aséptica, educada, cuya lectura no choca especialmente. Es una postal normal en la que alguien – la periodista Pilar Riaño, de Barcelona- recoge pulcramente las opiniones de distintos expertos del Sector.

A mí ni siquiera me choca la disparidad de las previsiones de esos diferentes autores ni, en alguno de ellos, su rotundidad, ni siquiera quiero bromear con la marca de la bola de cristal que utilizan para hacer esa predicción –sin duda son marcas diferentes- , ni voy a extenderme en lo que ya le he contado en otras postales mías: la impredecibilidad del futuro en los Sistemas Complejos como es el del Mercado Inmobiliario; no, lo que me ha aterrado en esta ocasión son los comentarios a la postal.

Entre los que ha despertado, se encuentran cosas tales como: (He dejado la penosa ortografía de algunos, tal cual.)

Ojala se pudriesen todos los promotores que se han aprovechado de la pobre gente para comprarse BMW y demás. Ladrones!

Me voy a Bahamas, gracias a todos los currantes. (Remitido por alguien que firma como Constructor con suerte)

hay mucho buitre por ahi revoloteando. vais a tener que alimentaros a base de ladrillos.

Compadezco tu desgracia, pero siempre hay que estar vigilando y más en el sector inmobiliario que se ha enriquecido sin escrupulos, de los multiples que conocí, de cada 10 uno es empresario, el resto no se deberian haber puesto nunca, pues ahora les vendrán las penas.

Al constructor con suerte que vigile el colesterol y la tensión y que tiene un año mas, y que las chicas jovenes le daran de besos , pero que no tenga ninguna enfermedad, porque se va acordar de su familia cuando era una persona sin tanto dinero. La mejor felicidad es tener la conciencia tranquila y muchos promotores no la tienen, no le tengo envidia, sino pena ya que la vida es otra cosa y la felicidad no viene por tenr mucho dinero. Lo se por propia experiencia

Hay también algún comentario más amable y neutro pero el asunto es que a una comunicación aséptica le cae un auténtico chaparrón de improperios. No es la crítica lo que me sorprende sino la falta de contención, de corrección y de mesura, en las respuestas. Discrepar no es insultar e Insultar lleva muchas veces a perder el razonamiento y el valor posible de la crítica.

He visto más situaciones similares que parecen aventurar –pues no conozco encuestas recientes sobre la imagen del sector entre la sociedad en general-... que no les gustamos a muchos. Y me temo que esto: el logro de una imagen “normal” de los intermediarios inmobiliarios ante la sociedad, sea uno de los temas menos comentados entre nosotros a la hora de proponer soluciones para el Sector.

Notas:
(1) http://www.expansion.com/2008/10/06/empresas/inmobiliario/1172532.html
(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

Un “atractor” inmobiliario evidente: la aparición de sociedades inmobiliarias de origen bancario

2009-03-28T14:12:00.002+01:00

En muy diferentes medios se ha publicado estas semanas la creación de distintas sociedades de gestión inmobiliaria, de origen bancario, que se va a dedicar a la comercialización de sus propias bolsas de inmuebles. Bolsas propias significa aquí inmuebles que las entidades de crédito poseen provenientes de sus deudores, generalmente personas físicas que solicitaron préstamos hipotecarios y empresas que no pudieron transmitir a clientes particulares sus promociones, además de otros inmuebles provenientes de distintas fuentes.

Eso –como tantas otras cosas de la actual Recesión- no es nuevo pues los Departamentos de Inmuebles en los Bancos ya existían desde hace mucho. Lo que es nuevo son dos cosas distintas: a) Que el Volumen de las Bolsas de Inmuebles será enorme y b) que esta comercialización de Bienes tiende a agruparse, es decir, que vienen a ser superbolsas provenientes de distintas entidades financieras y que serán manejadas por un solo operador.

Este aspecto, por el que elementos que antes trabajaban independientemente y que, a partir de un momento dado, se ponen a trabajar agrupadamente es una característica de la Acción de Conjunto, lo que aventura un éxito importante a la idea en cuanto los elementos “sueltos” empiecen a interactuar entre ellos. Estoy seguro que tras un cierto caos –desorden- emergerá una nueva estructura de éxito, pues así ocurre en todos los Sistemas Complejos.

Véase por ejemplo – entre muchas otras- la noticia publicada en la página 20 del periódico CINCO DÍAS del día 08/03/2009 , titulada “Las Cajas crean una sociedad para ahorrar capital” y también la postal publicada por nosotros en este mismo blog, que mencionamos más abajo.

Las agencias Inmobiliarias de cualquier procedencia ( APIS, asociados empresariales a la patronal AEGI, otros asociados a organizaciones profesionales tales como Expertos Inmobiliarios, Expertos Técnicos Inmobiliarios, GIPES, etc,) deberían tomar nota que ésta –y el resto de noticias acerca de otras sociedades Inmobiliarias Bancarias- no son una noticia más. Estos nuevos competidores, se llamen como se llamen e indiquen lo que indiquen sus departamentos de prensa, son unos competidores descomunales. Su presencia alterará el mercado de la intermediación profundamente – de ahí que las incluyamos en el conjunto de atractores de la nueva dinámica del mercado- Nada va a ser igual a partir de ahora, también a causa de este hecho.

A partir de ahora, algunos de nuestros competidores en la intermediación serán enormes, por agregación de tamaños procedentes de muchas bolsas individuales, además disponen ya de la mayor red comercial que existe en España –las sucursales bancarias- , actúan conjunta y coordinadamente de acuerdo con la filosofía de la Acción de Conjunto –otra de los hallazgos de la Teoría del Caos- , no tienen ningún problema de Captación de Inmuebles pues trabajarán con adjudicados, no tienen problema de Ventas en Exclusiva pues actuarán como propietarios, sus Precios pueden ser muy bajos –se habla de que ofrecerán descuentos del 25%-. Por si esto fuera poco, tienen mucha mejor Imagen que nuestras inmobiliarias y ... disponen de un elixir maravilloso: el Capital necesario para financiar la compra, que suponemos administrarán con cuidado.

Como ejemplo principal de esta nueva situación, hace unos días hemos conocido una muy interesante iniciativa que ya hemos referenciado aquí en la postal titulada: Una reunión importante para lo inmobiliario y a ella remitimos al lector interesado.

Diferentes noticias de estos días nos advierten además de la existencia de más de esas “superinmobiliarias”. Véase por ejemplo las noticias publicadas en http://www.inmodiario.com/
tituladas: Gerens Hill crea Aliancia, una sociedad para gestionar activos inmobiliarios de bancos y cajas o bien: Gerens Hill lanza un servicio para gestionar activos inmobiliarios de los bancos

Otras ideas diferentes pero siempre alrededor de la idea de la Venta Compartida están elaborándose. La idea de “supergrupos inmobiliarios”, esto es la reunión en una sola Bolsa de Inmuebles (o de otros servicios y productos inmobiliarios) de las Bolsas individuales de cada uno de los integrantes, y su comercialización conjunta, está ya en el Mercado. Véase a manera de espléndido ejemplo: http://www.obralia.com/

Una idea parecida –aunque en mi opinión peor adaptada a las circunstancias de un Mercado Complejo- es la iniciada por el Banco de Santander y que podríamos etiquetar como una forma de comercialización multigrupo . Véase por ejemplo las noticias publicadas en http://www.inmodiario.com/ tituladas: Los promotores bajarán los precios "todo lo que puedan" en el marco del acuerdo con el Santander o bien: Santander financiará el 100% de la compra de un piso si el promotor rebaja un 20% su precio . Estas informaciones han salido también en muchos otros sitios.

La importancia de estas noticias no puede ser obviada por los lectores inmobiliarios pues las primeras manifestaciones de aquellas apuntan a que las “superinmobiliarias” y las otras formas de distribución agrupada descritas tienen todas las papeletas para constituirse en verdaderos atractores alrededor de los cuáles –entre otros factores fuerza- va a girar el complejo mercado inmobiliario que viene.

Convencidos de ello planteamos entonces una pregunta que ponemos aquí para el debate:

Y si el competidor es más joven, más fuerte, más guapo, más simpático y tiene más dinero que nosotros ¿con quién bailará la chica (el mercado de clientes)?

Y ante la evidente respuesta a esa pregunta: ¿qué vamos a hacer los intermediarios inmobiliarios que trabajamos individualmente... en lo nuestro?

¿Vamos a seguir con las disputas cainitas entre nosotros?... ¿Vamos a seguir con la separación entre los distintos actores o asociaciones de agentes?... ¿Vamos a seguir despreciando la Filosofía de la Venta Compartida, una parte de la Acción de Conjunto?... ¿Vamos a seguir renunciando a la adaptación al Mercado Caótico, cualquiera que sea su estado actual?... ¿No es tiempo de actuar conjuntamente?... ¿No viene a ser este caso de unión entre las bolsas de Inmuebles de muy diferentes Cajas de Ahorro, un ejemplo a seguir?... ¿No deberíamos preferir la colaboración a la confrontación?

Y si se acepta esto último: ¿cómo podríamos avanzar en este sentido?... ¿cuáles podrían ser los primeros pasos?

Ánimo, espero su opinión sobre estas cuestiones pero no deje de reparar en esto: el baile continuará con nosotros unidos, desunidos... o sin nosotros.

Miguel Villarroya Martín

Nota: La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Una reunión importante para lo Inmobiliario

2009-03-25T10:53:00.002+01:00

Ayer día 24 de marzo tuvo lugar, en el Hotel NH Eurobuilding de Madrid, una reunión organizada por http://www.intereconomiaconferencias.com/ bajo el título de Estrategias y retos en la Gestión y Venta de los Activos Inmobiliarios Adjudicados. Se trataba de la presentación de diferentes aspectos de la futura aunque próxima puesta a la venta de las propiedades que el grupo de Cajas de Ahorro integradas en AHORRO CORPORACIÓN, si bien, sus contenidos teóricos podrían extrapolarse a otras iniciativas de gestión y comercialización de otras entidades bancarias. Se trataba de exponer diferentes aspectos que ese trabajo a desarrollar va a llevar consigo.

Fue una reunión importante bajo muchos puntos de vista y una cierta idea de su valor puede advertirse en los titulares de las ocho ponencias que se presentaron. Esas fueron: Claves del éxito en la gestión de los activos adjudicados en el sector bancario ( Presentado por IREA), Cuestiones jurídicas y fiscales en la adjudicación y gestión de inmuebles (P. por GARRIGUES), Carteras de suelo: aspectos diferenciadores de esta crisis. (MAGNUN GESTIÓN DE ACTIVOS), Gestión de Activos No Singulares: Vías de Comercialización. La Gestión de GESINAR en la crisis de los 90 como modelo de referencia (Banco BBVA), Gestión de Activos singulares: particularidades propias del sector Hotelero (IREA), El paso de la Teoría a la práctica: La estrategia de Ahorro Corporación en la gestión de sus inmuebles. (ACSI, AHORRO CORPORACIÓN SOLUCIONES INMOBILIARIAS), El papel de las Nuevas Tecnologías en la gestión de activos inmobiliarios adjudicados ( UN MILLÓN DE CASAS), Outsourcing en la Gestión de Activos Inmobiliarios (GETSA).

Múltiples cosas podrían señalarse sobre lo expuesto en ellas pero sólo quiero resaltar dos:

a) Lo descomunal del tamaño de la cartera de inmuebles que saldrán a la venta desde una sóla fuente: la ACSI. Lo que inevitablemente va a hacer que, la ACSI –junto con el resto de varias y distintas sociedades que también van a disponer de otras fuentes de inmuebles adjudicados provenientes del resto de entidades bancarias, se constituyan en un nuevo y poderoso “atractor” del Sector Inmobiliario al que vamos: esto es, el nuevo mercado inmobiliario, la nueva situación hacia la que nos dirigimos, girará inevitablemente alrededor de esas “superinmobiliarias” de activos adjudicados. (De lo que hablaremos en una próxima postal.)

b) Que en el diseño de esas inmobiliarios se contempla la colaboración con muchas inmobiliarias locales para la venta de esos activos adjudicados. Y aunque se apuntó que eso se haría de acuerdo con el debido análisis de los agentes existentes en la zona donde radiquen los inmuebles adjudicados, ésa es sin duda una buena noticia para los agentes inmobiliarios del Sector.

La ACSI sigue elaborando su Plan de Negocio – y aunque la complejidad del mismo se adivina por las informaciones que expusieron en su presentación, ya disponen de muchísimo trabajo adelantado - . Parece también que será después de este próximo verano cuando se ponga “en mercado” esta iniciativa, a la que es fácil augurar un éxito extraordinario.

Finalmente, debemos de felicitar a la empresa Intereconomía por la feliz organización y celebración de tan importante evento para el sector y su amable invitación a la Jornada referida.

Miguel Villarroya Martín
http://www.inmobiliari.net/

Notas: La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

2009-03-21T11:12:00.003+01:00

Entre las malas noticias de estos días hay una que amenaza con convertirse en atractor alrededor del cual gire parte del mercado inmobiliario, como es el del Alquiler: se trata de los departamentos municipales de alquiler de viviendas. No es una novedad puesto que en la situación anterior ya existían en muchas ciudades y desde hace tiempo. El problema es que ahora parece ir a más, a mucho más. No es pues sólo la existencia de esos organismos municipales –perfectamente innecesarios por otra parte- lo que nos preocupa, pues hemos aprendido a trabajar con ese tipo de competencia, que algunos consideran como desleal, lo que nos inquieta es el carácter creciente de su intensidad y su extensión –existencia- cada vez mayores.

Véase lo leído en: (1),

Rentas congeladas a los jóvenes entre 18 y 35 años durante cinco años y un seguro sobre impago para los propietarios durante ese periodo, entre otras ventajas, son las medidas estrella del Ayuntamiento de Alcobendas para fomentar et alquiler a través de la Bolsa de Vivienda Joven.

El objetivo es sacar al mercado del alquiler entre 500 y 600 pisos vacíos, generar una actividad econ6mica notable y ayudar a los jóvenes , que no pueden hacer realidad su proyecto vital (casarse, emanciparse... ) porque el banco no les da los avales bancarios solicitados por los propietarios . No conocemos otro ayuntamiento que apoye de esta manera a sus jóvenes», explica Ignacio García de Vinuesa, regidor de Alcobendas.

En el suelto del periódico se explican las medidas de apoyo a los jóvenes (pago de las actualizaciones de renta a cargo del Ayuntamiento, pago de los seguros y avales, coste del sometimiento al arbitraje, etc.) .

Pues bien, cuando esta barbaridad sea un hecho, entonces:

Todos esos pisos se retirarán del mercado libre de Alcobendas para pasar al del mercado municipal.
Todos esos pisos no podrán ser gestionados por los agentes inmobiliarios libres.
Todos esos pisos no generarán comisiones de intermediación a los agentes inmobiliarios libres.
Estos hechos generarán además consecuencias imprevisibles (2) (3) en el mercado local de Alcobendas.

Y esto se hace en un momento en el que las cuentas municipales no son precisamente boyantes. Pero parece que la captura de votos allana cualquier dificultad presupuestaria.

Por otra parte, aunque el munícipe de Alcobendas dice no conocer otras iniciativas que pudieran asemejarse a las que ha tomado, el lector conocerá , seguramente por haberlas sufrido, otras próximas a su lugar. Y éste es el problema: la replicación de estas conductas que invaden áreas económicas en las que los Poderes Públicos no debieran entrar a competir, puede constituirse -si se extiende- en un grave problema para los agentes inmobiliarios.

¿Por qué no se ocuparán de lo suyo? Que en este caso sería la de modificar las condiciones legales y sociales del Arrendamiento en España para que la seguridad y confianza de propietarios e inquilinos fuesen homologables a las de los países avanzados. Pues no, es más fácil salir en la foto invadiendo mercados ajenos, interviniendo en el Mercado la libre competencia ... al fin y al cabo –deben pensar- las víctimas de esa invasión son sólo intermediarios inmobiliarios.

Notas:
(1) En la página 79 del diario ABC del día 19/03/2009. Artículo de Carmen Arnanz.

(2) Ayer mismo –antes de haber leído yo la noticia en la prensa- vino a la inmobiliaria una persona con la pretensión de que el propietario le congelase las rentas de alquiler, precisamente, durante cinco años. ¡Un lector más rápido que yo sin duda! Nunca nos había pasado antes.

(3) Que el pago de parte de la renta y de sus costes de formalización y actualización cuando sea, de esos 500 o 600 pisos que arrendarán unos particulares, sea a cargo de las arcas municipales: ¿Aventura nuevas subidas de impuestos para todos los ciudadanos de Alcobendas? Para mí que sí.

(4) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes www.clipart.com al que está suscrito mi sitio www.inmobiliari.net

Ya entre nosotros

2009-03-10T12:23:00.005+01:00

He estado dos meses y medio fuera de la circulación y sin apenas leer y escribir nada. Así que cuando he vuelto a “estar entre nosotros” tal y como me ha dicho un amigo, he empezado por donde solía, esto es, leyendo por la mañana los recortes de prensa a los que tengo acceso.

¡Qué sorpresa, apenas nada ha cambiado! Los titulares son perfectamente intercambiables por los que se publicaban antes de la Navidad de 2008. Los mismas noticias acerca de cifras de venta en disminución, similares empresas camino del Concurso, idénticas quejas sobre la financiación que otorgan los bancos, parecidas catástrofes en las noticias referidas a los Fondos de Inversión Inmobiliaria, amargas notas sobre cifras del paro, etc. Tras el paréntesis que ha significado para mí estos dos meses y medio, nada de lo publicado parece ser sensiblemente diferente a lo ya impreso antes de ello.

Bien quizás sea que dos meses y medio sea poco tiempo para que la situación haya cambiado, pero me temo que no sea así y que lo que eso signifique sea que la recesión está congelando a nuestro sector. Ya no existe el temporal, ya no hay turbulencias, ya no hay crisis, pero el Sistema que constituye el Mercado ha entrado en Recesión. Ya hemos comentado en postales anteriores que las Crisis terminan siempre en una bifurcación, una de cuyas ramas es la Recuperación y otra es la Recesión. No puede adivinarse a priori qué camino tomará una Crisis pero sí se sabe que los Problemas y las Oportunidades que se padecen y gozan en ellas terminan yéndose posteriormente por uno u otro camino. (A lo que contribuye sensiblemente la manera como hemos reaccionado ante la Crisis.) Y esta vez hemos ido en la mala dirección y desembocado en la segunda opción.

En esta nueva posición, los Sistemas –y entre ellos los económicos- se alojan en posiciones alejadas del Equilibrio anterior en el que vivían y por ello les ocurren muchas cosas inesperadas, pero la primera de todas ellas es que se terminan las grandes alteraciones y solicitaciones típicas de las Crisis y aparecen fenómenos enteramente nuevos tras unos momentos de calma. Y en esto estamos, en la Calma ominosa y opresiva que precede a una nueva situación para el Mercado. En ella, los sistemas económicos, financieros, administrativos, productivos, etc., se están reorganizando sin que podamos predecir cómo terminarán haciéndolo finalmente.

Es muy interesante conocer que en esas posiciones alejadas del Equilibrio, lo que hemos aprendido en estos últimos cuarenta años nos indica que los sistemas alterados, caóticos, se orientan hacia atractores nuevos en torno a los cuales se organizan para dar lugar a situaciones y estructuras muy diferentes de las que ocupaban y tenían antes de entrar en la Crisis. Y otra no menos interesante es que en esas situaciones los sucesos que ocurrirán no pueden predecirse. Y también, que la trascendencia de los hechos futuros no pueden derivarse de la importancia de su naturaleza actual, comprobándose que, por el contrario, algunos hechos estadísticamente irrelevantes ahora, pueden desencadenar hechos futuros de gran importancia.

Sobre esta nueva situación del Mercado en tiempos impredecibles, caóticos, alterados, seguiremos hablando en próximas postales.

(1) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

Artículos básicos sobre lo inmobiliario

2009-02-16T11:44:00.000+01:00

De vez en cuando surge en la prensa algún artículo que, por su contenido u oportunidad, sería deseable que fuese reproducido libremente en cualquier otro medio. El talento que incorpora, las ideas que aporta, los matices que señala son a veces imprescindibles. Y su conocimiento general, necesario.

En este artículo concreto (1) que trata de la Crisis Económico-Financiera, el autor va comparando las visiones de intervencionistas y liberales a lo largo de los últimos años, apostando claramente por la opción liberal. Le dejo aquí, a manera de cita, el último párrafo del artículo de GUY SORMAN:

“En nombre de la felicidad común, ojalá que las políticas de reactivación que se están aplicando tanto en Estados Unidos como en Europa tengan éxito; sabemos por experiencia que es posible un éxito a corto plazo, pero que seguramente será seguido por una vuelta a la inflación. Por lo tanto, sigue siendo indispensable preparar una alternativa, lo que Hayek (2) denomina una utopía de recambio.”

Vamos a dar al lector el lugar dónde lo hemos encontrado, recomendando vivamente su lectura.

Agradeceríamos la contestación a esta postal, así que ¿quién se anima a escribir sobre la “utopía de recambio”?

Otro artículo imperdible es el titulado La Banca siempre dice sí (3) que aparece en el semanario DOSSIER EMPRESARIAL www.dossierempresarial.com del 13/02/2009. Su subtitulo aclara su contenido, el cual es: ¿Qué requisitos debe cumplir una empresa o una persona para que le concedan un préstamo? : Solvencia acreditada, un historial intachable y bajo endeudamiento.
¡Hágase con él!

Notas:

(1)El artículo viene firmado por GUY SORMAN y ha sido publicado en la página 3 del diario ABC (de España, http://www.abc.es), de fecha 16/02/2009 bajo el título de: Crisis ¿Quién tiene la culpa?

En versión digital puede hallarse en:
http://www.abc.es/20090216/opinion-tercera/crisis-quien-tiene-culpa-20090216.html

(2) Se trata de un economista austriaco llamado Friedrich A. Hayek (1899-1992). Véase por ejemplo su biografía en http://www.hayek.org.ar/biografia.jsp.htm

Un titular sobre lo inmobiliario, desordenado

2009-02-16T11:43:00.000+01:00

En una breve nota de redacción del diario CINCO DÍAS publicada el 02/02/2009 (1) se trata de un aspecto parcial del último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), como es el decrecimiento de las hipotecas contratadas –con los últimos datos conocidos, Noviembre de 2008-, y ello, tanto en número como en volumen, y tanto en el mes como en su variación interanual.

Estos aspectos han sido comentados en muchos otros medios, con los mismos datos del Informe del INE y con similares comentarios, pero si destaco esta fuente, es por su título: sencillamente está invertido respecto de la realidad. No es que La caída de las ventas de viviendas haya hundido la contratación de hipotecas, sino que, por el contrario, es la caída de la contratación de hipotecas la que ha hundido la venta de las viviendas.

No puede confundirse la causa con la consecuencia, si se quiere entender lo que está pasando.

El resto del artículo es excelente… y los datos estadísticos que comenta, espantosos.

Notas:
(1) El artículo se titula: “La caída de las ventas de viviendas hunde la contratación de hipotecas.

Valoraciones Inmobiliarias "a cuchillo"

2009-01-17T12:13:00.004+01:00

No resulta especialmente risueña la lectura del diario Expansión del día de hoy 13/01/09. Es obvio que la culpa no es del mensajero, pero la lectura del mensaje me ha arruinado el día.

Mire lo que dice en uno de sus editoriales, titulado: Nuevo Vía Crucis Inmobiliario:

Llega una nueva hora de la verdad para el sector inmobiliario. El cambio de año obligará a estas compañías a actualizar el valor de sus activos. Una revisión con tintes trágicos tras el frenazo del mercado y que se une a la depreciación ya efectuada por algunas éllas. El desplome de los precios, al que se resisten los grandes grupos, puede dejar a algunas inmobiliarias en el alambre o, incluso, condenarlas al concurso de acreedores, a pesar de la moratoria de dos años aprobada por el Gobierno para que la da del valor de los activos no aboque a las empresas a la disolución Aún así, la amenaza de que se produzca una rebaja patrimonial por debajo de los créditos vinculados blande (se cierne, más bien) sobre el Sector.

Siga usted leyéndolo en el periódico, mi cuota de preocupación diaria ha sido ya rebasada. Y no se olvide de leer igualmente el titulado: Las inmobiliarias se preparan para un dramático ajuste inmobiliario (de don José Sánchez Arce) o el titulado ¿Y ahora cómo salgo de esta? (de don Sergio Saltz).

El problema de estas muy malas noticias es que son ciertas y van a influir casi inmediatamente en el resto de valoraciones inmobiliarias, lo que aventura un muy crudo invierno para nuestro sector inmobiliario, que ni siquiera el optimismo compulsivo de algunos de mis compañeros me puede hacer olvidar.

(1) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

MARIPOSAS CON ALAS DE ESTRONCIO

2009-01-07T21:21:00.000+01:00

En un mundo globalizado los problemas distantes no existen pues su lejanía tiene el grosor de una hoja de papel de periódico o la duración del instante en el que comunican la noticia en la tele, radio o Internet.

Cuando yo me quejaba de que las esperanzas puestas por muchos en el próximo Presidente USA, el sr. Obama, para resolver los problemas económicos que actualmente nos asolan globalmente y señalaba una masacre “in crescendo” que había surgido aquellos días en Palestina y que continúa manando sangre a raudales, señalaba que cosas como estas últimas también forman parte del problema.

La postal no iba pues, dirigida contra el sr. Obama –McCain, se hubiese enfrentado con la misma situación, caso de haber ganado- ni siquiera contra el Sistema USA que lleva más de medio siglo apostando por los victimadores y no por las víctimas, y no porque yo esté de acuerdo con ello sino porque un blog inmobiliario no es el medio natural para expresar mi evidente desacuerdo con esa política.

La idea –que creo sin embargo haber explicitado con claridad en la primera postal- era que cualquier problema de una cierta dimensión que ocurra en una parte del planeta –como la agresión israelí, la estafa piramidal del Sr. Madoff, el posible corte de gas ruso a Occidente, etc. - repercute en todo el mundo porque el “sistema” económico es ya el planeta entero.

Y no es ya el tiempo de considerar que el delicado aleteo de un mariposa en la húmeda selva brasileña pueda afectar las cotizaciones de la bolsa de futuros de Bankok en los días siguientes, pues esa frase, con la que se suele ilustrar alguna de las consecuencias de la Teoría actual del Caos, es demasiado bella cuando se contemplan las filas de refugiados asesinados en escuelas de la ONU. Hoy, mientras continúen las muertes de civiles en Gaza, las hambrunas en Somalia, el genocidio de algunas etnias en algunas partes del África, etc., la influencia del Caos se representa mejor por algún dedo que en algún lugar del desierto israelí, iraní, afgano u otro, pueda estar “acariciando” un botón que desate finalmente a los demonios llamados Estroncio, Cesio o Plutonio y vuelvan estos a caminar libres sobre la Tierra: una forma algo salvaje de terminar con nuestros problemas inmobiliarios, sin duda.

Por eso me quejaba yo en la anterior postal de que los asesinos y ladrones de todas clases sigan apostando, una y otra vez, al rojo (de sangre) en una ruleta mortal en la que el negro también existe. Alguna vez las cosas no saldrán como prevén los que las inician –y se benefician- de estas cosas y entonces, hasta nosotros, lejanos y ausentes de eso que “no es nuestro problema”, sentiremos el pesado aleteo de las mariposas con alas de estroncio.

………………………..
Y ya creo que vale de causas externas. Conviene cambiar a las internas y más estrictamente inmobiliarias y, sobre todos a las soluciones posibles, y, si no fuese el caso, al menos a los remedios que alivien aquéllas.

¡Que este nuevo año nos vaya mejor a todos!

De nuestro salvador Obama, ¡líbramos Señor!

2009-01-02T10:42:00.003+01:00

Debe ser cosa del tiempo navideño en el que estamos o quizás su bondad o capacidad de altruismo, pero el caso es que mi amigo Dionisio, preso sin duda de la oleada navideña que nos invade ha escrito hace unos días, EN EL BLOG WWWW.INMOBILIARIOS.COM la postal titulada: OBAMA, SÁLVANOS.

Mi discrepancia con la misma – la primera vez que me ocurre en la atenta lectura que hago de sus escritos- es total y se basa en estas dos ideas:

a) Que el origen de la crisis sea externa a España y que, por tanto, la solución tenga que venir del exterior.
b) Que la toma de Poder de Obama sea la panacea que dé fin a la situación actual.

Pues bien, terminada ya la Crisis y entrados ya en la Recesión (Técnicamente éste cuarto trimestre de 2008 el P.I.B. Nacional será negativo por segunda vez consecutiva) la evidencia externa de las causas globales de la Recesión y de que lo que nos pasa es mal de muchos, no puede hacernos olvidar que, además, en España, hoy, en nuestro sector, las causas de la Crisis que hemos padecido y de la Recesión que empezamos a soportar son internas.

Es el tipo de modelo de proceso productivo utilizado en el Sector Inmobiliario español, esto es, la construcción sin límites racionales de todo lo que pudiese ser construible, aunque hubiese para ello que hacer todo lo que sin duda han hecho, legal o ilegalmente, sus múltiples beneficiarios, lo que nos ha llevado al desastre. Y eso –el cambio de modelo productivo hacia dimensiones y procesos racionales- no se va a arreglar con la subida de Obama al Poder Mundial. Las otras causas externas que también han influido en ello, no cabe duda que han contribuido a “gripar” el motor inmobiliario pero ése ya no funcionaba bien desde hacía tiempo.

Y en cuanto a que la “próxima venida” de Obama venga a arreglar –mejorar- la situación actual… pues tampoco estoy yo muy seguro, sin embargo, ¡ojalá sea, así! Y, sin duda, las causas técnicas que han influido en esta crisis global, se aliviarán y gozaremos de una cierta mejora… pero el problema es que además de las técnicas, existen otras muchas causas de la actual inestabilidad mundial, de difícil arreglo. Por ejemplo, ahora estoy rodeado de bienestar, de mi familia, de regalos, de parabienes varios, instalado cómodamente en un gran salón, viendo en una enorme TV con estupenda nitidez como unos asesinos han bombardeado una ciudad y ya llevan 300 muertos y mil heridos, que además anuncian como los prolegómenos de acciones de mayor calado (es decir, señalan que seguirán matando a más). Por si fuera poco piden además “comprensión” para sus criminales actos, apoyándose en su derecho a la autodefensa.) El hecho de que frente a su tecnología de guerra del siglo XXI los otros opongan palos y piedras y cohetes artesanales no les produce el mínimo rubor. Y el problema es que ninguno de los asesinados tiene pinta de haber contribuido con un solo dólar, al mantenimiento de la costosísima y larguísima campaña electoral del sr. Obama, mientras que los asesinos igual sí han invertido alguno.

El mundo global, la crisis global, la solución global no puede olvidar a los oprimidos y explotados de cualquier lugar o creencias. Esto no es un simple resfriado. Ya no hay situaciones seguras o posiciones inatacables. O se resuelven los problemas atendiendo a las injustas situaciones que el capitalismo occidental ha creado –o al menos se ha aprovechado- o la revancha de los desarrapados golpeará donde pueda o cuando pueda y a quién pueda. La crisis actual no es sólo una crisis financiera o la de un sistema capitalista en horas bajas sino una crisis de decencia.

Puede que nosotros, los accidentales afortunados, arropados en el bienestar, vestidos con los vivos colores de Papa Noel repartamos en estas fechas múltiples regalos entre familiares y amigos, pero hay fuera, Papa Noel viste de negro… y rojo (de sangre).

P.D. La imagen que acompaña a esta postal corresponde a la portada de la revista Más y Mejores Ventas Inmobiliarias de diciembre de este año, la cual puede descargarse gratuitamente desde la dirección: www.inmobiliari.net.

Atila, rey de los Hunos Inmobiliarios.

2008-12-15T09:21:00.001+01:00

En la literatura fantástica no son frecuentes las ucronías, obras en las que se cuentan las cosas que podrían haber sido si en vez de haber ocurrido lo que la Historia cuenta, hubiese ocurrido lo contrario, como por ejemplo: ¿Cómo sería el mundo si Cartago hubiese derrotado a Roma, o si hubiesen sido los aztecas los que en 1492 hubiesen arribado a las costas de Huelva, o si los ingleses hubiesen ganado la Guerra de la Independencia a los actuales USA, o si Hitler hubiese ganado la 2ª Guerra Mundial? (1) pero cosas como éstas alimentan la Fantasía y de cuando en cuando surgen novelas interesantes sobre ese tipo de ucronías.

También en ocasiones surgen esperpentos sobre el mismo tema, cuales son que habiendo ocurrido lo que haya ocurrido en cada caso concreto, hay gente que intenta cambiar la historia no porque quiera hacer literatura sobre esa posibilidad –que eso sería legítimo- sino, sencillamente, por odio ante un resultado adverso a sus intereses o preferencias. Y ese odio contra lo que ocurrió les hace decir cosas asombrosas… y falsas, sobre lo realmente acontecido. Véase aquí una, desmesurada, que hace referencia al mercado de la promoción inmobiliaria

En la página 3 del diario Levante (Valencia) del día 04/12/2008 leemos la siguiente insensatez:

“Como cualquier régimen de los inspirados por Marx, el Estado franquista poseía y administraba empresas siderúrgicas, papeleras, fábricas de coches…”

Sí, sí léalo bien: Franco se inspiraba en Marx para crear y administrar empresas.

Semejante burrada, en un artículo que trata del tema del creciente paro en España no viene sin embargo sola. Véalo si no se lo cree.

Hablando de la burbuja inmobiliaria, que por supuesto la inicia el franquismo: “El monocultivo del hormigón que ahora se ha desplomado sobre nuestras cabezas comenzó, por poner un ejemplo, durante los años del desarrollismo franquista y no paró de engordar -ya en democracia- hasta que alcanzó su cénit con la burbuja inmobiliaria de los noventa.”, culpa al sector inmobiliario del paro actual,
(NO se detenga el lector, en el hecho de que el autor de esta tontada también se equivoque en la fecha del cenit inmobiliario –y hasta en el acento del cenit-, que como saben hasta los poco informados corresponde a finales del 2006), siga asombrándose y lea que:

“De aquellos polvos (de cemento) vienen en buena medida los actuales lodos del paro que han situado a España como líder del desempleo en Europa. Y algo tendrá que ver también con eso el entumecido marco de relaciones laborales y la bajísima productividad que España heredó del extraño régimen fasci-comunista del general.”

¿Régimen comunista el de Franco? Lo de “fasci” ni lo comento ¿pero, comunista? ¡Hay que j…. con los “progres” de espíritu!

Y como el propio autor de este artículo debe temer que se ha excedido algo, se vacuna diciendo: “Habrá quien considere excesivo cargar también las culpas del paro (actual) sobre Franco, que ya Ileva treinta años quieto y parado bajo una losa. Pero ya se sabe Io alargada que llega a ser la negra sombra de algunos.” Es decir, que a pesar del tiempo trascurrido, sí tiene la culpa de los hechos actuales.

Pero… ¿nos parece a nosotros excesivo? ¡Hombre, excesivo, excesivo seguro que no, al fin y al cabo 33 años no son nada para cambiar las cosas, pues para eso se necesitan milenios, debe pensar el periodista. De todas formas seguro que ha sido prudente en los antecedentes, ya que el verdadero culpable de la burbuja inmobiliaria en España debe de ser Atila, Rey de los Hunos, quién sin duda también leía a Marx en los momento que le quedaban libres entre conquista y conquista de múltiples territorios, animado sin duda por su fervor de especulador inmobiliario.

¡Ah, una cosa!, el título de la sección del periódico en la que escribe este individuo es… CRÓNICAS GALANTES ¿Sabrá ése tipo qué significan esas dos palabras?

Notas:

(1) De estas cuatro ucronías existen novelas, algunas de las cuáles he leído. Incluso se han hecho películas sobre esos mismos temas.
(2) El artículo se titula Quietos Parados y su “herrado” autor se llama Ánxel Vence.
(3) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

2008-12-12T10:52:00.003+01:00

En un artículo de CINCO DÍAS (1) he visto recogida la frase siguiente:

Y, en fin, como decía el inversor Benjamín Graham, de las crisis "aprenderemos muchísimo a corto plazo, y absolutamente nada, a largo plazo."

Nada conocía de esta persona, pero la sensatez de su expresión me animó a conocer más de él y así me puse a buscar en la Red, datos sobre este inversor. Véanse por ejemplo:

http://www.economia.com.mx/benjamin_graham.htm
http://www.rankia.com/blog/la-sonrisa-de-buffett/2008/03/el-inversor-inteligente-de-benjamin.html
http://www.ebanking.cl/resenas/el-inversor-inteligente-de-benjamin-graham-0060

En ésas, y en muchas otras páginas, podrán encontrase datos sobre el mismo. Pero con independencia de que volveremos sobre él una vez que haya yo estudiado aquéllos datos, ahora, lo que nos importa es la frase suya señalada en la cita inicial de esta postal.

¿Volvemos a repetir los errores una vez que hemos olvidado los efectos perniciosos que padecimos al cometerlos por primera vez? ¿Sólo al principio –mientras nos escuece- reaccionamos de acuerdo con el conocimiento que se deriva de nuestros errores? Pasado un tiempo… ¿nos volvemos sordos y ciegos frente a las solicitaciones del Mercado que, antes, por las mismas causas, nos ha llevado al fracaso actual?

Pues parece que sí, parece que muchos olvidamos, a medio y largo plazo, las lecciones del pasado, para, salvo en el primer periodo posterior al hecho que nos ha producido el dolor intenso (el problema que no hemos podido resolver, el fracaso que hemos padecido, la empresa en la que hemos fracasado, etc.) no recordar activamente lo ocurrido, sus consecuencias y el conocimiento derivado de toda la crisis.

¿Hemos caído en esta crisis inmobiliaria actual porque olvidamos lo sucedido en las crisis anteriores? La experiencia acumulada en las anteriores, ¿nos ha servido para no caer en ésta o para manejarnos mejor en élla?

Pues parece que no, que muchos no recordamos lo pasado y hemos vuelto a tropezar.

Es probable que haya una causa biológica para ello y que estemos hechos para olvidar a medio y largo plazo, el dolor que padecemos en un momento dado, pero ante eso debemos señalar que la biología inclina la conducta del hombre pero no la obliga, como ocurre en los animales, y así, el instinto humano puede ser vencido por la racionalidad.

Por ello, hacen falta medidas inteligentes para evaluar nuestros negocios constantemente, para tener en cuenta las variaciones del mercado, para escucharlo e interpretarlo, para mantener la memoria de lo sucedido y actuar consecuentemente, para obtener conocimiento y usarlo adecuadamente,… en suma, para tejer y destejer incesantemente, como Penélope, hija de Icario, rey de Esparta, esperando en Ítaca la vuelta de la guerra de Troya de su marido Ulises, “el telar de conocimiento” de nuestra empresa.

Notas:
(1) En la página 2 del día 11/12/2008, en un artículo titulado: La segunda burbuja de Henry Blodget, firmado por Nuño Rodrigo (nrodrigo@cincodias.es)

(2) Su texto, titulado El inversor inteligente, puede encontrase en las librerías. Véase por ejemplo en: http://www.casadellibro.com/librerias/benjamin-graham-inversor

(3) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

«Nunca tan pocos, en tan poco tiempo, hicieron tanto daño… a tantos»

2008-12-02T10:54:00.001+01:00

Señalo, que un durísimo artículo contra el Gobierno, la Banca y los Señores del Ladrillo ha sido publicado en el suplemento de Economía del ABC del día 30-11-08.

La referencia a Casandra, vestal del templo de Apolo, hija del rey Príamo y de la reina Hécuba de Troya, es impagable así como la poderosa ilustración que acompaña al artículo, en la que Casandra observa la caída de Ícaro junto con la del ladrillo, el dinero y el emblema del partido del gobierno.

Podríamos sin embargo, incluir algunos otros responsables en la caída de Ícaro –el sector inmobiliario-, aquél que con un artilugio de plumas pegadas a su cuerpo con cera de abejas, trató en su locura de alcanzar el cielo de los dioses volando más y más alto y al que el sol implacable del Mercado, acabó fundiendo la cera de sus alas, pero los señalados son sin duda responsables.

No obstante, la codicia de los compradores, la complacencia de los intermediarios y mediadores, en sentido amplio, del negocio inmobiliario, la abundancia del dinero generado y repartido entre tantos beneficiados, en tantos y tantos lugares, el silencio de la Oposición política, la sordera de los Medios a los “perros que sí ladraron” anunciando que la fiesta no podía durar mucho, la inercia de la sociedad al mantenimiento del “status quo”, etc. son otros tantos culpables.

Así que no hay un solo culpable, Casandra podría señalar a más.

Notas:

(1) El artículo se titula: Los matarifes de la Economía Española. No deje de leerlo, le sorprenderá.
(2)La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

Lección de sensatez

2008-12-02T10:52:00.001+01:00

En el Correo Español del Pueblo Vasco, la `periodista Saioa Echeazarra entrevista a una contable residente en Vitoria, llamada Blanca Fernández, la cual podría dar a nuestros gobernantes y, a muchos directores de empresa, una lección de sensatez y sentido común importante. Hablando de su particular vida ordenada señala varios aspectos que podrían trasladarse con éxito a la dirección de una inmobiliaria. Sólo le vamos a transcribir uno, el que hace referencia al ahorro del dinero y a la contención del gasto. Es éste:

“No existen fórmulas mágicas para ahorrar, sólo hay que contenerse. También hay que esforzarse en suprimir todo lo innecesario, aunque se trate de muy pocos céntimos”.

Es muy antigua la referencia de que cualquier gasto innecesario –cualquiera sea su importe o precio- resulta un coste extraordinario al que así dilapida sus recursos. Recuerde, que sea cual sea el objeto de un gasto innecesario usted lo está comprando al máximo precio posible, aquél que tienen los gastos superfluos: el coste de la nada, algo inmenso.

Notas:
(1) Véase la página 6 de su edición del día 1-12-08

(2)La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

Durísimo editorial contra la irregularidad del mercado

2008-11-28T10:43:00.003+01:00

Sigo desde hace tiempo al periódico Negocios&Estilo de Vida y su trayectoria me hace sentir cada vez más próximo a él. Hoy, 28 de noviembre, aparece un extraordinario editorial titulado: Crisis, o el imperio de la irregularidad que vamos a comentar.

El editorial no se refiere específicamente al Sector Inmobiliario sino al Mercado en general, pero de todas formas parte de lo escrito sí es aplicable.

En él se dice, después de acentuar las convulsiones que en el mercado se están produciendo, que muchos movimientos de los inversores de todas clases tales como bancos, eléctricas, constructoras, inmobiliarias… podrían ser “irregulares” y estar destinados a falsear la realidad. Hace referencia también a los gigantes de barro que en estos años se han engrandecido mediante artificios financieros y de los daños que todo esto ha producido para el resto de los inversores (y del propio país).

Y termina diciendo que: “Aunque ahora es duro, porque la crisis está afectando a todo el mundo, será sano para el sistema que desaparezcan del mapa y retomen su tamaño y actividad anterior, todos los gigantes de barro del pasado, ya que han hecho mucho daño en muchos sentidos. Entre otros, el de la confianza en la limpieza del mercado.”

Aunque en nuestro sector, los grandes, por tamaño y volumen de negocio, están entre las promotoras inmobiliarias más que entre los intermediarios, el daño producido se ha extendido entre todos, grandes y pequeños, dentro y fuera del sector. Es por eso que nos sumamos al periódico en su exigencia de regulación más estricta y nos oponemos a las ayudas sin control y sin transparencia.

Sólo nos distanciamos del editorial en su apreciación final, matizándole que el daño producido por todas aquéllas irregularidades en la confianza de inversores y compradores de vivienda, ha sido mayor, puesto que no sólo se ha quebrado la confianza en la limpieza del mercado – que en opinión de los usuarios nunca ha sido excesiva en el sector de la Intermediación- sino que, mucho más grave, la quiebra más seria de la confianza del Mercado ha caído sobre la bondad intrínseca de la inversión en Inmobiliaria –cosa que nunca antes había ocurrido-. Ahora, nuestro sector, no es que sea sospechoso en cuanto a su falta parcial de limpieza -eso continúa igual- sino que, además, en general, se cree hoy que lo Inmobiliario ya ha dejado de ser el refugio seguro en el que se confiaba antes de la Crisis. Y este es un problema nuevo que habrá que afrontar cuando salgamos de la Recesión actual.

Notas:

(1)La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

La “h”errada apuesta por la propiedad de la vivienda

2008-11-24T17:18:00.005+01:00

Lo he leído en un editorial del periódico El Correo Español del Pueblo Vasco, del día 17/11/108. Hacia el final del mismo, después de darle un “repaso” al Gobierno de Zapatero, se dice:

“Por ello cabe valorar como positivas las iniciativas del Gobierno vasco para `suavizar' el coste de las hipotecas, de acuerdo con cajas y bancos, así como las medidas de corte económico -ayudas, subsidios de intereses, mejoras financieras para los promotores destinadas a potenciar el mercado de alquiler. Adecuadas actuaciones paliativas, pero siempre desde el convencimiento de que ha sido la errónea apuesta por la vivienda en propiedad la que ha pillado a las administraciones -central, locales y autonómicas sin un parque de pisos para arrendar suficiente, que actuara como atenuante de esta dura realidad."

¿Qué es eso de que la Administración debe de tener un colchón de pisos en alquiler para atenuar la dura realidad en tiempos de Crisis? A mí me suena a barbaridad, a competencia desleal de la Administración frente a los empresarios del sector. ¿Qué opina el lector?

Pero lo primero que me llamó la atención no fue eso, sino que la preferencia acerca de la vivienda en propiedad frente a la de alquiler fuese una apuesta equivocada. De ahí que pensé que quizás viniese bien considerar ese error con hache de herradura. Porque a mí esa expresión me parece una burrada.

Lo diremos de nuevo, lo que haríamos todos, hasta los que han escrito ese editorial (1) si no dispusiésemos de limitaciones, fundamentalmente económicas, sería comprar y no alquilar una vivienda. El alquiler sólo es, o una decisión voluntaria de residencia temporal, o una aceptación forzosa de que, en ése momento, no se puede adquirir la vivienda deseada. Y esto nada dice acerca de la bondad o perversidad de la preferencia por el deseo de propiedad sino de que hay momentos y situaciones que nos llevan a una u otra solución.

Pero abundando en el “yerro”, lo “h”errado de las Administraciones que padecemos, es no cambiar la realidad para que, por ejemplo:

El sistema de obtención de suelo urbano sea simple y rápido y logre que haya suelo abundante y barato para poder construir.

Facilitar la innovación para que los sistemas de construcción se modernicen y logren obtenerse viviendas mejores y con menores plazos de construcción.

Aumentar la competencia del producto vivienda autorizando nuevas opciones que permitan el uso residencial.

Controlando mejor los sistemas de financiación de los procesos anteriores.

Cambiar el sistema de alquileres en España haciendo los alquileres más seguros. Y hacer eso radicalmente, de un tirón, no parche a parche.

Cambiar el modelo de intermediación en España, orientándose hacia sistemas ya ensayados con éxito en otros países.

Instaurar los estudios inmobiliarios tanto a nivel de formación profesional como universitario.

Acotar la locura de 17 leyes del suelo, 17 leyes de vivienda, 17 leyes de intermediación inmobiliaria, 17 legislaciones de consumo, miles de normativas de solicitud de licencias de obras e instalaciones, etc.

Racionalizar la relación del individuo con las Administraciones, simplificando hasta el extremo, leyes, normas y procedimientos.

Y hacerlo deprisa, deprisa.

Notas:
(1) ¿Vivirán en pisos de su propiedad o en pisos de alquiler?
(2) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

La reactivación llegará como la Crisis, lentamente.

2008-11-11T10:12:00.000+01:00

Con el título de La reactivación llegará tan rápido como la Crisis, en el periódico Expansión, edición de Madrid, se publica en su página 40 del día 06/11/08 una entrevista que el periodista P. Riaño ha hecho al presidente del Barcelona Meeting Point, don Enrique Lacalle.

En esa entrevista, una de las preguntas es: ¿Por dónde cree que empezará la reactivación? La respuesta esconde una “miopía” importante y por ello vamos a dedicarle esta postal.

Después de indicar que será el mercado residencial, frente a otros sectores como el industrial, el de oficinas, etc., el que primero se recupere, lo cual no deja de ser sorprendente dado que esos subsectores están menos afectados por la enfermedad que el residencial - ¿se curan antes los enfermos graves que los leves?- dice además dos cosas que a nuestro juicio son erróneas. La primera es que “la primera señal de la salida del túnel aparecerá cuando las bolsas vuelvan a marcar el verde durante muchas jornadas seguidas.” Y la segunda es: “La reactivación llegará tan rápido como ha llegado la crisis, porque está relacionada con un cambio mental más que con razones objetivas.” Veámoslas por separado.

Que el color verde continuado sea la primera señal del final de la crisis es un error porque asimila exclusivamente la crisis a la falta de confianza de los inversores de capital en el sector inmobiliario. Parece pues que el autor de esas declaraciones se apunta a la hipótesis del “problema financiero exterior” para explicar la Crisis. Y por ello, resuelto el problema que lo causó, la crisis empezaría a resolverse. Esta hipótesis ignora que además de ésa, sin duda, gravísimas dificultades exteriores, los problemas del sector inmobiliario tienen muchas otras causas internas –no financieras- que también han contribuido a desencadenar la Crisis. Ya hemos contado en otra postal (2) las cosas que seguirían sin arreglo incluso si se produjese “una remisión instantánea de la enfermedad (falta de liquidez) que padecemos, así que no insistiremos ahora, pero la miopía –o ceguera- es notable al ignorar las causas internas de la Crisis.

Por otro lado, el que la Crisis haya venido rápidamente es, sencillamente, falso. En enero de este año, en otro blog distinto a éste –que no existía en esa fecha- dimos cuenta del espectacular gráfico que el Banco de España exponía en su encuesta trimestral a las entidades de crédito más importantes de España. En él – en el gráfico que indicaba el número de hipotecas concedidas mensualmente por el conjunto de esas diez entidades- se veía con crudeza, cómo la orden de “cerrar el grifo” se dio mucho antes del estallido oficial de las “subprime” –situado en la primera semana de agosto de 2007- Y así se observaba en el gráfico mencionado, cómo el cambio de tendencia en el número de hipotecas concedidas se inicia a finales del 2005, es decir, en pleno “boom” inmobiliario. Tendrían que pasar dieciocho meses hasta el estallido de las “subprime”. Dieciocho meses – o trece, si dejamos pasar cinco descensos consecutivos, los cinco primeros meses de 2006 –que en cualquier gráfico de control señalan con claridad, no la tendencia de descenso que insinúan con su distribución gráfica, sino algo más grave: que el proceso está descontrolado y que el riesgo de desplome es seguro.

No es momento de estudiar por qué la generalidad del Sector Inmobiliario no hizo nada con ese áureo y esclarecedor dato, ni insistir en que sí, que algunas de las “ventas milagrosas” que se hicieron en esas fechas (Jove a Martín, por ejemplo), lo tuvieron sin duda en cuenta. Lo que toca ahora es decir que los procesos de crisis no se desencadenan en paralelo sino en serie y que mucho antes que la Crisis afectara a las Inmobiliarias Promotoras y Constructoras, ésa ya nos estaba devorando (a nosotros, a las inmobiliarias de la intermediación). Es por eso que la Crisis que nos afecta nos afectó a nosotros mucho antes que a esos otros subsectores inmobiliarios. Nuestra Crisis empezó pues mucho antes pues viene de más lejos.

Finalmente diremos que el que la Crisis se arreglará rápido “porque está relacionada con un cambio mental más que con razones objetivas” es otra aseveración miope. Claro que la subjetividad crea el valor y que hay en la Crisis elementos subjetivos, pero la realidad dura y gélida está ahí: ésta es la Crisis más feroz de todos los tiempos modernos, a los que manejan el sistema económico mundial se les ha ido de las manos y esto no es subjetivo. Y una cosa así no parece que pueda resolverse con rapidez.

Notas:
(1) Véase en: ¡NO es sólo la liquidez, estúpido!
(2) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Sé que dije que no lo iba a hacer más, pero…

2008-11-04T09:20:00.003+01:00

Véase lo que no puedo resistir contarle de nuevo:

“La firma de Tasaciones Tinsa auguró ayer que este año (2008) se venderán 300.000 viviendas y que se acumularán entre 920.000 y 930.000 pisos para los que no se hallará comprador. Este “stock” se sumará a las 650.000 viviendas construidas entre 2005 y 2007 que no se vendieron (en esos años) y, además, las que están en manos de inversores que las tienen vacías o en alquiler porque no pueden revenderlas. Fuentes del sector creen que no es exagerado estimar que el volumen de pisos sin colocar es de más de dos millones.” (1)

Pero esto no termina aquí pues: “De acuerdo con los datos de la tasadora la acumulación de viviendas seguirá hasta mediados de 2009, que será cuando se acabarán menos pisos y se notarán las medidas del ejecutivo para fomentar la circulación de dinero en el mercado.” (2)

Esta vez le digo que probablemente la estimación de la Tasadora es correcta en líneas generales y que yo también creo que el “stock” debe rondar esos dos millones y algo de viviendas para vender.

Con esa cifra es fácil sospechar que la actividad promotora e incluso rehabilitadora disminuirá enormemente. Divídase la cifra del “stock anunciado” por la cifra de ventas anuales que se indica y verá el lector el largo periodo que se necesita para acabar con aquél. Así que en el horizonte próximo no va a haber escasez de producto a la venta, pero… ¿Habrá ventas? Claro está, incluso ahora, haberlas, haylas. ¿Habrá ventas suficientes? Depende del éxito del plan de rescate del Ejecutivo (3) y de que, por tanto, la liquidez y la confianza vuelvan al mercado. ¿Volveremos a las ventas de antaño? Difícilmente, y aunque nadie puede adivinar el futuro, recordamos que dos son los objetivos de un Plan de Gestión Contra la Crisis: a) sobrevivirla y b) salir reforzado de ella, mediante una reimaginación completa de nuestras actividades, la adopción de nuevas competencias y el abandono de otras anteriores.

A esas dos cosas debemos dedicarnos ahora para que después de la crisis podamos lograr más y mejores ventas inmobiliarias.

Notas:
(1) (2) En el artículo de Ll. Pellicer titulado España acabará el año con unos 930.000 pisos nuevos sin vender, publicado en el PAÍS de Barcelona, el 15/10/08, en su página 29.
(3) Pero para resolver bien un problema hay que partir de datos ciertos. Y el número de viviendas en “stock” no lo es. Véase una enésima estimación “de la ministra del ramo, Beatriz Corredor, (por la cual) 2008 acabará con más de 650.000 viviendas en stock, que requerirán entre un año y medio y dos años para ser absorbidas.” Véase la noticia completa en: http://www.diariodecadiz.es/article/economia/266861/gobierno/calcula/este/ano/las/viviendas/stock/ascenderan.html Pero… si no sabemos a cuánto alcanza el problema… ¿cómo vamos a resolverlo bien?”
(4) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

¡NO es sólo la liquidez, estúpido!

2008-10-29T09:22:00.004+01:00

Desde que en 1992 la campaña presidencial de Bill Clinton contra el presidente George Bush (padre) se pronunciase: “Es la economía, estúpido”, la frase ha tenido un éxito extraordinario en todo el mundo, y, además de recordarse en contextos parecidos a los que se produjo la frase original, ha servido de múltiple inspiración para otros tantos artículos, que tratan de situaciones muy diferentes.

El lector no tiene más que escribir en su buscador la frase indicada y encontrará –con el mismo titular de Es la economía, estúpido- muchas referencias a este hecho y además también a otros con titulares relacionados. Como ejemplo de estos últimos, anotamos:

¿Es la economía, estúpido? No es la economía, estúpido. ¡Es la economía, estúpidos! Sigue siendo la economía, estúpido! ¡No es la economía estúpido… es la energía! Seguía siendo la economía, estúpido. No es la economía estúpido, es la codicia huevón. La economía, estúpido… y la gente también. ¡Ya no es sólo la economía, estúpido! ... Es economía, estúpido. ... La economía, estúpido! ¿Seguro que es la economía, estúpido? ¿Es la economía, estúpido! ¡Ya no es sólo la economía, estúpido! ¡Otra vez la economía estúpido! Es la liquidez estúpido. Y también otros titulares como: No es la energía, estúpido! No es ... , estúpido, etc.

El último al que he visto utilizar este recurso es a Joan Tapia (2) el cual recoge la opinión, muy extendida actualmente, por la cuál el problema de la economía actual es la liquidez como factor principal. Opinión que bajo la forma de “No se vende porque a los compradores potenciales el banco no les da el préstamo” sería suscrita sin duda por muchos de nuestros inmobiliarios.

Una opinión tan unánime esconde sin embargo una miopía importante. ¡Claro que es la liquidez, querido… pero no sólo es ése el problema -y la oportunidad-, puesto que nuestra Crisis Inmobiliaria no se resolverá cuando cese la crisis de liquidez.

Si mañana el gobierno concediese una amnistía fiscal, pongamos que durante un mes (3), el dinero “en manos de particulares más o menos blancos, afluiría en diluvio hacia los bancos y estas entidades podrían, desde provisionar sus fallidos –sus productos tóxicos- hasta volver a prestar a particulares y empresas el dinero que ahora les niegan. Pero… ¿terminaría esto con nuestros problemas?

¡Hombre, los relacionados con la liquidez, sin duda! Pero en nuestro sector… ¿Es la liquidez el problema básico de tal forma que “una vez muerto el perro –la falta de liquidez- se acabó la rabia –la Crisis”!

No se apresure a contestar que sí, pues:

· ¿En qué afectaría la abundancia de liquidez bancaria al desprestigio social de la profesión de intermediación inmobiliaria?

· ¿Qué cambiaria, la afluencia de liquidez, a la falta de regulación del Sector?

· ¿En qué afectaría esa misma, a la posición cainita de asociaciones empresariales y profesionales y a la del mismo colegio de APIS, que no se hablan entre sí?

· ¿Mejoraría la escasa formación que se “consume” en el sector de la Intermediación en España, a causa de la liquidez sobrevenida?

· ¿Dispondríamos de comerciales y administrativos adecuados, esto es, con la cualificación profesional necesaria?

· ¿Gozaríamos entonces de un modelo de intermediación moderno? Y por tanto: ¿Cesaríamos de padecer un modelo obsoleto que hunde sus raíces en el siglo diecinueve? (He dudado en poner: del siglo XIX… antes de Cristo, debe ser que me estoy moderando.)

Y así pueden caber reflexiones que nos harían ver cómo que, hasta en este mejor momento teórico que hemos descrito –el ómnibus fiscal-, la situación no se arreglaría en áreas muy concretas e importantes de nuestro trabajo.

Pero al que pudiera pensar que… ¡bueno, lo importante es vender y que con eso - la abundancia de liquidez bancaria - se arreglaría la cosa y que al fin y al cabo con todas esas rémoras que hemos descrito, hemos estado viviendo muchos años ..” le sugerimos estas otras reflexiones:

· Esa medida de liquidez extrema… ¿mejoraría la confianza del cliente comprador en la inversión en segundas viviendas por ejemplo, como hasta antes de iniciarse la Crisis?

· ¿Seguro que una vuelta a la “normalidad de la liquidez”, nos devolvería a la misma situación que antes de entrar en la Crisis? ¿Se mantendrá el prestigio y la creencia de la seguridad de la inversión en Vivienda, al final de la Crisis?

No es sólo la liquidez, querido…, otras medidas tiene que ser tomadas para salir con bien de todo esto. Y así, recuerde, que en numerosas ocasiones le he recomendado la redacción de unas “Cartas de Marear” para sobrevivir a esta Crisis. En el Plan de Combate que le he propuesto en otro lugar, está claro que la liquidez es el pilar fundamental pero no olvide las otras dos tareas necesarias: la reimaginación de los procesos productivos de su negocio y la revisión de sus capacidades y competencias.

Notas:
(1) Véase en: http://es.wikipedia.org/wiki/Es_la_econom%C3%ADa,_est%C3%BApido ,lo siguiente:

"La economía, estúpido" (the economy, stupid), fue una frase muy utilizada en la política estadounidense durante la campaña electoral de Bill Clinton en 1992 contra George H. W. Bush (Bush padre), que lo llevó a convertirse en presidente de los Estados Unidos. Luego la frase se popularizo como "es la economía, estúpido" y la estructura de la misma ha sido utilizada para remarcar los más diversos aspectos que se consideran esenciales.” La frase es de James Carville asesor de la campaña.

O bien en: http://www.laprensa.com.ni/archivo/2004/marzo/27/elmundo/elmundo-20040327-03.html:
“En 1992, la campaña del candidato demócrata Bill Clinton acuñó la famosa frase “Es la economía, estúpido”, para referirse a que las principales preocupaciones del electorado estadounidense giraban alrededor de importantes temas económicos como el desempleo; la economía atravesaba un mal momento. Clinton derrotó al presidente George Bush (padre), a pesar de la victoria de éste en la primera Guerra del Golfo (1991) contra Irak”

(2) Véase su artículo titulado: Es la liquidez, estúpido en la página 19 de El Periódico de Cataluña de hoy mismo, 28/10/2008.

(3) Al que le haya hecho sonreír con escepticismo esta hipótesis de la amnistía fiscal hacia todo el dinero negro que existe, dentro y fuera de nuestro país, le sugerimos que recuerde lo ocurrido en 1986 en nuestro país con algún aspecto de la Ley de Reforma del Sistema Financiero, dictada en ese año.

(4) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

LO QUE HA DICHO, OLLÉ

2008-10-20T11:21:00.005+02:00

Hace unos días en el Periódico de Barcelona (1) se publicó un reportaje titulado: Las mil caras de la Crisis, en las que un grupo de periodistas plateaban a muchas personas de muy diferentes oficios, estas dos preguntas:

1. ¿Sabe que hay crisis porque lo dice la prensa o porque la sufre personalmente?2. ¿Ha empezado a recortar gastos en la economía familiar debido a la crisis?

De todos los encuestados, Juan Ollé, actual Presidente del Colegio de APIS de Barcelona, contesta a la segunda:

2."Nuestro problema no es que el mercado inmobiliario haya disminuido poco o mucho: nuestro problema es que ha desaparecido. El sector se encuentra colapsado desde hace ya varios meses".
La estructura de la encuesta planteada por los periodistas hace imposible una explicación extensa de cada respuesta, así que nos quedamos sin conocer “in extenso” la opinión de Ollé sobre este asunto.

La frase: “Nuestro problema no es que el mercado inmobiliario haya disminuido poco o mucho, el problema es que ha desaparecido”, es un titular excelente, sin embargo, necesita aclaraciones. Y así, la oportunidad y acierto del titular no puede ocultar cosas tales cómo:

1 Sigue habiendo ventas inmobiliarias en el sector; las cifras de los Registradores no dejan duda y aunque con cifras terribles en cuanto a su número trimestral y a su evolución anual… siguen produciéndose transacciones.
2 Siguen habiendo financiaciones de esas ventas, por tanto. Y que las condiciones para concederlas sean muy, muy, exigentes no quita para que sigan existiendo en las ventas indicadas.
3 El refugio en otras actividades que muchos agentes ejercían hasta la fecha junto con la de intermediación inmobiliaria (abogacía, administración de fincas, asesorías, tasaciones, etc.) ha permitido a muchas retirarse a esos “cuarteles de invierno” hasta que éste pase.
4 El vuelco (2) de la actividad de las agencias inmobiliarias frente al descenso brutal de operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, ciertamente que no ha sido, en general, compensado por la actividad en otras áreas conexas tales como alquileres, seguros, tasaciones, etc., ... pero estas tareas están ayudando a sobrevivir a muchas agencias.

No obstante, es tan buena la frase que a partir de ahora la repetiré yo mismo, eso sí citando a su autor y con los matices apuntados.
…………………………........................................

Por otro lado, anotaremos que lo que no se comenta mucho es que lo que ha perecido, en esta brutal crisis, es sobre todo el modelo de intermediación inmobiliaria existente en España. El que tenemos está ya obsoleto y no ha servido ni para prepararnos en el pasado reciente, para la previsible crisis, ni ya hundidos en ella, navegar en la misma. Y mucho me temo que tampoco nos esté ayudando a salir, reforzados, de la misma. (3) (4).

Notas:
(1) Del 14/10/08. En Internet puede leerse en: http://www.elperiodico.com/default.asp?idpublicacio_PK=46&idioma=CAS&idnoticia_PK=552369&idseccio_PK=1009
(2) Recuerdo al mantenedor de este blog, la urgencia de plantear al sector las cuestiones que en nuestro anterior postal: Dos preguntas necesarias, indicábamos. Necesitamos conocer, cuantificadamente, los caminos y magnitud del vuelco de la actividad de la agencia inmobiliaria. El barómetro inmobiliario de UCI podría dar la respuesta en un corto periodo de tiempo.
(3) Dos son los objetivos generales de cualquier Plan de Gestión contra la Crisis, que la agencia inmobiliaria debe tener en cuenta cuando traza un plan de esa clase: a) sobrevivir a la misma y b) salir reforzado –con más competencia y conocimiento- de la crisis.
(4) En cuanto al modelo de intermediación inmobiliario, lo que necesitamos para después de la crisis no es un cambio de neumáticos sino un coche nuevo.
(5) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

La pregunta del millón, del medio millón, del millón y medio, etc.

2008-09-23T09:38:00.001+02:00

Entre la información periódica que voy recogiendo de los Medios, la de la estimación del número de viviendas sin vender en España es una de mis preferidas. Como ya dijimos en una postal anterior: nadie sabe nada cierto sobre esa cifra y las variaciones entre las opiniones de los expertos sobre este asunto, son muy numerosas.

Esto no sería importante si no fuese porque esa cifra es fundamental entre otras cosas para estimar la duración del ajuste del sector. La absorción del número de viviendas sin vender, por parte del sector, depende de su número y por ello, el ajuste durará más o menos según sea ese número.

Le dejo aquí otras cuatro aportaciones recientes acerca de ese número. Note su discrepancia.

He aquí la primera (1):
Expertos del sector, no obstante, han precisado los límites de esta propuesta. (2) No es viable, por ejemplo, para las segundas residencias costeras, que constituyen buena parte de un parque de 350.000 casas nuevas sin comprador, porque estas viviendas suelen ser habitadas por temporada y no se alquilan todo el año.

Otra estimación más (2):
Pero los 3.000 millones del Gobierno son una gota en el océano frente a la enorme reserva de casas sin vender. Con un precio medio por vivienda de 200.000 euros, y asumiendo que están financiados al 50% con deuda, el dinero del Gobierno sólo afectará a 30.000 viviendas. Es equivalente al 3% del millón de casas sin vender que UBS calcula que andan por el mercado.

Anote esta otra (3):
El grupo de las 14 mayores inmobiliarias, el G-14, juzgó "positiva y muy eficiente" la iniciativa, pues permitirá corregir la "contradicción" que existe entre el estoc de 100.000 viviendas sin vender (y otras 800.000 en construcción) y la creciente demanda de pisos de alquiler.

Y una más para terminar (4):
“… Otras firmas son aún más pesimistas. Así, por ejemplo, Ignacio Cantos, analista de ATLAS Capital considera que el ajuste del sector puede ser muy largo. Para llegar a esta conclusión, este experto se basa en datos del sector que hablan del millón de viviendas que sobran actualmente en el mercado y otro millón que los inversores podrían tener pendientes de venta. “Si contamos que el mercado puede absorber 250.000 viviendas al año, el ajuste podría ser de hasta siete años, afirma.”

¡Mal rollo!... si los expertos manejan datos tan diferentes no sólo es que ninguno de ellos sabe realmente la cifra, sino que nadie puede saber con seguridad cuánto durará la Crisis.

Notas:
(1) http://www.eldiariomontanes.es/20080914/economia/hacienda-perfilan-medidas-para-20080914.html . (El articulista, M. J. ALEGRE, se refiere a la iniciativa del Gobierno por la que el ICO preparan la línea de crédito de 3.000 millones de euros que servirán para que empresas constructoras en dificultades puedan aliviar la situación, negociando con la banca la reconversión de sus préstamos a cambio de alquilar las viviendas ya concluidas durante algunos años., en su artículo: Hacienda y el ICO perfilan medidas para reactivar el sector inmobiliario

(2)Visto en el artículo Como una casa ardiendo http://www.elpais.com/articulo/semana/casa/ardiendo/elpepueconeg/20080914elpneglse_7/Tes/

(3) Leído en el artículo: Las nuevas propuestas, http://www.elperiodico.com/default.asp?idpublicacio_PK=46&idioma=CAS&idtipusrecurs_PK=7&idnoticia_PK=542734

(4) Leido en NEGOCIOS & Estilo de Vida, en la página 22 de su edición del 23/09/08.

(5) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

Dónde dije que no ahora digo que sí. ¿Qué pasa…soy el jefe!

2008-09-16T10:50:00.003+02:00

Es relativamente frecuente encontrar en estos días referencias en los artículos de prensa que tratan de la crisis, opiniones que pueden resumirse así. No debe de ayudarse con recursos públicos a las inmobiliarias privadas, ahora que están en dificultades. Paradigma de esta postura la encontramos en las declaraciones del ministro Solbes tan sólo hace unos meses (1):

El vicepresidente segundo y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, se mostró ayer "en radical desacuerdo" con la posibilidad de que el Estado respalde a las empresas del sector inmobiliario "cuando las cosas les van mal". Solbes se refirió a este tema durante una conferencia sobre la situación actual de la economía española en Vitoria, en la que aseguró que ha entrado en una "desaceleración", pero negó que eso fuera una catástrofe.

Respecto a la posibilidad de que el Ejecutivo apoye a las promotoras a través de financiación del Instituto de Crédito Oficial (ICO), con el fin de paliar la ralentización del sector, el vicepresidente mostró su rechazo: "¿Debemos, como algunos piensan, actuar como en los viejos tiempos, con un respaldo del Estado a aquellas empresas que han apostado, yo diría que alguna de una forma más atrevida que otra, por ganar mucho dinero, cuando las cosas van mal? Desde luego, no es mi filosofía". Por si quedaban dudas, remachó que le resultaba "muy difícil de aceptar" cualquier propuesta "que implique que el Estado deba sustituir al empresario cuando al empresario las cosas le van mal".

Las declaraciones del actual presidente, hace unos días, acerca de determinadas ayudas del ICO, que se van a instaurar en breve podrían conducir a muchas reflexiones, pero algo está claro: el cambio de criterio es indiscutible.

No queremos incidir en la falta de coherencia entre esas declaraciones sino de algo de mayor interés como es plantear la propia conveniencia de la medida. Y así, exponemos: ¿Debe de ayudarse a las inmobiliarias –y en general a las empresas en crisis, con recursos públicos, cuando ésas entran en crisis? ¿Por qué?

A responder y justificar la respuesta a esta pregunta dedicaremos la siguiente postal.

Notas:
(1) Véase la noticia completa (del 14-02-08) en : http://www.elperiodico.com/default.asp?idpublicacio_PK=46&idioma=CAS&idnoticia_PK=482993&idseccio_PK=1009
(2) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

UNA NUEVA DOSIS DE CRUDA REALIDAD

2008-09-08T09:52:00.004+02:00

Si preguntamos a los inmobiliarios por qué no se vende más la respuesta más frecuente podría ser: No se vende porque al final no hay financiación para la compraventa, la restricción de liquidez por parte de las entidades financieras es lo que influye en mayor medida en la no venta de inmuebles. O alguna respuesta parecida.

Este pensamiento lleva al siguiente: cuando cese la restricción del crédito, las ventas aumentarán. Así que una pregunta importante para nuestro negocio sería la que inquiriese cuándo terminará la restricción. La base de la cuestión planteada es la aceptación de la idea siguiente: cuando se resuelva la crisis bancaria se resolverá la inmobiliaria. Seguramente será así pero ¿hay alguna estimación acerca de la fecha en la que eso pueda producirse?

Pues vea lo que se dice en:
http://www.cotizalia.com/cache/2008/09/04/opinion_92_cuando_banca_espanola_clama_virgencita_virgencita.html . Aquí, el redactor ( @S. McCoy ) , indica que:

“No hay ningún argumento a día de hoy que lleve a pensar que pueda haber una mejora de la calidad crediticia nacional. Más bien al contrario. Y en la medida en la que los bancos tengan que estar pendientes de su propia salud, su capacidad para dotar a la economía de los recursos necesarios para alentar su recuperación se reducen dramáticamente. Los bancos ni están, ni, desgraciadamente, se les puede esperar en los próximos meses. Bastante tienen con lo suyo.”

Le sugiero, además de la lectura detenida del artículo mencionado, que como medida adicional a las que esté tomando para sobrevivir a la crisis, disminuya su actividad en aquéllas áreas de su negocio que exijan financiación de terceros e incremente su labor en aquéllas otras en las que no sea necesaria, pues ya ha leído la opinión del experto financiero: la liquidez bancaria, ni está ni se la espera en breve.

(1) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

Aceite de Serpiente

2008-09-05T09:49:00.003+02:00

En los tiempos medievales en los que vivimos, la aparición de productos milagro, pociones mágicas o preparados nutritivos con virtudes especiales es muy frecuente. De ellos están llenos los estantes de las tiendas y los canales de televisión. Muchos de ellos se asemejan incluso a otros productos que la Industria Occidental considera seguros, eficaces y que están avalados por ensayos y controles sensatos.

Por otra parte, las severas críticas que estos productos- milagro reciben periódicamente de diferentes estamentos u organizaciones de consumidores, apenas sí les afectan y su existencia goza de muy buena prensa. Estos productos, salvo excepciones, no son peligrosos…, sólo son ineficaces pues no cumplen con lo que prometen.

En nuestro sector inmobiliario lo que más se asemeja a esa clase de bienes es precisamente el producto VPO.

La buena prensa que posee es casi aceptada sin contestación alguna. Todo el mundo parece estar de acuerdo con sus bondades. Seguro que no le sorprendería oír que: “ la VPO es la solución definitiva al problema de la vivienda digna en España” o esta otra de “La VPO es la forma de dar respuesta al mandato constitucional por el que cada español debe poder acceder a una vivienda” o bien: “La VPO es la respuesta social a la demanda que el mercado libre no atiende.” , “Gracias a la VPO las capas más débiles de la sociedad pueden acceder a la propiedad de una vivienda (digna)”, “El Estado debe de apoyar la VPO como manera de redistribución más justa de la riqueza.”… y así sucesivamente. Lea lo que dicen los políticos sobre la vivienda VPO en sus programas electorales y verá como ese es un tema en el que parece haber una cierta unanimidad: no hay duda, para casi nadie, la VPO es el bálsamo necesario para remediar el problema de la vivienda en España.

En este último año- el segundo o tercero de la crisis en el sector de la Intermediación Inmobiliaria- el mensaje anterior (VPO= producto milagro) se ha sofisticado y ahora leemos declaraciones que van desde: las VPO son una vía para atajar los problemas del sector a las VPO son el refugio obligado para los promotores en tanto en cuanto dure la Crisis. El lector encontrará múltiples afirmaciones acerca de la bondad de las VPO como herramienta para salir de la Crisis. Y el Gobierno, desatado también en esa dirección, pues nos dice cosas tales como que se comprará suelo a promotores privados para que puedan construirse viviendas de esa clase, que se revisarán los módulos de precio para hacer esas viviendas más atractivas al promotor, que en determinadas circunstancias se permitirá el pase de vivienda libre construida a vivienda de VPO para facilitar la venta del stock de viviendas existentes, etc., etc.

El cuestionamiento a esta idea apenas si tiene tratamiento teórico en nuestro país y las críticas que hay suelen ser circunstanciales: El mejor y más actual ejemplo es el que se recoge en http://www.europapress.es/economia/noticia-economia-vivienda-promotores-denuncian-falta-suelo-financiacion-atajar-crisis-vpo-20080831113422.html De este sitio anotamos:

“La apuesta que los promotores inmobiliarios realizan por la promoción de viviendas de protección oficial (VPO) para atajar la crisis que atraviesa el sector se está topando con dos obstáculos, la falta de suelo y de financiación, según indicaron a Europa Press en fuentes de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y del G-14."

Citas como esta son ejemplares de eso que he llamado crítica circunstancial pues no es una crítica al modelo VPO sino tan sólo a algunas de sus circunstancias de aplicación.

Pero basta por hoy, el lector ya habrá notado que a mí, el modelo VPO me parece auténtico aceite de serpiente impropio de una sociedad avanzada, pero como apenas leo opiniones parecidas a la mía, me gustaría, antes de proceder a explicar el porqué de algunas de sus inconsistencias, escuchar los comentarios, bien de otros críticos solitarios bien de otros partidarios de las VPO. ¿Alguien se anima a contarme las virtudes que las VPO poseen?

Nota:
1 La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

”Feliz” vuelta de vacaciones

2008-09-03T09:20:00.002+02:00

Nada más volver, leo en los periódicos de hoy cosas tales como:

Colonial se desploma en Bolsa tras confesar unas pérdidas de 2.380 millones en medio año. (1)
Los beneficios empresariales sufren su primera caída en cuatro años.(2)
La Compraventa de viviendas cae un 30% (3)
La Bolsa castiga a las inmobiliarias al conocer sus cuentas (4)
Reyal Urbis se deja un 9% en Bolsa tras perder diez veces más que hace un año. (5)
Ferrovial, al borde de los números rojos tras caer un 92% su beneficio. (6)
Todas las grandes constructoras sufren en sus cuentas la crisis. (7)
Reyal Urbis cae en Bolsa por sus problemas financieros. (8)
AISA pierde 1,9 millones y renegocia la deuda. (9)
Reyal y Colonial negocian “in extremis” con la Banca ante el riesgo inminente de suspensión de pagos. (10)
………………………….Y LA LISTA PODRÍA CONTINUAR pues las malas noticias que hoy se publican son muy abundantes.

Tras la desasosegada lectura de esas noticias, pienso que éste es el mundo real y que así es el mundo actual en el que vivimos. No son días de vino y rosas, como indican con su conducta los que nos gobiernan, sino de agua escasa y hierba agostada. Así estamos, un año después de que estallase la crisis de las “surprime”. Un año con el Poder Público deshojando la margarita de si hay crisis o no hay crisis, mientras la segadora de la cruda realidad va dejando la hierba muerta en el borde del camino. Un año de optimismo “homicida” que ha “dejado hacer” a la espera de que el mercado se “ajuste” por sí sólo, sin aceptar que, claro que al final se producirá el ajuste y saldremos de la crisis, pero que esto ocurrirá más tarde y con mayores costes y más “muertos” que si en vez de sonreír a la cámara, ésta los hubiese sorprendido sudando y trabajando para combatir la crisis.

Notas:
(1) LA VOZ DE GALICIA, en su página 8 del suplemento MADRID del 02/09/08.
(2) EL PAÍS, en su página 43 del 02/09/08.
(3) EL NUEVO LUNES, en su página 9 del 01/09/08.
(4) CINCO DÍAS, en su página 1 del 02/09/08.
(5) EL ECONOMISTA, en su página 6 del 02/09/08.
(6) EL ECONOMISTA, en su página 7 del 02/09/08.
(7) EXPANSION, en su página 7 del 02/09/08.
(8) EL ECONOMISTA, en su página 7 del 02/09/08.
(9) EXPANSIÓN, en su página 7 del 02/09/08.
(10) EL MUNDO, en su página 36 del suplemento MADRID del 02/09/08.
(11) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

¡Feliz Crisis!

2008-08-04T19:10:00.002+02:00

Me despido de usted hasta septiembre. Espero, querido lector, que podamos volver a vernos después del mes de agosto. Le deseo un verano como el que usted se dedique. Seguro que le sienta como debe.

Miguel V.
www.inmobiliari.net

Explícito titular Inmobiliario

2008-07-29T19:46:00.002+02:00

En un breve artículo de M. Trejo en el diario Expansión, en la página 27 del 29/07/08, se da cuenta de las actuales circunstancia de las personas que necesitan vender, de las que necesitan comprar y de las que por ello necesitan de la intervención de un banco que facilite la financiación de la compra, en la actualidad. El artículo es discreto pero su título es excepcional, y es éste: “Ni se compra, ni se vende, ni se presta”.
Amén.

Escobas inmobiliarias desaparecidas

2008-07-22T21:02:00.005+02:00

En el Diario de Las Palmas, don Carlos Carnicero escribe una breve columna titulada Descenso a los infiernos, que termina con la siguiente frase:

“Dirán los intocables del ladrillo que, con la crisis, no venden ni una escoba, pero ¿dónde está el dinero que sacaron cuando, hasta ayer, se hincharon obscenamente a venderlas?

No es una pregunta que aparezca por primera vez, pues desde el comienzo de la crisis ha sido formulada más veces por otros periodistas, pero como no ha sido contestada –al menos yo no la he visto- conviene darle respuesta.

La pregunta puede formularse así: ¿Dónde está el dinero que las grandes inmobiliarias obtuvieron en la época de “vacas gordas” anterior? Si antes ganaron tanto y ahora tienen dificultades de liquidez o de capital ¿dónde lo colocaron, adónde han ido todos aquellos dineros?

Son tres los posibles destinos de esos dineros desaparecidos:

a) Una parte de ellos fueron despilfarrados en cosas propias de pródigos millonarios: coches, yates, aviones de película, compañías exquisitas, comidas de 19 platos, viajes exóticos, joyas, regalos a amistades delicadas, etc., es decir, una parte de lo que ganaron ha desaparecido, total o parcialmente, en cosas en nada relacionadas con el negocio inmobiliario que los había generado y por ello, de difícil o imposible retorno al mismo.

b) Otra parte la gastaron en mejorar el negocio, lo invirtieron en nuevos equipos materiales y humanos que reforzaron sus empresas, lo destinaron a formación de sus empleados y directivos, a la promoción de sus negocios y a financiar los gastos de funcionamiento de sus constructoras y oficinas. Parte del mismo se gastó en salarios, impuestos y dividendos y otra parte en inversiones sensatas, dentro y fuera del sector inmobiliario. De todo esto, algunas porciones siguen disponibles para el negocio que los generó.

c) Pero una gran parte, sencillamente desapareció. Fueron las inversiones insensatas las cuáles son las que están ahogando ahora a los que después de ganar mucho, mucho erraron en la inversión de sus caudales. Estas fueron, fundamentalmente, Inversiones en suelo rústico -pagado a precios de oro- pendientes de desarrollo urbanístico y cuyo valor ha bajado brutalmente. Este “bajón inaudito” del valor de los terrenos comprados, ha hecho desaparecer enormes cantidades de dinero; simplemente –terriblemente para sus poseedores- se ha esfumado el valor y ya no se encuentra disponible.

Notas:
(1) Véase la noticia completa en la página 18 de LA PROVINCIA del día 17/07/2008. (2) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

La profundidad de la Crisis

2008-07-14T18:24:00.001+02:00

Para los que se despiertan ahora y empiezan a decir que sí, que sí, que “esto es una crisis pero que...” , cuando hasta hace poco la negaban, les interesará saber la opinión que el G-8 y unos pocos países de economías emergentes han expuesto en la reciente reunión celebrada en Hokkaido, Japón.

En su opinión: “La situación económica es de tanta gravedad como la de los años 70 del siglo pasado y ha sido propiciada por la crisis hipotecaria e inmobiliaria de los Estados Unidos del verano pasado y ha desembocado en la subida de las materias primas y del petróleo.”

Es de tanta gravedad como la de los años 70 del siglo pasado, opinan los más poderosos. Nada pues de los ridículos asertos utilizados en nuestro país para negarla tales como “aterrizaje suave, desaceleración controlada, turbulencias intensas, dificultades graves, ralentización, etc., que hemos venido oyendo y padeciendo. Crisis, en toda la extensión de su concepto y, por ello, un periodo de extrema turbulencia en el que lo que se haga durante el mismo para manejar este estado temporal de las cosas, agravará o mejorará –pues ambas cosas son las salidas posibles a una crisis- la situación actual.

Las fases clásicas de una Crisis: Detección, Reconocimiento, Diagnóstico, Plan de Acción, Control de Plan y Salida de la misma tienen que ser recorridas con diligencia y eficacia, si se quiere desembocar en - de las dos salidas posibles – en la única salida deseable de la Crisis: la positiva. En cambio, si el proceso se atasca en alguna de ellas, ya sabemos que será la segunda, la recesión, dónde recaeremos.

Ya hay evidencia y conocimiento científico abundante –obtenido en las anteriores crisis- para saber que la manera en la que enfoquemos la Crisis y naveguemos en ella mientras dura, influye decisivamente tanto en la duración posterior de la misma como en la manera en la que salimos de élla.

Notas:
(1) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

PARA LOS QUE NIEGAN LA CRISIS

2008-07-08T19:21:00.002+02:00

Véase, sobre un aspecto básico de la actividad inmobiliaria – el número de viviendas nuevas visadas en los Colegios de Arquitectos- lo que los datos fríos nos señalan:

“El número de viviendas proyectadas y visadas por los arquitectos catalanes ha caído el 71,6% durante los seis primeros meses del año, hasta situarse en 14.330 unidades, entre pisos y casas. La magnitud del descalabro es todavía mayor si se tiene en cuenta que se compara con el primer semestre del año pasado, cuando los visados ya bajaron el 15,6%. El recuento del primer semestre del año en curso sitúa los proyectos de vivienda a los niveles de principios de la década de 1990, los peores de los últimos 20 años. “Podemos o no utilizar la palabra crisis, pero la caída es espectacular", reconoció ayer el vicedecano del Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC) y presidente de la demarcación de Barcelona, Lluís Comerón…”

Y terminamos con nuestra pregunta tantas veces reiterada: ¿Qué tiene que pasar para que a este desastre inmobiliario que padecemos, lo llamen crisis?

Notas: La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Puede leerse la noticia completa en:
http://www.elpais.com/articulo/cataluna/vivienda/desploma/elpepuespcat/20080703elpcat_2/Tes

Opiniones inmobiliarias desenfocadas de una bella ministra

2008-06-23T09:23:00.004+02:00

Véase un fragmento de una entrevista de la revista Tiempo a la ministra “Corredor”, que trasladamos aquí:

“La ministra de Vivienda está convencida de que el Gobierno ha ayudado al sector de la construcción a través del plan estatal y afirma que dar salida a los pisos ya construidos es muy sencilla: “Cuando pongan las viviendas a un precio que puedan pagarlas las personas que las necesitan, empezará a salir el stock”.

Ni es ni será así. La ministra ignora que los precios de las viviendas –salvo excepciones críticas para sus poseedores actuales- siempre están al nivel que pueden pagar los compradores. Y que ese proceso de ajuste del precio a la capacidad de compra de la vivienda es la clave del alto precio. Los precios de venta, –salvo error o excepción crítica- siempre se sitúan en el máximo que pueda absorber el mercado de compradores. Y eso es precisamente, por la falta de competencia real entre los suministradores de vivienda (promotores o propietarios) ¡Eso es lo que hay que arreglar: cómo introducir la competencia en precios en el Sector. Esa es la única solución para que los precios se ajusten y bajen. Mientras tanto, las bajadas de precios sólo se deberán a la excepción crítica, es decir a la necesidad urgente de venta por parte de aquellos suministradores.

Noticias asombrosas

2008-06-16T13:18:00.003+02:00

Véase la “postal” que el periódico nada hostil al Gobierno dice sobre la situación actual:

“Ya nadie se acuerda del famoso "aterrizaje suave" que anticipaban Gobierno y empresarios el año pasado. Nadie se acuerda porque la avalancha de datos catastróficos del sector inmobiliario parece no tener fin. Sólo en esta semana se ha sabido que las compraventas de pisos y la concesión de hipotecas cayeron en marzo casi un 40%; y que el desplome en los visados de viviendas fue todavía mayor, del 60%. Y si esto parece malo, las previsiones son peores. Los propios promotores, que antes negaban los embates de la crisis, ahora pronostican un futuro aún más negro. El G-14, asociación que actúa como lobby del sector, asegura que la situación es más problemática de lo que reflejan las estadísticas.El mismo sector que ha hecho tan ricos a tantas personas durante la última década se ha convertido en una fábrica de parados, que ha expulsado en el último año a 114.000 trabajadores. El fondo del problema radica en el exceso de viviendas que se construyeron durante el boom, y sus precios desorbitados. La única salida al túnel pasa ahora por un fuerte ajuste en los precios.”

Lo repetimos, la fuente no es hostil… pero vaya cañonazo. ¡Hay que j… con el fuego amigo!

Sin embargo, la fijación del problema en el número excesivo de viviendas - que nos ha llevado a un stock cuyo número nadie conoce con seguridad- y los precios desorbitados, es totalmente acertada., aunque no tanto el que la única salida al túnel vaya a ser, el fuerte ajuste de los precios”, pues éste tendrá lugar sólo en un cierto número de casos, aquéllos precisamente en los cuáles el promotor o el propietario no pueda aguantar sin vender la vivienda en estos dos años siguientes, de segura crisis.

Notas:
(1) Publicado por don L. DONCEL el 01/06/2008 en EL PAÍS con el título de: VIVIENDA. El agujero que no ve salida. Puede leerse en: http://www.elpais.com/articulo/semana/VIVIENDA/agujero/ve/salida/elpepueconeg/20080601elpneglse_2/Tes
(2) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

El mejor momento para comprar una vivienda: una antinomia inmobiliaria

2008-06-09T14:05:00.003+02:00

Como la palabra antinomia no es de uso frecuente facilitaremos al lector su significado: Por antinomia se conoce la confrontación o choque entre dos significados racionales opuestos. Sobre una misma situación pueden tenerse opiniones distintas... pero sólo un juicio racional – sobre lo que esa realidad observada sea - es válido. Pero a veces opiniones y juicios racionales se mezclan y no es fácil distinguirlos. En cualquier caso la antinomia entre dos posiciones se produce cuando ambas expresan contenidos opuestos o disjuntos, esto es... que no hay manera de conciliarlas.

Estamos en esa situación cuando escuchamos por ejemplo que:

La ministra de Vivienda cree que es buen momento para comprar una vivienda (1)

La Plataforma Vivienda Digna afirma que ahora es el peor momento para comprar (2)

Esta situación recibe a veces el nombre de aporía. (3) Así pues, cuando nos encontramos ante una situación imposible tal… ¿qué cabe hacer? Pues al margen de nuestras opiniones sobre la aporía –unos creeremos que es cierta la primera expresión y otros la segunda- lo que hay que hacer es buscar la realidad.

Y ésta se vislumbra cuando se advierte que esa universalidad que ambas proposiciones pretenden, no es tal, pues son muchas las diferentes situaciones posibles de compra de vivienda. Es la pregunta la que está mal. La pregunta implícita: ¿Es mejor comprar ahora o esperar un tiempo? es una pregunta saducea, es decir una pregunta que encierra la respuesta dentro de unos límites donde la respuesta real no se encuentra y que por tanto jamás puede ser respondida con certeza.

¿Dónde está el comprador en esa pregunta?… En ningún sitio, puesto que el comprador concreto que podría tomar o no esa decisión ha desaparecido, habiendo sido sustituido por un comprador universal inexistente. “El comprar” sólo es una idea, un concepto, por eso no es real, material, sólo los compradores individuales lo son. Sólo un comprador individual es el que puede decidir la compra y si es mejor para él, comprar o esperar un tiempo. Así que haremos la pregunta correcta: ¿Debe el comprador X comprar o dejar de comprar ahora, en este momento, esa vivienda Y que está considerando?

Y la respuesta es que depende de su necesidad y capacidad de compra actual: si quiere y puede, la respuesta es que nunca habrá mejor momento para ello. Por el contrario si quiere y no puede, tendrá que esperar a que pueda; entonces, ese momento será el mejor. Y siempre –en cualquier momento- tendrá que ponerse, decididamente, a satisfacer su deseo.

La respuesta supone que siempre – cada momento- es el mejor para hacer una cosa u otra. Siempre es el mejor momento para comprar –si se dan esas tres condiciones de deseo, capacidad y voluntad- pues de no hacerlo, de perder la oportunidad, luego, o no se hará igual o se hará mucho peor. (Ley de Gurthrie: Lo que no se hace en su momento, luego, o no se hace o se hace mucho peor.)

Desarrollaremos esta idea en otras postales como ésta. Y para ello los comentarios recibidos nos servirán mucho. Así que espero sus reflexiones sobre la antinomia que le he presentado: ¿cuándo es el mejor momento para comprar?

Notas:
(1) Opiniones de la ministra Contador en muchos medios que pueden leerse por ejemplo en: http://actualidad.terra.es/nacional/articulo/vivienda-ministra-cree-momento-adecuado-2525388.htm
(2) También puede leerse en muchos sitios pero en línea puede consultarse en: http://www.rojoynegro.info/2004/spip.php?article22617
(3) Según la fuente: http://www.trazegnies.arrakis.es/indexdi1.html , obtenemos esta definición: APORÍA (Del griego "situación sin salida") En la antigua filosofía griega, se designaba así al problema de difícil solución. / Texto que expresa o que contiene una ruptura de la lógica. / Contradicción intrínseca. / Situación de la que se pueden sacar conclusiones contradictorias.
(4) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Mobbing Inmobiliario: nuevos placeres

2008-06-05T12:57:00.005+02:00

Con auténtica fruición (1) ha sido recibida por los Medios la noticia siguiente:

Barcelona contará con el primer fiscal de toda España especializado en casos de acoso inmobiliario.

Véase lo que se dice a este respecto:

“... Pero la mayoría de casos de acoso no son denunciados. Personas mayores, sin recursos o con pocas redes familiares se convierten en víctimas indefensas ante unos procesos legales muy complejos. Aunque el acoso inmobiliario no está tipificado específicamente como tal en el Código Penal, esta práctica abusiva se suele encuadrar como delito contra la integridad moral o de coacción, con penas que van de 6 meses a 3 años, a los que se podría añadir un delito de desobediencia.” (2)

“Desde ahora, pues, el fiscal Fernando Rodríguez Rey coordinará la investigación de posibles casos de mobbing cuando la mediación (del Ayuntamiento entre la víctima y el victimador, anotamos nosotros) no sea suficiente para solucionarlos.
…………………………………..
Pero cuando sea imposible encontrar una solución que satisfaga a inquilinos y propietarios, se remitirán los expedientes a la Fiscalía, que llevará el caso por la vía penal, que castiga con condenas de hasta tres años de prisión los delitos de coacciones o de atentado contra la integridad moral. (3)

“La manera de proceder será la siguiente. En primer lugar, las oficinas de vivienda de cada distrito de la ciudad recabarán información sobre los distintos casos de «mobbing» y tutelarán a los vecinos, ejerciendo una mediación que en uno de cada diez casos se ha demostrado suficiente para solucionar el problema. Si la mediación no resulta -«saber que la Fiscalía está detrás ayuda mucho a que funcione», ironizó el alcalde-, el expediente se traslada a la fiscalía, que entonces, con la «instrucción» ya hecha, puede actuar de inmediato.” (4)

“El alcalde, Jordi Hereu, ha asegurado que con este acuerdo se crea un "circuito de coordinación y eficacia" para luchar contra un fenómeno que ataca "principalmente a los más débiles", por lo que ha destacado el papel de "antenas" que tienen las oficinas de la OMIC (Oficina Municipal de Información al Ciudadano), como vía de proximidad para detectar casos.”(5)

Y así sucesivamente.

Bien, no vamos nosotros a decir que el fenómeno no exista y que no haya que darle una solución. Ni siquiera discutimos la oportunidad de la creación de una nueva fiscalía específica…, lo que nos choca en la unanimidad de los Medios es la absoluta asunción por parte de los mismos de que en este hecho sólo hay un culpable: el inmobiliario que ejerce la presión y que se considere esto como “un atentado a la integridad moral” de los afectados.

Que debe de actuarse cuando se detecten actividades delictivas en las operaciones de compra inmobiliarias está claro, tanto como casos como el que le voy a contar ahora y que no he visto nunca reflejado en los Medios.

Un promotor-rehabilitador me contó que tenía apalabrada la compra de un edificio entero salvo un par de buhardillas. En una de éllas habitaba sóla, una señora de más de 80 años con evidentes dificultades de movilidad. Esta señora cada día tenía que bajar y subir el centenar de escalones que separaban su vivienda de la calle. Nadie más vivía en el edificio. Cuando el promotor le hizo una oferta, enseguida apareció uno de los hijos, el cuál se prestó a negociar. La negociación duró muchas semanas y terminó en fracaso pues cuando parecía que podía llegarse a un acuerdo, siempre le pedían más al promotor. La operación no se hizo.

Pueden hacerse muchas reflexiones sobre el caso, pero le voy a dar la que el promotor me dio a mí: La familia de la sra. mantenía a ésta sóla y abandonada – subiendo y bajando cien escalones todos los días, en la buhardilla de un edificio abandonado- a la espera de que el contrato de alquiler antiguo que tenía valiese una fortuna…

Los hijos de la señora pueden estar tranquilos pues no tiene pinta que el Ayuntamiento de Barcelona y su percepción de la “integridad moral” de sus conciudadanos le haga solicitar la creación de una fiscalía especializada contra el “mobbing” de algunos familiares contra los ancianos. Esto, sencillamente –terriblemente- no vende, es más mediático apedrear a los inmobiliarios.

Notas:
(1) Puede leer esta noticia en muchos sitios, alguno de los cuales le anoto aquí.
(2) Publicado por don MANEL BUGEDA en: http://www.publico.es/espana/122650/fiscal/acoso/inmobiliario/barcelona

(3) Nota de Agencia Publicado por:
http://www.cincodias.com/articulo/empresas/sufre/mobbing/inmobiliario/puede/acudir/fiscal/cdsemp/20080604cdscdsemp_23/Tes/ (4) Publicado por don À. GUBERN. en:
http://www.abc.es/20080605/sociedad-sociedad/barcelona-contara-primer-fiscal_200806050300.html
(5) Publicado por Barcelona. (EFE).- en: http://www.lavanguardia.es/lv24h/20080604/53471671301.html
(6) La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

Enésimo “erre que erre” inmobiliario

2008-05-29T09:17:00.003+02:00

Sale periódicamente. De vez en cuando algún directivo de grandes empresas de promoción inmobiliaria sale con lo mismo: Yo ya sabía que iba a pasar y la culpa es de otros. Véase aquí una nueva versión de esta tontería (1):

“¿Qué factores han propiciado la crisis inmobiliaria? ¿Ha habido falta de previsión empresarial?”

Aunque en realidad son dos preguntas distintas, quizás por ello la respuesta las une en una sóla. Veamos lo que se responde:

“Desde 2005 el sector sabía que se iba a producir un ajuste progresivo en el negocio residencial, que es la clave de la crisis. Sin embargo, la situación se agravó por la crisis financiera, la subida de los tipos de interés y la recesión de la demanda provocada por la alarma desatada por algunos agentes.”

Pero, si se sabía y había tiempo… por qué el sector no reaccionó de acuerdo con “lo que sabía iba a ocurrir?

Sólo hay dos respuestas posibles: O bien no es cierto que el sector lo sabía o bien de serlo, nada hizo por atacar a tiempo los problemas que iban a desatarse. Pero como los integrantes del sector son muy variados, lo más seguro es que:

a) Una parte del sector no se enteraba de nada y por ello nada hizo para prepararse para la crisis que iba a llegar, sin que se enterasen.
b) Una parte del sector conocía el hecho pero a los efectos posteriores les sirvió lo mismo que a los del caso anterior, pues tampoco hicieron nada para prepararse ante la crisis próxima.
c) Otra parte, conociera o conociéndolo pero sin darle la importancia real que tenía lo que se avecinaba, actuaron precisamente en sentido contrario.
d) Finalmente, una pequeñísima parte del sector, actuó correctamente.

La respuesta a la falta de previsión tiene pues una respuesta que debe afirmar que sí, que el sector, globalmente, ha pecado de imprevisión… o de oído porque “los perros sí ladraron” y venían anunciando el fin de la fiesta desde bastante antes de 2005.

La segunda pregunta hacía referencia a las causas de la crisis y la respuesta es la muy repetida de: la culpa es de las “subprime”, la culpa es del capital, la culpa es de otros. Y por supuesto, volvemos a no escuchar ninguna referencia a los errores de gestión de los promotores, a su ambición desmedida en ese periodo, a su endeudamiento extremo, a la megalomanía puntual de algunos, a su eterno repetir el mismo producto en cualquier lado, a su responsabilidad en el incremento de los precios de venta, etc. en estos años.

No sé porqué se da una respuesta así, aunque espero que la sordera ante la Voz del Mercado de estos últimos años no sea la causa, porque entonces nada habríamos aprendido de la Crisis.

Notas: (1) En el artículo publicado en el diario EL MUNDO en la página 17 (ECONOMIA) del día 28 del día 25/05/08. En ésta, los periodistas M. Gómez y P. F. García entrevistan a don J. Francisco Lazcano, actual presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) y vicepresidente de la CEOE. Hemos recogido aquí una de las preguntas que le hacen y su torpe respuesta. (2) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Más noticias inmobiliarias paranormales: ¡Sólo ha caído los torpes!

2008-05-27T10:34:00.004+02:00

Leemos en:

http://www.deia.com/es/impresa/2008/05/25/bizkaia/ekonomia/470278.php (1) lo siguiente:
- “Nosotros somos conscientes de la reducción significativa del número de operaciones de compra-venta y eso, en principio negativo para todos, puede tener elementos más favorables de cara al futuro porque permitirá depurar a la cantidad de personas no profesionales que han entrado en los últimos años en el sector de la intermediación inmobiliaria sin conocimientos suficientes.”

El que no se conforma es porque no quiere y el que no ve aspectos positivos en la crisis es porque aún no se ha enterado de que la ruina de muchos es un depurativo de la situación del Sector que beneficiará a los supervivientes, que, claro está, serán los más “profesionales”. El que así afirma eso, no se ha debido enterar que entre los “caídos” sorprenden nombres con una trayectoria profesional excelente, hasta la fecha de su defunción empresarial. Y olvida que NO ha sido su caída la falta de conocimientos profesionales sino un conjunto de causas, alguna, la más importante, de origen externo y otras que nada tienen que ver con la Inteligencia sino con otras virtudes morales tales como la prudencia (la falta de) y otras tales como la temeridad de conducir sus empresas sin prestar excesiva atención a las variaciones del entorno.

Notas: (1) El artículo trata de un debate sobre la actual situación inmobiliaria vasca y los reunidos expresan sus opiniones sobre este asunto.

Otra horrible noticia inmobiliaria… desapercibida

2008-05-26T20:46:00.003+02:00

Piense en el siguiente titular:

Y recuerde que: “Un grupo de más de 100 pequeñas inmobiliarias catalanas anunció hace un mes a bombo y platillo que había puesto a la venta más de 2.000 viviendas a precio de coste. Bastaba con que el comprador subrogarse la hipoteca del promotor. Más de 4.000 personas acudieron enseguida a la Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios (ACDEI), la entidad que comercializa los pisos low cost. De éstas, 3.000 eran clientes potenciales, pero sólo 30 formalizaron la compra con la entrega de una señal. (1)

A continuación el periódico se va por otro tema derivado: la reacción de los bancos subrogantes en esas formalizaciones, pero nosotros nos vamos a quedar aquí para comentar otra cosa que no sale en ese medio.

Un 1%... (30 de 3000), ésa es la demanda potencial en esta operación. La reacción potencial a pisos a precio de coste ha sido ínfima. ¿Es ésa la demanda embalsada con la que se llenan la boca algunos expertos del Sector? Pues no… es mucho menor que el 1%.

El lector atento habrá detectado un desliz en el título del periódico pues no se trata de ventas formalizadas, sino de preventas en las que únicamente se ha firmado una señal… preventas que a tenor de lo que se indica en el resto del artículo apenas si habrán llegado a ventas, unas pocas, tras la consulta a sus bancos de los posibles compradores.

Lamentablemente ignoramos cuántas de esas 30 señales de compra se han convertido en ventas reales. Pero el desastre se intuye cuando leemos que: “Ayer la ACDEI acusó a los bancos de "boicotear las ventas inmobiliarias". El director de la entidad, Valentí Oliveras, aseguró que la iniciativa, que consiste en apetitosos descuentos de hasta el 40% sobre el precio de venta inicial, había tenido "muy buena acogida" entre parejas jóvenes e inversores que querían el piso para ponerlo en alquiler. Sin embargo, sostuvo Oliveras, la banca niega sistemáticamente los préstamos.”

¿Cuál es el tamaño pues de la demanda embalsada?

Notas:(1)Puede leerse la noticia completa en EL PAIS de Cataluña, en su página 12 del día 22/05/08, y “en línea” en: http://www.elpais.com/articulo/cataluna/inmobiliarias/low/cost/solo/venden/pisos/2000/elpepiespcat/20080522elpcat_28/Tes

Aparecen nuevas imágenes inmobiliarias extraordinarias.

2008-05-23T11:17:00.004+02:00

En un artículo (1) de don Miguel Ángel Aguilar, con un título magnífico y un contenido menor absolutamente olvidable, aparece en cambio una extraordinaria ilustración que merece permanecer en la memoria.

Es debida a don Ángel Navas. Y en un dibujo a plumilla excelente representa uno de esos cazos de aluminio perforados que se utilizan para filtrar cosas. En este caso lo que filtra el cazo son edificios –inmobiliarias- algunas de las cuáles se quedan en su interior y otras pasan a través de sus agujeros. Inolvidable muestra de talento gráfico.

Notas:
(1) Publicado en CINCO DIAS, página 23 del día 23/05/08, que también puede leerse "en línea" en la dirección: http://www.cincodias.com/articulo/opinion/crisis/era/necesaria/sera/suficiente/cdscdi/20080523cdscdiopi_5/Tes/ , aunque desgraciadamente la imagen a la que aludimos –lo mejor que tiene el artículo- ha desaparecido de la versión digital.

Una muy mala noticia

2008-05-22T10:02:00.002+02:00

Leemos en El PERIODICO de Barcelona (1) lo que una asociación local de empresarios ha detectado hace unos días. Según afirman en preventas a compradores solventes y sin problemas de subrogación en la hipoteca , cuando estos han acudido a su banco, el problema para que no se hayan consolidado las ventas no es la negativa del Banco a la subrogación de sus clientes en las hipotecas al promotor –como vine ocurriendo en la actualidad, en muchos casos- sino en la retirada de fondos de esos clientes.

“Nos hemos encontrado con varios casos – una veintena según dicen luego- en los que el responsable de la oficina bancaria ha dado todo tipo de argumentos a nuestro cliente en contra de la compra, con el objetivo de que no retire ninguna cantidad de sus cuentas de ahorro. Les dicen que el precio del piso todavía es muy caro, que bajará más en pocos meses, y que, en definitiva, es mejor esperarse y no tocar el dinero.”

Si alguien dudaba acerca de la retención extrema de liquidez por parte de los bancos, en estos momentos, esta noticia lo habrá despertado.

¿Fuerte, verdad? Si esa conducta es legal o no puede ser objeto de conversación, pero lo que no hay duda es que es una medida en contra del libre mercado y que se debe de rechazar (combatir). Mostramos por tanto nuestra solidaridad con la asociación patronal catalana (2) que ha denunciado este hecho.

Notas: (1) Publicado por don Salvador Sabriá, en la página 50 del día 22/05/08 del diario mencionado. (2) Es la Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios. (Acdei). (3) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Noticias inmobiliarias paranormales (II)

2008-05-21T10:42:00.000+02:00

Esta vez la noticia insólita, nos viene desde Gijón. Su alcalde, don Gabino de Lorenzo, según se indica en la noticia (1) que comentamos “resta importancia a la crisis del sector de la construcción” y afirma que: “Si vienen malos tiempos es que los hubo mejores. No pasa nada.”

Que la ancianidad sucede a la juventud y la muerte, a la vida es claro pero tanto, como que nadie quiere morir si puede vivir bien y todo el mundo prefiere ser joven a viejo. Esa situación estructural pues, no debiere ser bálsamo para nadie ni consuelo para situaciones en crisis. Pasar si que pasa – recuérdese, entre otras muchas noticias escalofriantes- la noticia reciente por la que los promotores estiman en 40.000 millones de euros, la necesidad financiera del Sector de la Construcción. ¿No es eso nada?

Notas: (1) Publicado por don P. Alvear en el diario COMERCIO de Gijón (página 2 del día 16/05/08). (2) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Noticias Inmobiliarias paranormales

2008-05-20T11:20:00.005+02:00

No me lo podía creer. Corrían rumores de que esto pasaba a veces. Llegaban noticias confusas acerca de noticias inmobiliarias que por su contenido no podían ser ciertas. En ocasiones nos contaban que ocurrían abducciones inmobiliarias u otros hechos imposibles para el buen racionalista. Yo no me lo creía y alojaba estas comunicaciones en el mismo archivo que en el que guardo noticias acerca de extraterrestres, casa encantadas y demás locuras. Pero esta vez… ¡ha salido objeto de una denuncia en el juzgado!

Véase la siguiente noticia (1): " Un hombre de 33 años, Miguel G. T. resultó herido el pasado lunes tras ser agredido por unos conocidos suyo que, según asegura, le sacaron de la inmobiliaria donde estaba gestionando la compra de un piso. La agresión, según la víctima, partió del dueño y dos de los empleados de otra inmobiliaria situada en las intermediaciones de la que él había elegido para su gestión"

¿Dónde clasifico esto, en Inmobiliaria o en Sucesos Extraños? ¿Hasta dónde llega la desesperación y la intensidad de la Crisis que afecta a los inmobiliarios?

Notas:
(1)Publicado en diario ABC de Sevilla (página 24 del día 14/05/08).
(2) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

“No impedir artificialmente el necesario ajuste del Sector”

2008-05-14T11:57:00.007+02:00

El vicepresidente segundo del Gobierno español, don Pedro Solbes, en su comparecencia en la Comisión de Economía del Congreso de los Diputados, ha asegurado que “el Gobierno "no debe sobrerreaccionar", pese a que "el complicado entorno internacional" ya está "incidiendo" en el crecimiento de la economía española. Y afirma que el sector de la construcción debe corregir "sus excesos de años anteriores".

Pero la frase remarcada por ése (1) y otros muchos (2) medios periodísticos ha sido que se niega a “impedir artificialmente el necesario ajuste en la construcción”. Días después, la ministra de Vivienda doña Beatriz Corredor suscribe la idea con una frase gemela: “…explicó ayer que "impedir artificialmente el necesario ajuste" del sector de la construcción solo serviría para "aplazar un problema". Según la ministra, el reto del Gobierno "es que el ajuste se produzca de forma inteligente".(3)

La frase, que perfectamente podría haber sido originada en el Ministerio de La Verdad de Orwell, es perfecta. Analicémosla.

Se trata de no impedir, esto es, el Gobierno no pretende obstaculizar el que los promotores actúen para lograr el autoajuste que a ellos sólo compete. Lo contrario sería una medida artificial, esto es, contraria a la naturaleza de lo que debe de ser la acción de Gobierno. Que la Crisis esté afectando a muchos otros sectores distintos a los inmobiliarios no parece inducir al Gobierno a resolver ese “problema de los promotores provocado por sus excesos anteriores”.

Pero, decimos nosotros, como hacer lo contrario, esto es, el facilitar el necesario ajuste, debería resolver lo opuesto -el aplazamiento del problema- , ¿no sería esta razón suficiente para intentar ajustar, artificial o naturalmente, el sector y que terminase la crisis rápidamente?

No es menor el comentario de que lo que debe de hacer el Gobierno es contribuir a que el ajuste sea inteligente... ¿Entonces, es que acaso las medidas solicitadas por los promotores no lo son?

Y lo que resulta angustioso es que tampoco lo mueva la gravedad del fenómeno, al fin y al cabo se trata sólo de un ajuste y no de una antipatriótica crisis, opinión que sin duda no deben compartir los miles y miles de parados que aumentan mes a mes, muchos de ellos –supongo- votantes suyos..

Que los promotores no se merezcan la ayuda colectiva, del Gobierno, puede ser cierto, pero es que no sólo están en juego sus intereses. La ayuda al sector, inmerecida o no, es una ayuda a la economía general; cuanto antes termine la crisis antes nos beneficiaremos todos. Y si hay que cobrarles a los promotores y “ajustar” las cuentas con ellos, ¡hágase! … después de volver a la normalidad.

Lo que no es inteligente es “tratar mal” a quiénes son los responsables del Sector y a los que –por su propio beneficio sin duda- tirarán de la carreta en la que estamos subidos todos.

Lo que el Gobierno debería hacer es “No impedir artificialmente el necesario ajuste del Sector… por no tomar las medidas necesarias –las que hagan falta- para su recuperación rápida”… y cobrarlas en su momento, naturalmente.

Notas:
(1) Véase, por ejemplo, en:
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/05/08/economia/1210243087.html
(2) Sea por caso-: http://www.elpais.com/articulo/economia/Solbes/rechaza/impedir/artificialmente/necesario/ajuste/construccion/elpepueco/20080508elpepueco_8/Tes
http://www.abc.es/hemeroteca/historico-08-05-2008/abc/Economia/solbes-se-opone-a-impedir-artificialmente-el-necesario-ajuste-del-sector-de-la-construccion_1641853076577.html
(3) Véase en: http://www.elperiodico.com/default.asp?idpublicacio_PK=46&idioma=CAS&idnoticia_PK=508871&idseccio_PK=1009
(4) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

INDIFERENCIA CAINITA

2008-05-06T09:33:00.001+02:00

No hablamos entre nosotros. Y de la falta total de diálogo puede surgir cualquier cosa menos algo bueno. No hablamos los empresarios de AEGi con los profesionales de Expertos Inmobiliarios, ni estos hablan con los APIS ni los APIS con Los Expertos Técnicos, ni estos con los GIPES, ni estos con… Nadie habla con nadie y mientras tanto el sector de la intermediación hace agua ¿No sería hora de que empezásemos a hablar? ¿Tan difícil es crear un foro común, donde exponer las distintas visiones sobre el sector de la Intermediación Inmobiliaria y las soluciones posibles? Pues debe ser que sí porque la indiferencia cainita existente entre las distintas organizaciones, asociaciones, colegio de APIs y otros grupos de interés para el sector, así lo demuestra.

Véase en ese sentido la opinión de don Javier Martín Ledesma, publicada recientemente (1):

“Llegó la hora de la verdad; de que los colegios de APIs, la asociación empresarial y patronal AEGI, las asociaciones profesionales y cuantos colectivos que defendemos de forma agrupada los intereses de los agentes inmobiliarios demos la talla.
Tenemos la obligación, profesional y moral de empezar a actuar en beneficio del colectivo. Tenemos una responsabilidad social y económica de la que no podemos desentendernos. Llegó la hora de dejar nuestras diferencias y buscar puntos de encuentro para hacer un frente común.”

Es un sensato consejo que aquéllos a los que se dirige deberían contestar con diligencia.

Es un razonable enunciado que no debería ser olvidado por los directivos de esas organizaciones o colectivos, pues tiene que terminarse el seguir ignorándonos, todos los que estamos de alguna u otra forma en aquéllas; tenemos que hablar, para entre todos salir al paso de la Crisis, tener Voz en el mercado y proporcionar a nuestros asociados de una u otra índole, pautas razonables sobre el manejo de la situación actual.

Notas:
(1) En el Diario de Sevilla, página 7 del suplemento Inmobiliarias, del día 28/04/08

¡Otro inmobiliario más... “desajustado”!

2008-05-05T12:32:00.004+02:00

Es raro verlos y escucharlos en estos momentos, porque los de “el ajuste suave” de antaño –antes de las elecciones, es decir hace un mes- están ahora con lo de “la desaceleración algo más brusca de lo previsto”, pero sigue habiendo gente que insiste en que lo que ahora padecemos no es una crisis sino un ajuste suave. Véase lo que dice un “antiguo”, todavía en estos días:

A la pregunta: ¿Cuál es su diagnóstico de la crisis inmobiliaria?, que el periodista (1) le hace a un experto, éste pontifica: “Ha habido dos motivos. Los endógenos, el ajuste suave de ventas del propio sector se venía produciendo desde 2006. Las causas exógenas son derivadas…” Nótese que aunque en plural, al final las causas que provienen del propio sector inmobiliario no se indican –que es lo que pedía la pregunta-el diagnóstico-, y se contesta con alguno de los resultados de la crisis –la caída de ventas-, pero en cualquier caso más que la huída frente a la pregunta choca lo que el experto llama ajuste suave.

¡Con el temporal que está cayendo algunos lo perciben como lluvia fina y escasa!

No vamos a comentar más esta necedad. Es mejor que anotemos aquí, como contraste real y regio, algunos de los titulares del mismo día:

1 El superávit del estado se reduce a la mitad en el primer trimestre del año debido a la crisis inmobiliaria.

2 La venta de viviendas cae un 60% desde septiembre.
3 La mitad de las 5000 inmobiliarias de Baleares ha cerrado por culpa de la crisis.
4 La inmobiliaria R… cuadriplica sus pérdidas.

Podríamos seguir pero creo que está claro: Los “suaves”, o no leen la prensa o la realidad del sector les da lo mismo.

Notas:
1 En el ABC, página 8 del suplemento Inmobiliarias, del día 02/05/08, la periodista doña Carmen Arnanz publica la entrevista con el ejecutivo.

La culpa del “boom” inmobiliario

2008-04-30T09:50:00.004+02:00

De vez en cuando leemos algunas declaraciones del tipo: “La culpa de la crisis la tiene X”, siendo X distinto en una ocasión u otra. Esta vez le ha tocado el turno a los pobres (familias de rentas bajas, según los políticamente correctos.) Véase si no el siguiente titular (1)

En este artículo el periodista comenta y aporta datos sobre un estudio reciente de la Asociación Hipotecaria Española. Lo que más nos ha chocado del artículo es el comentario siguiente: “El documento de la Asociación Hipotecaria Española suena, aunque parezca extraño, a reproche-. En una suerte de análisis de por qué está la situación como está, la organización da a entender que los españoles menos pujantes se han lanzado –quizás sin pensarlo- a firmar hipotecas peligrosas.”

Si los “culpables” son los que compraron impulsivamente firmando hipotecas “peligrosas”… ¿qué cabe pensar de los que las concedieron? A la supuesta alegría en la compra que nunca debieron hacer… ¿no la acompañaba un similar desenfado en la concesión de las hipotecas?

No parece serio que esa atribución de culpabilidad se haga a las familias de rentas bajas, por parte de quienes fueron colaboradores necesarios en la compra de las viviendas que aquéllas realizaron y cuyo excesos se etiqueta ahora como causa del boom de la vivienda?

Dejo para el lector la constatación de la ceguera de esas mismas fuentes al caracterizar como una causa del boom, lo que no fue sino una consecuencia del mismo.

Notas:
(1) Diario de Tarragona, pagina 29 del 23/04/2008, artículo publicado por don Julio Ruiz de Alda.

Una estrategia que no puede oler bien: vender pisos como si fueran perfumes.

2008-04-29T12:15:00.004+02:00

Leemos que la firma Habitat ha emprendido un plan para “aplicar por primera vez al sector inmobiliario las técnicas marquetinianas del gran consumo.”(1) Pasando por alto la exageración de “por primera vez” vamos a fijarnos en la traslación de los métodos aplicados en Marketing (MK) de bienes de gran consumo, al Sector de la Vivienda.

También se ha visto en las recientes ferias, cómo multitud de promotores se han puesto a utilizar estrategias de promoción típicas del MK. Incluso técnicas no generalistas como el marketing de guerrilla tiene hoy una buena prensa. Es obvio además, que el MK en Inmobiliaria tiene “un largo recorrido” y que hay muchas cosas que hacer en este campo dentro de nuestro sector.

Pero el problema frente a todo eso radica en que la compra de una vivienda NO es una decisión emocional como sí lo es en cambio la compra de un perfume. Tampoco tiene nada que ver el precio de compra de una vivienda y la de un perfume, ni tampoco el riesgo y las consecuencias de una venta equivocada al comprar una vivienda o un perfume. Por eso nos tememos una debacle para los que, equivocados en la naturaleza de la compra de una vivienda, actuarán consecuentemente con sus ideas. Como no me equivoco en esto, ¡ojalá reaccionen a tiempo, se pongan a vender con ayuda del MK racional adecuado para las Ventas Grandes, rechazando la tentación del marketing emocional y logren salvarse –por segunda vez- del concurso de acreedores. Esta vez, el perfume no olerá tan bien a las señoras de sus tan poderosos validos.

Notas:
(1) Véase en la página 52 del 27/04/2008 del periódico EL PAÍS Negocios.
(2) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

¿Ciudades fantasmas?

2008-04-25T09:50:00.001+02:00

Hace unos días publicábamos aquí un artículo denominado Sablazos Inmobiliarios en Seseña (Madrid) en el que nos extrañábamos de la coincidencia en el tiempo de una serie de artículos en diversos medios sobre Seseña y su promotor. Y hacíamos ver el carácter despiadado de los sablazos. Dos semanas después nos encontramos con otro artículo en el que la visión sobre la urbanización es más sosegada. Destacamos uno de sus párrafos pero el lector puede fácilmente leerlo completo con provecho en: http://www.abc.es/20080420/domingos-domingos/amenaza-ciudades-fantasma_200804201005.html

“…Nos disponemos a visitar uno de los iconos de las crisis inmobiliaria, una hipotética ciudad fantasma, pero la realidad es que en nuestro viaje al mundo del ladrillo nos llevamos un ladrillazo de realismo cotidiano. Para empezar no nos asaltan los esbirros que en teoría alejan de aquí a los periodistas con la escoba del tren de la bruja, ni vemos esa desolación que otros nos habían vaticinado.”

El periodista, don PEDRO TOUCEDA, hace referencia aquí a las apocalípticas descripciones de sus compañeros de oficio aunque amablemente las califica de “unas lecturas periodísticas, quizás demasiado literarias, sobre la desolación que supuestamente se vive en la tan escrita y nombrada urbanización toledana.” No sé si su descripción es más o menos literaria que la de sus compañeros de oficio de los medios que reseñábamos en nuestra postal anterior, pero nos suena mucho más ponderada.

Vale la pena que lo lea.

Los vuelos se estrechan

2008-04-24T08:44:00.005+02:00

Véase la breve columna publicada en la página 33 del 23/04/2008, en EXPANSIÓN con el título: Los fondos inmobiliarios acechan al mercado español, en el cual se presenta la declaración de don Pere Viñolas, del grupo financiero Riva y García, por la que conocemos “que están asesorando a varios de estos fondos de corte oportunista (conocidos como buitre), que han escogido a España como destino preferente.” Y que ésos fondos: “jugarán un papel importante en los mercados en los próximos años.”

Efectivamente, el radio de planeo de los buitres se está estrechando y alguno se ha lanzado ya sobre su presa. ¡Bien, ya sabíamos que forman parte del paisaje cuando se dan ciertas circunstancias… y queya estamos desde hace tiempo en éstas últimas!

Véase también cómo en el mismo día se insiste en el mismo tema, en el artículo publicado en la página 36 del 23/04/2008, del diario PÚBLICO con el título:

Nota:

(1) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

El mal de las hipotecas locas

2008-04-23T08:57:00.001+02:00

El ingenio de los periodistas no parece haberse resentido con la crisis. Véase el titular de un breve artículo publicado en la página 31 del 20/04/2008, de EL PAÍS

Ferias inmobiliarias pírricas

2008-04-21T20:58:00.004+02:00

Al leer los resúmenes de las últimas ferias inmobiliarias que se han celebrado en España, se constata un mensaje optimista. Éste proviene tanto de los organizadores de las ferias, como de algunos expositores satisfechos y a veces de alguna autoridad invitada, la cual, faltaría más se felicita por los buenos éxitos alcanzados con su celebración, las operaciones realizadas y el número de visitantes que las han visitado. Véase aquí al lado uno de los últimos titulares sobre este asunto (1):

La lectura de estas noticias me recuerda a las victorias pírricas. Quizás el lector conozca bien el sentido de victoria pírrica pero por si acaso le recordamos que se conoce por victoria pírrica aquélla que se obtiene a costa de tanto sacrificio que realmente al final, tras el triunfo, llegamos a pensar que su logro no ha valido la pena.

Viene el calificativo del nombre de Pirro de Épiro (318-272 A. C.) . (Épiro era un territorio situado al noroeste de Grecia habitado por une gente, los molosos, muy belicosa.) Fue uno de los grandes generales griegos de la época y el primero en enfrentarse a Roma.

En la batalla de Heraclea, Pirro, venció a los romanos pero con un coste propio en pérdidas humanas, enorme, y venció también en la segunda batalla con similares resultados: esto es, a costa de haber perdido en élla a gran parte de sus mejores soldados y oficiales. Se cuenta que tras esta segunda victoria, fue tal el espanto que se adueño de Pirro al contemplar sus cuantiosas pérdidas, que cuando uno de los supervivientes le felicitó por el triunfo, Pirro contestó con una frase que ha perdurado desde entonces: -"Sí, pero otra victoria más como ésta y volveré sólo a Épiro."

Desde entonces se conoce con el nombre de victoria pírrica a aquella que se consigue con fuertes pérdidas en el propio bando. El diccionario de la R.A.E. nos advierte, que, además con esa frase, podemos designar así aquel triunfo o victoria obtenidos con más daño del vencedor que del vencido o bien aquello que se consigue con mucho trabajo o por un margen muy pequeño; y también como aquello de poco valor o insuficiente, especialmente en proporción al esfuerzo realizado.

¿Estas ferias inmobiliarias, cuya constatación evidente es que la Oferta existe (3) y que la Demanda brilla por su ausencia, no serán también victorias pírricas?

Notas:
(1) Ese es el título del artículo publicado en la página 9 del 14/04/2008, en el diario LA MAÑANA DE LÉRIDA, con las iniciales D. R.
(2) Véase nuestra postal titulada: El SIMA es una prueba de que la Oferta existe, publicada en www.inmoladrillo.es

El informe Euler Hermes(1)

2008-04-18T11:31:00.003+02:00

Ayer, jueves se presentó en París un informe titulado 'Inmobiliaria, construcción: ¿para cuándo una salida de la crisis?' (1) que por lo leído en las notas de agencia, presenta el máximo de interés. Se trata de un estudio sobre la situación inmobiliaria española y una evaluación sobre su futuro inmediato.

El lector interesado podrá encontrar referencias y artículos referidos a ese informe en muchos sitios de Internet, como por ejemplo, en:

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/369297/02/08/Euler-Hermes-cree-que-los-precios-de-la-vivienda-caeran-con-seguridad-en-2008.html, cuyo titular es:

Euler Hermes cree que los precios de la vivienda caerán "con seguridad" en 2008

http://www.cincodias.com/articulo/economia/Espana/saldra/bache/inmobiliario/2010/estudio/cdseco/20080417cdscdseco_11/Tes/, cuyo titular es:

España no saldrá del bache inmobiliario hasta 2010, según un estudio.

http://actualidad.terra.es/internacional/articulo/euler_hermes_espana_reino_unido_2405954.htm, cuyo titular es:

Euler Hermes cifra en un 4,8 el riesgo inmobiliario en España en 2008, el tercero tras Reino Unido e Irlanda

http://www.elpais.com/articulo/empresas/epidemia/ruinas/elpepueconeg/20030608elpnegemp_6/Tes, cuyo titular es:

Una epidemia de ruinas. Las quiebras y suspensiones de pagos aumentarán el 12% este año.

http://www.cen7dias.es/contenido.php?boletin=21&secc=3&det=856&extendido=OK, cuyo titular es:

España podría ser una de las economías más afectadas por la crisis inmobiliaria en la UE

Léalas todas si puede , no reconforta pero ayuda a despejar el humo del sector.

Notas:
(1) Euler Hermes es la filial de seguro de crédito del grupo asegurador alemán Allianz. Véase en http://www.eulerhermes.com/espana/es/index.html

Peticiones “mágicas” de los inmobiliarios al Gobierno

2008-04-17T10:15:00.006+02:00

Imprescindible que lea usted el artículo que con el título:

…publica la periodista Y. Blanco en la página 39 del 17/04/2008, en el diario EXPANSIÓN (Madrid)
Su humorada inicial con la carta cuyo remitente “podría ser un niño… o tal vez una de las inmobiliarias atenazadas por la crisis que atraviesa el sector” es muy acertada.

Efectivamente el sector está mandando esas “cartas” al Gobierno para que éste reaccione y adopte un paquete de medidas que faciliten el temporal y las ayude a salir de la crisis. Tal parece que el próximo viernes – mañana- ese “paquete” se apruebe en Consejo Ministros.

Esperaremos hasta entonces para ver “la lista de regalos” que los “reyes magos del gobierno” dejan a los inmobiliarios. Aunque me temo que los sacos de carbón no estarán ausentes.

El “baby boom” inmobiliario español

2008-04-15T10:36:00.004+02:00

Leemos en el semanario NEGOCIOS & Estilo de Vida, un artículo de don Alonso Martínez Ruiz titulado:

En el mismo se hace referencia al cambio de criterio inmobiliario de una amplia capa de la población americana que nació tras la Segunda Guerra Mundial y que está llegando ahora a su jubilación. Tiene mucho interés porque en nuestro país la generación que nació en los finales de los 50 alcanzará también ese hito dentro de unos pocos años.

Repárese en el cambio de criterio: se prefiere ahora invertir en lugares urbanos más que en lugares tales como extrarradios y urbanizaciones, sólo por la diferencia de revalorización a largo plazo de unos y otros. Anótese, porque eso también ocurrirá aquí.

Notas:
(1) En la página 21 del día 10/04/2008.

Aviso para sordos inmobiliarios

2008-04-14T11:48:00.003+02:00

Véase (1) el artículo titulado: El Banco de España no ve el fondo de la crisis inmobiliaria , publicado el 08/04/2008, por los periodistas J. Sánchez Arce / G. Escribano.

Le transcribo algunas de sus frases:

Según el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, don José Luis Malo de Molina, el Banco de España “percibe la existencia de un aumento de la incertidumbre en torno a la crisis del sector inmobiliario como consecuencia del riesgo derivado de la prolongación de las turbulencias financieras. Malo admitió que la desaceleración del sector inmobiliario comenzó antes de la aparición, durante el pasado verano, de las inestabilidades financieras, que lo que han provocado es “añadir elementos de incertidumbre”. En resumen, la institución que gobierna Miguel Fernández Ordoñez no atisba a ver el final de la crisis de la actividad inmobiliaria, si bien considera que la economía española cuenta con soportes a medio plazo que deben limitar el alcance de este ajuste y moderar su intensidad, informa Efe. Entre estos soportes, figuran el crecimiento demográfico, la moderación de los precios de la vivienda y el ajuste de los costes de construcción.”

Los tres subrayados son nuestros. El primero nos preocupa en extremo porque nos recuerda que el mínimo de la crisis (su máximo deterioro) no ha llegado aún. En alguna postal anterior habíamos indicado nosotros que ese mínimo podría darse después del verano de 2008. El comentario del sr. Malo no aventura fechas para ello, sólo dice que aumenta y no nos dice si ese aumento es acelerado o decelerado. Necesitaríamos más concreción, pero el hecho de que no se atisbe a ver el final de la crisis pudiera indicar que todavía se acelera la crisis. Malas noticias de quién tiene información para saber cómo están realmente las cosas.

Que esto empezó antes del verano de 2007 es algo que ya nos habían dicho pero a lo que se ha prestado poca atención. Recuérdese nuestra postal dedicada a la Encuesta Trimestral del Banco de España, de enero de 2008, a la más importantes entidades financieras de nuestro país. Allí, recordábamos, hacíamos referencia al cuadro de crecimiento de las nuevas hipotecas y allí veíamos cómo ya en pleno boom inmobiliario el deterioro de esa cifra había empezado muchos meses antes de agosto de 2007.

Léase completo pues hay en él otros temas interesantes.

Notas:
(1) Puede encontrase en la dirección http://www.expansion.com/edicion/exp/empresas/inmobiliario/es/desarrollo/1109227.html

(2)La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

2008-04-14T11:31:00.001+02:00

Volveremos a este tema pero aquí le dejo una sugerencia: Lea con detenimiento el editorial de don Iñaki Garay en el diario EXPANSIÓN, edición de Madrid, del día 12/04/2008, en la página 52, con el título de La fiebre de las VPO.

El zarpazo a la V.P.O. que encontrará en él, es de altura, pero no puedo dejar de estar de acuerdo con él. Impagable resulta su: “Coge cuerpo la teoría de que los políticos son extraterrestres que regresan los fines de semana a dormir a su planeta y que esa es la razón por la que aún no saben que en este país la inversión en vivienda es una forma de ahorro. Y si alguien se carga el ahorro se carga el consumo, así de fácil. De este modo podemos llegar a la conclusión de que la VPO es una forma de fusilar dos veces al mismo ciudadano.”

Búsquelo y léalo, es crítica ácida pero necesaria en este desierto lleno de leyendas inmobiliarias. Bueno es de vez en cuando dar un palo a los fantasmas. ¡Gracias, Iñaki!

Sablazos inmobiliarios en Seseña (Madrid)

2008-04-10T11:06:00.012+02:00

Yo no sé lo que habrá hecho don Francisco Hernando para suscitar tanta pasión en contra. Quizás incluso no haya hecho nada concreto que se pueda considerar como la causa de tanto ataque como el que actualmente está recibiendo, pues en un país en el que se recuerdan los muertos lejanos hasta para hablar de sus costumbres sexuales ¿qué puede esperarse?

Al menos tres medios, este fin de semana le han tirado un sablazo a don Francisco Hernando, La CNN+ , El Mundo y El País, lo que me lleva a pensar que no hay nada político en el fondo. Entonces, ¿qué puede haber desencadenado tal violencia verbal contra ese promotor? Pues no lo sé, pero me choca.

No tengo a mano la grabación del programa de TV, así que sólo comentaré lo que los dos periódicos han publicado. Le chocará al lector la coincidencia en la reprobación del promotor por parte de estos dos periódicos casi siempre tan distintos entre sí.

He aquí algunas de las “alegrías” que El PAÍS (1) dedica al promotor. Vea como empieza:

Y a continuación, véase algunas de las “elogiosas frases” que la periodista doña Natalia Junquera, le dedica:

“Una maraña de grúas mustias planea sobre la macrourbanización…”
“Tras la pomposa entrada, un retorcido monumento con el nombre del constructor … aparece una ciudad fantasma …”
“Las persianas de las miles de viviendas están selladas a cal y canto…”
“Apenas hay coches y personas, y las que hay provocan un inquietante eco con sólo el ruido de sus pasos.”
“La conversación de móvil que una mujer mantiene…se convierte en la mitad de la nada y de nadie, en un tranquilizador escándalo.”
“Las calles están sembradas de bancos… en los que nadie se sienta y de señales de tráfico que obligan a ceder el paso. ¿A quién? El único signo de vida, son los carteles de Se Vende.”
(Los carteles de Se vende) “Cuelgan de cada fachada y no los ha puesto el constructor sino sus compradores. Un ejército de especuladores de carne y hueso, la feroz competencia.” (Y a continuación se dan ejemplos de compradores que refuerzan la idea de que comprándoles a ellos y no al promotor, el futuro comprador se ahorrará mucho dinero.)
“Y mientras, en la oficina de ventas…, cuatro empleadas, sentadas en torno a la mesa de una de ellas, pasa el rato… No hay clientes.”

También se acude al argumento de autoridad y así se trae la de don Julio Rodríguez, ex-presidente del Banco Hipotecario, quién remacha:

· “El exceso de oferta se traduce en una desaceleración de los precios. Y la gente no compra porque piensa que pueden bajar más.”
· “Tardará años (el promotor don Francisco Hernando) en vender lo construido, y seguir con el plan de 13.000 casas sería suicida.”
· “Ha construido al margen de la demanda…”
· “Seseña es el símbolo de los excesos urbanísticos del periodo anterior”.

No termina aquí la descripción de las "bondades" de la urbanización. Y así se acompañan los siguientes y amables estímulos a la compra:

· “Carlos hace 50 kilómetros cada día para ir a trabajar.”
· “Yo me quedo encerrada en casa porque no tengo coche…”
· “Aquí sólo llega un autobús a primera hora de la mañana y otro por la tarde.”
· El pan se puede comprar en el único bar de la urbanización… pero si un día hace falta azúcar hay que hacer 11 kilómetros hasta el comercio más cercano.

Me induce a pensar que en el origen de estas terribles afirmaciones no debe de haber sin embargo, algo político, al observar las siguientes “piadosas reflexiones, esta vez de EL MUNDO. (2)

Empecemos también por su titular:

Ya empezamos a ver la orientación del artículo –como debe ser, por otra parte- al leer en su subtítulo :

Véase también las andanadas que le manda el periodista don Javier Gómez.

“A Pedro y a María no les preocupa la crisis inmobiliaria porque acaban de estrenar su pisito de tres dormitorios con piscina… Lo que de verdad les aterra a esta pareja estándar… es el silencio.”
“Su angustia: que su barrio tenga el mismo ajetreo que una ciudad de Monopoly y queden condenados para siempre en una mole amenazante y deshabitada.”
“Francisco Hernando, de joven limpiador de alcantarillas (3), esperaba …”
“Al arrancar el proyecto la promotora cerraba 120 contratos por semana. Ahora, entre ocho y diez pisos. En ocasiones, la carpeta se cierra el sábado sin una sóla venta.”
“Ya no se atreve a vaticinar que en 2014 estará plenamente ocupado este geométrico oasis manchego de avenidas clonadas, palmeras y hasta un lago. Perfecto y aburrido como el mundo feliz de Aldous Huxley.”
“Los bancos que no diferencian entre utopías y cuentos chinos, empiezan a llamar a su puerta...”

Tampoco faltan los testimonios de gente que vende a precios muy inferiores al promotor. Y como no podía ser menos se hecha mano de la “autoridad amiga”:

“El pocero tendría que bajar los precios, pero es incapaz de rectificar. Eso le llevará a la ruina.” (El amable profeta de Seseña no es sino uno de los concejales enemigos “en guerra sin cuartel con el promotor”, según dice el periodista”.)

Y por supuesto, lo del yate, Vea lo que duele:

“Como las estrecheces le obligaron a vender el CLARENA por 18 millones de euros a Juan Miguel Villar Mir, el Pocero pasará el estío compuesto y sin yate. Le queda un open boat de 27 metros de eslora. Una chalupa entre los potentados. Signo de que su imperio podría empezar a hacer agua.”

Supongo que ya le ha quedado claro al lector – y la aportación de más artículos actuales- de otras fuentes(5) en torno a este tema probablemente no nos dirían cosas diferentes. Seseña es lo que es, la situación actual será la que sea pero chocan los ataques actuales y simultáneos en una determinada dirección. Choca el desprecio permanente hacia alguien que ha trabajado de pocero y que ahora goza de riqueza. Choca el ataque hacia uno que no es miembro del selecto club de los Señores del Ladrillo.

No sé yo que habrá hecho don Francisco Hernando para recibir tantas estocadas mediáticas en estos días pero me temo que entre sus causas, las inmobiliarias, puedan ser las menores.

Notas
(1) Publicado en la página 20 del día 07/04/2008.
(2) Publicado en la página 07 del día 06/04/2008.
(3) ¿A qué viene ese constante repicar en los orígenes humildes del promotor? ¿A qué viene ese desprecio por los trabajos de pocería que desarrolló una vez? ¿A ver si va a ser esto: que no se le perdona su ascenso económico? ¿A ver si parte del encono mediático es que aquí, en nuestro país, no se perdona a los “outsiders” que se escapan de la miseria y alcanzan situaciones que sus detractores no han alcanzado en el momento de sus críticas? ¿A ver si las críticas es a alguien que aunque sea rico y poderoso… “no es de los nuestros” Cómo un triste pocero puede tener un yate mejor que el mío o como el que yo nunca podré tener, puede estar en la base de tal ataque. Así que No lo sé, pero me inquieta esta posibilidad
(4) Y no es que yo diga que no haya base para la crítica –porque lo ignoro- sino que lo que digo es que la que pudiese haber no debe de ser muy diferente a la de otros promotores poderosos. De ahí la sorpresa ¿porqué se centra en éste o alguno otro la crítica mediática y no en el resto de promotores de currículo u origen más “aceptable”?
(5) El Nuevo Lunes publica en la página 04 del día 07/04/2008, un artículo titulado El sueño de “El Pocero” hecho pedazos”, en el que la referencia a D. Francisco Hernando es tan sólo de un párrafo dentro de otros muchos dedicados al estado general de la promoción inmobiliaria en España. Choca aquí que el titular se refiera al promotor de Seseña cuando en el artículo apenas se le menciona a manera de ejemplo paradigmático del Sector.
(6)La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

El planeo de los buitres inmobiliarios

2008-04-07T10:19:00.002+02:00

Véase una nueva referencia a los buitres inmobiliarios publicada esta vez en la página 54 del día 04/04/2008 de La Actualidad Económica con el título de Atención: buitres al acecho.(1)

Mire lo comentan acerca de la aparición en nuestros cielos de una cierta clase de fondos de capital inmobiliario (2) que sólo compran gangas, esto es, bienes por debajo de su precio racional vendidos por quienes necesitan desesperadamente liquidez.

<…mientras en Usa Reino Unido ya se están comprando activos fuertemente depreciados, en España quedan unos meses de espera.”Aún no se ha tocado fondo y está por ver qué hace la Banca: si salva a las inmobiliarias, si transforma la deuda en capital y se convierte en accionista, o si exige la venta masiva de activos, afirma un gestor británico de hedge funds (fondos de inversión libre.>

El artículo indica que esta situación “florecerá” pasado el verano. “Los fondos internacionales creen que hasta después del verano no llegará el ajuste. Para entonces puede que ya esté en juego el producto realmente bueno, de que todavía hay poco.”

E impagable es la figura que descubren y que podría titularse: ¿Tocino o Jamón Inmobiliario? Haciendo eco de la creencia de ese sector de inversores-buitre, de que lo mejor para ellos –lo peor para sus presas inmobiliarias- está por llegar y por tanto que el mercado de compra será mejor tras el verano –o el mercado de venta, peor para sus actuales propietarios- los periodistas de este artículo recogen la opinión de un representante de un fondo internacional el cual sobre este asunto “decía hace unos días: ¿Para qué voy a comprar ahora el tocino, si ahora viene el jamón?”

Notas:
(1) El informe señalado viene firmado por los periodistas S. de la Riva y R. Casado.
(2) No solo extranjero sino también de origen nacional.
(3)La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Trampas de valor y tesoros inmobiliarios no percibidos

2008-04-04T09:24:00.003+02:00

Léase el siguiente párrafo (1): <“Las acciones de muchas compañías están baratas. El problema es determinar si lo están por una buena razón. Los gestores intentan comprar a buen precio evitando esas “trampas de valor”, títulos que parecen estar a buen precio pero que no se recuperan… “La mayoría de las compañías con atractivo, con buenos criterios de gobierno y con una cartera de inmuebles de calidad, probablemente no son trampas de valor en el largo plazo”, afirmó Fennecy. (2) >

Ya hemos hablado de “el mordisco de el lobo”(3) en otras postales, así que ahora hablaremos de las situaciones en las que la dentellada se da a una presa de oro. Empresas hay que temporalmente están en crisis , navegando en ella sin poder corregir su rumbo; empresas que cuando cambia el tiempo o su capitán enderezan su derrota y llevan la nave a buen puerto. Estos son los casos de las ventas milagrosas (4) de las que ya hemos hablado o de las compras que resultarán buenas o muy buenas cuando la crisis termine.

El conocimiento del analista en saber, frente a ofertas de compra a buen precio, cuándo está frente a una “trampa de valor” o ante un tesoro inmobiliario desdibujado en la actualidad, es la situación perfecta de juego. Perfecta para el sistema, no para los analistas, que así se enfrentan al aspecto capitalista más íntimo: el riesgo.

Notas:
(1) Artículo publicado en la página 30 del periódico EXPANSIÓN del 25/02/2008, titulado: La lenta recuperación del ladrillo, por STÁNDAR&POORS
(2) Se refiere a Stephanie Fennecyí, gestora de la firma JPMORGAN AM.
(3) Las ventas de empresas o valores a precios muy inferiores a los reales, provocados por la extrema necesidad del vendedor.
(4) Las ventas de empresas o activos inmobiliarios que se vendieron antes del estallido de la crisis financiera de la primera semana de agosto de 2007.
(5) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Titulares inmobiliarios sorprendentes

2008-04-02T10:14:00.006+02:00

Mire el titular siguiente: (1)

La necedad es evidente: ¿si no hay crisis, de qué se quejan? Lógicamenente sería de algo ajeno a élla. ¿Y de qué culpan a los bancos? Más adelante, en el cuerpo del artículo, se lee qué están haciendo los culpables: y es que los bancos niegan créditos para comprar las viviendas que ellos promueven.

Por supuesto -para ellos- “no cabría hablar tanto de crisis inmobiliaria como de crisis financiera con una especial relevancia en nuestro sector, aunque no de forma exclusiva”.

Nótese cómo , la culpa es ajena, los culpables son otros, son los bancos los culpables de que las viviendas no se vendan ahora como se vendían antes. No se deje de observar que no hay ninguna referencia, en las declaraciones de esos emprtesarios del sector inmobiliario, hacia otras causas de la crisis: nada dicen pues acerca de los enormes errores de previsión cometidos por promotores e intermediarios en los años anteriores al que nos encontramos, nada de las inmensas cantidades de dinero destinadas a comprar suelo a precios imposibles, nada del enorme endeudamiento que se han metido muchos promotores para comprar suelos, edificios y empresas, nada de los derroches en gastos de representación y otras facilidades hacia "prescriptores” del mercado, nada acerca de los “sordera” de muchas empresas del sector ante la voz del mercado, nada de una mínima autocrítica, ...que no, que no, que la culpa es de otros, de los bancos ... y hasta de “el despertar de India y China que demandan masas ingentes de recursos para financiar su crecimiento.”

Negando la naturaleza de la crisis -y eso es lo que se hace al decir que “no cabría hablar tanto de crisis inmobiliaria como de crisis financiera con una especial relevancia en nuestro sector,” no se puede resover bien la crisis.

¡Claro que la crisis financiera desatada en agosto de 2007 contribuyó a acelerar la crisis inmobiliaria y claro es que la continuidad de la desconfianza de las entidades de crédito en otras de su misma cuadrilla, influyen negativamente en la crisis inmobiliaria! ¡Claro que el detonante de la crisis financiera ha sido el tema de las subprime USA y claro que podríamos encontrar muchas otros aspectos financieros que explicarían la presente crisis inmobiliaria! Pero fijarnos en eso exclusivamente, sin mencionar las otras causas estrictamente inmobiliarias y nacionales, es sencillamente una falacia.

Nota: Artículo publicado en el diario LA OPINIÓN de Murcia, en la página 12 del día 14 de marzo de 2008

¡Eh, que ésa es mi moto!

2008-03-11T10:01:00.006+01:00

En un recuadro mínimo leemos ,en el periódico señalado (1), que:

IU defiende el uso no lucrativo de la Vivienda.
El candidato de IU, Gaspar Llamazares, afirmó ayer en Bilbao que su organización “representa una política de vivienda con otro rostro humano y accesible” al considerar a las viviendas como un “bien de uso no especulativo”.

¿Recuerda el chiste del comunista y de la moto? Bien ya sé que es malintencionado, pero dada la mediana edad de “Gaspi”, es probable que alguna vez habrá vendido una vivienda anterior. O, en cualquier caso, lo habrá hecho alguno de los miembros de su equipo directivo. En esa venta concreta, en esa moto, ¿se habrá comportado como vendedor con rostro humano o la habrá vendido al mayor precio que haya podido, como hace todo el mundo?

La demagogia inmobiliaria no tiene límite, pero sí la credulidad de los ciudadanos, que tan sólo hace un día le ha suspendido dándole "calabazas" en su examen cuatrienal.

Notas:
(1) En la página 5 de EL PERIÓDICO DE EXTREMADURA del día 06/03/2008.

¡Buena prensa inmobiliaria!

2008-03-07T11:47:00.007+01:00

De buena prensa inmobiliaria es la que gozan los buitres, en nuestro país. Al menos tres veces en poco tiempo esa figura ha sido utilizada por diferentes medios para referirse a los que disponiendo de capital, esperan al desfallecimiento de la presas –promotores inmobiliarios- para devorarlos. Véase por ejemplo nuestras anteriores postales tituladas: El vuelo de los buitres y Más sobre buitres inmobiliarios, publicadas en este mismo blog.

Esta vez es EL PAÍS del día 07/03/2008, el cual en la página 7 de su suplemento Propiedades, publica un artículo de doña Carmen Sánchez-Silva titulado:

Anotamos su primer párrafo: “Los buitres acechan sobre el mercado español. Son fondos de inversión extranjeros que quieren sacar partido de la crisis inmobiliaria, pero aún no han empezado a comprar porque están esperando a que pasen las elecciones generales del domingo, momento a partir del cual se producirá la quiebra de algunas inmobiliarias, entre ellas alguna de gran tamaño, que el Gobierno está postergando para que no “enturbie” los comicios.”

Léase completo porque, aunque ya se ha hablado de ello, esta nueva vuelta de tuerca aporta opiniones interesantes.

Nótese que la noticia no proviene precisamente de un medio afín a la Oposición.

De igual forma en EXPANSIÓN leemos que “ se ha constituido en Londres una sociedad con el objetivo de invertir alrededor de 500 millones de libras en empresas inmobiliarias europeas que han sido castigadas por la tormenta en los mercados “ y también que: “ cuya idea inicial es tomar posiciones significativas en seis u ocho inmobiliarias”, y “en las que se pretende ejercer una fuerte influencia en la gestión para mejorar su evolución bursátil y ofrecer rentabilidad a los inversores. "

Lea en ese periódico, en la página 6 de su edición del día 06/03/2008, el artículo completo de su corresponsal en Londres don Roberto Casado, titulado:

¡Hasta el próximo revoloteo!

(1)La imagen utilizada es de http://www.clipart.com/, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web http://www.inmobiliari.net/

El lenguaje de los expertos inmobiliarios

2008-03-03T10:20:00.003+01:00

En un encuentro reciente entre expertos, sobre la reciente Ley de Reforma del Mercado Hipotecario, al referirse a la misma, uno de ellos indicó:

“Con ella no se cambia ningún pilar importante pero toca muchos aspectos esenciales del mercado hipotecario”.

Ya sabe el lector, de nuestro cuidado en referenciar las citas que utilizamos, pero alguna vez la piedad hacia “el errado” nos impide hacerlo. Y ésta es una de éllas.

¿Entiende el lector cómo muchos puntos esenciales de una situación puedan no ser un pilar importante para la misma? ¿Comprende el lector, como puede ser que lo esencial de un sistema, organización o situación no sea importante para el mismo? ¿Cómo es posible que lo importante para alguien no sea esencial para el mismo?

¡Menos mal que es un “experto del sector” el que dice lo contrario!

(1) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Los porqués de las valoraciones inmobiliarias

2008-03-03T10:17:00.001+01:00

Con este titular se ha publicado el domingo 24/02/2008, en el suplemento NEGOCIOS de EL PAIS, un artículo que trata de las valoraciones inmobiliarias actuales a la luz de las nuevas normas NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera).

Es un artículo técnico que aclara determinados aspectos de las valoraciones. Debe leerse con atención.

Notas:
(1) Doña Patricia García de Ponga y Mr. Mark Clifford son, respectivamente, la directora financiera y el consejero director general de CB Richard Ellis, en España. Véase http://www.cbre.eu/es_es
(2) Su artículo puede verse también en: http://www.elpais.com/articulo/empresas/porques/valoraciones/inmobiliarias/elpepueconeg/20080224elpnegemp_15/Tes/
(3) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Más caña al mono inmobiliario que es de lana.

2008-03-01T09:05:00.006+01:00

En las postales anteriores tituladas: Unos cardan la lana y otros se llevan la fama (I y II) contábamos que a pesar de la desproporción entre los recursos asignados por la Hacienda Pública, a la inspección del fraude en sector inmobiliario y en el resto de sectores inspeccionados el año pasado, (30% para el primero y 70 % para los segundos) el volumen defraudado en todos ellos era muy diferente. (18% para el primero y 82 % para los segundos.) Y remarcábamos la desproporción entre recursos utilizados y resultados obtenidos entre los que teníamos fama de defraudadores compulsivos -los inmobiliarios- y los encontrados en otros sectores más respetables para la ideología de inspección.

Pues bien, nuestro sensato consejo de adecuar los recursos de inspección a los datos encontrados, es tan inteligente como despreciada. Está claro que la ideología de inspección no quiere que los datos –que además han sido generados por ellos- le arruinen sus preconcebidas ideas sobre la realidad fiscal. ¿Y quién va a acusar el despilfarro de la Inspección si el hostigamiento al “especulador inmobiliario” tiene tan buena fama y acogida en los medios? ¡Nada, más leña al mono inmobiliario! Mientras tanto la “lana”, la “tela”, la “pasta”, se va por otros andurriales mucho menos publicitados.

Léase la indiferencia a los propios datos en el artículo titulado:

Y eso, semanas después de conocerse los datos que hemos reiterado aquí.

Está claro que les da lo mismo: aunque se haya demostrado que el fraude en el sector inmobiliario sea muy inferior al resto de sectores inspeccionados… ¡hala, a primera página! La prioridad de la inspección, de nuevo, se volcará en nuestro sector.

¡Está claro para ellos, la realidad está equivocada piensan en la Inspección de Hacienda, no puede ser que el sector inmobiliario se destaque por lo contrario de lo que se dice… son culpables y sólo es cuestión de tiempo y de recursos para que lo demostremos!

¡Que Dios nos coja confesados!

Notas:
(1) Publicado en la página 17 (LOCAl) de EL MUNDO del día 22 de febrero de 2008.
(2) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Salvada por las urnas inmobiliarias

2008-02-29T10:10:00.004+01:00

Nunca se aburre uno en el mundo inmobiliario. La diversidad, novedad y la sorpresa puede aparecer en algunos momentos. Véase sino como la celebración de un evento -las elecciones generales- puede llevar a salvar una empresa. Y cómo el que manda parece que manda... y va a seguir mandando, permanezca atento a la jugada.

¿Por qué si no, seis bancos cargados de razones objetivas para no refinanciar a la inmobiliaria catalana Habitat, ceden y hacen lo contrario de lo que la lógica empresarial les obligaría? Porque debe de haber un mal necesario que “tragar” –evitar con su liquidez bancaria la suspensión de pagos de su financiada- para evitar dificultades con el poder autonómico y nacional. ¡Malos tiempos para la libertad de mercado son aquéllos en los que la lógica del capital se somete a la lógica del poder.

Se ha comentado –y se comentará- en otros medios pero vea el artículo (1) que ha motivado esta reflexión nuestra. Leemos a doña Carmen Canfran que: “fuera del plazo establecido y con las últimas reservas de oxígeno. Habitat ha conseguido salvarse de la quiebra. Al final los seis bancos y cajas que rechazaron (antes) firmar el plan para refinanciar la deuda de la promotora, cedieron y sellaron el acuerdo (ayer). Y es que las presiones políticas tanto del Gobierno Central como del Autonómico dieron sus frutos a última hora. ¿Quién iba a permitir que a las puertas de unas elecciones generales, una de las promotoras más grandes de España presentara suspensión de pagos? Una quiebra no es la mejor presentación de unos comicios.” Lea, lea el resto del artículo para ver cómo pasan las cosas que pasan en nuestro país.

Vea sin embargo el muy diferente tratamiento que a esta noticia da el periódico CINCO DÍAS. (2) firmado por don M. Corchón.

Y no se olvide de leer tampoco lo que se dice en la página 04 de EXPANSIÓN del día 28/02/2008 con el título de Habitat se salva del concurso y ultima el cambio de directivos. Y especialmente el segundo artículo de la misma página titulado: Entre las presiones políticas y el silencio de los minoritarios, que firma don P. Riaño, de donde anotamos: “Mientras los accionistas minoritarios han decidido guardar silencio para evitar el concurso de acreedores de Habitat, el Gobierno y la Generalidad han entrado en escena con el mismo objetivo.”

También resulta curioso el brevísimo apunte que con el título de Habitat se salva de la suspensión de pagos en el último momento dedica EL PAÍS en la página 31 del día 28/02/2008

En el PERIÓDICO DE CATALUÑA (3) se lee que fueron: “las presiones de la Caixa, la firma que lideró el acuerdo y que había logrado que se sumaran el pasado jueves un total de 33 entidades acreedoras, y también de políticos como el “conseller” Antoni Castells y el ministro Joan Clos, (los que) acabaron forzando la firma de todos los bancos y evitaron así el concurso de acreedores.” ¿Forzaron? ¡Viva la economía libre! ¿Y cuál fue la fuerza empleada, qué utilizaron para convencer, ese jueves, La Caixa y esos políticos catalanes, a los mismos que antes se negaban? ¿Qué se les ofreció? ¿Por qué se acude a salvar a Habitat y no se ha acudido a otros que estaban en la misma situación?

Y en el PAÍS del día 29/02/2008 leemos (4): “Por fin esta semana, tras hipotecar un 70% de su patrimonio y comprometerse a cambiar a sus gestores, ha conseguido que los bancos se plegaran a ampliar los plazos pendientes para librarse de la suspensión de pagos, en una operación en la que ha llegado a intervenir el Gobierno.” ¿Plegaron? ¿Cómo se plegaron? ¿Qué fuerza se utilizóen el pliegue?

Lea, compare y reflexione. Lo dicho, no se aburrirá.
Notas:
(1) En la página 09 de EL ECONOMISTA del día 28/02/2008, titulado: Las elecciones salvan a Habitat de la quiebra.
(2) En la página 04 de CINCO DÍAS del día 28/02/2008, titulado: Habitat salva el concurso tras pactar con la banca acreedora.
(3) En la página 50 del día 28/02/2008, titulado: Habitat se salva in extremis pero con un mayor control de la banca.
(4) En la página 03, en un artículo titulado: Bancos e inmobiliarias renegocian la crisis.
(5) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net

Hipotecas inmobiliarias a la baja (2)

2008-02-27T09:12:00.003+01:00

En el informe que la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha publicada recientemente con el nombre de Mercado Hipotecario: Cierre del Ejercicio de 2007 y previsiones para el 2008, aparecen datos del máximo interés para nosotros los inmobiliarios. Ya hemos visto en la postal anterior alguno de ellos. Ahora le vamos a mostrar otro , aunque le insistimos a que estudie concienzudamente el informe original, en la dirección ya indicada de:

Veas el gráfico que muestra el informe de la AHE: Se muestra aquí la evolución del volumen, en millones de euros, del crédito concedido. Y sobre el mismo, el autor del informe señala:

“La Encuesta a nuestros asociados y los últimos datos contables del Banco de España
disponibles, correspondientes al pasado mes de octubre, sitúan el crecimiento neto del saldo gestionado para todo el año en una cifra algo superior a los 137.000 millones de euros y la tasa interanual en, aproximadamente, el 15%, que aún mostrando un comportamiento definitivamente expansivo, resultan muy inferiores a los registrados el año 2006, con una tasa interanual del 23,27% y un incremento neto del saldo de 172.000 millones de euros.”

Yo no sé como, con los resultados últimos de 2007, “muy inferiores” a los del 2006 –y 2005, sea dicho de paso-pueda ser esto un “un comportamiento definitivamente expansivo”. Más aún si como recoge una de las fuentes: (1) Y todo esto siempre que el crecimiento económico en el 2008 se produzca <>
Véase de la misma fuente la adición al gráfico anterior de la previsión más optimista de crecimiento, la del 9%, para tener una impresión de la caída brusca –que no, suave- de la cantidad de crédito otorgado, aún con el mantenimiento de las circunstancias actuales, que no recogerían ni el previsiblemente aumento del paro ni la retracción del consumo.

Notas:
(1) Página 18 del diario EL ECONOMISTA del día 20/02/02)