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martes, 16 de junio de 2009

Visiones alteradas (1): La "competencia desleal" de Cajas y Bancos


Alcobendas. (Madrid). El asunto de la Reina Roja Inmobiliaria –la aparición en el mercado Inmobiliario de lo que otros han llamado “Inmobanca”, esto es, del nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios- no está siendo bien entendido por algunos promotores ( y otros, que ahora no es pertinente señalar). Y esto va a constituir un nuevo, adicional y serio problema para los mismos.

La “competencia” de los bancos, que algunos tachan de desleal, no es como ya hemos dicho en otra postal, ni competencia ni desleal, sino supercompetencia y desarrollo de la 2ª Ley de Situación Revisada. (1) Pero algunos promotores y agentes inmobiliarios, como ya he dicho, opinan lo contrario. Véase un ejemplo de eso (2):

“Los bancos y cajas pueden incurrir en «competencia desleal» por vender los pisos con los que se quedan por impagos de deudas, ya sean de empresas o de particulares. Lo dijo hace poco más de un mes el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ante un concurrido auditorio formado exclusivamente por periodistas.”

Respecto de la Competencia, aunque ya lo he advertido en algunos otros textos, me temo que hay que reiterar que lo que pasa es característico de los mercados caóticos emergentes y, por tanto, coherente con la situación cambiante en extremo que estamos padeciendo. La supercompetencia es pues el estado hacia el que estamos derivando ahora, seguramente es inevitable y nuestros promotores e intermediarios inmobiliarios harían bien en aceptarlo cuanto antes y proceder a su adaptación al emergente estado indicado.

En cambio, como en este medio no hemos explicado con detalle la Ley de Situación Revisada, prometo hacerlo en breve, porque el papel de la “Inmobanca” vendiendo inmuebles necesita una explicación que aclare que en ello nada hay de desleal sino algo intrínseco al mercado capitalista.

Nos toca ahora pues tratar aquí otros aspectos de lo que en la misma fuente también se recoge:

«En vez de gestionar las viviendas, [los bancos y las cajas] deberían apoyar al promotor para que pueda venderlas, que es el que sabe», prosigue Cutillas. Pero propuestas al margen, se impone afrontar la realidad: «Yo lo que quiero es que liquiden cuanto antes su 'stock'. Ojalá sea en tres meses mejor que en seis».

En esas frases, que seguramente podrían haber sido suscritas por otros muchos inmobiliarios del sector, se encuentran sin embargo algunas afirmaciones discutibles, las cuáles vamos a considerar ahora.

a) La primera es la que dice que la “Inmobanca” debería apoyar al promotor para que pueda vender las viviendas. El reproche es pues que la banca no apoya a los promotores.

Sobre esto último la Inmobanca responde diciendo que no habría que olvidar que el apoyo se produjo ya en el momento en el que se otorgó la financiación para, probablemente, ayudar a comprar el solar y, tras eso, apoyar la financiación de la construcción. Pero está claro que don Carlos Cutillas, presidente de Inmobiliaria Chamartín, no se refiere a eso sino, probablemente, a la subrogación a sus clientes compradores de la hipotecas concedidas al promotor. Y la queja es la falta de subrogación real de los compradores debido a la negativa de la Banca a hacerlo en muchos casos. En los momentos que dejamos atrás y quizás durante un tiempo más, la queja general resulta adecuada, cierta y real. Sin duda, en esto, llevan razón los promotores. Pero el hecho es que en las escrituras de préstamo al promotor no suele acordarse esa obligación.

Y si no existe la obligación de hacerlo ¿por qué quejarse de que no se haga? Si no están obligados ¿a qué afear la conducta de las entidades de crédito? ¿Por qué va a estar mal que, si en el análisis económico-financiero del cliente que pretende subrogarse, el resultado es negativo, la “Inmobanca” lo deniegue entonces? ¿Y por qué sorprenderse de que estos análisis negativos resulten mucho más frecuentes ahora, ante la actual situación del Empleo y de la Recesión en general, que antes durante el tiempo de Bonanza?

Una de las reglas del juego financiero-inmobiliario de la Promoción era que, salvo cuando se indicaba lo contrario, la subrogación a los clientes del préstamo al promotor no era automática. Sólo que, antes, pocos reparaban en las posibilidades de que alguna vez esa cláusula se aplicase y, ahora, se utiliza... casi siempre. La regla no ha cambiado, lo que han cambiado son las razones para utilizarla o no. Y eso, según se pacta en la escritura de préstamo al promotor, es unilateral. Luego al firmar el préstamo, el promotor sabía que eso podría ocurrir.

Por otro lado, pónganse los promotores en el papel del banco y piensen si su conducta sería distinta ante el riesgo de impago de la subrogación de la hipoteca a conceder. ¿Cómo prestar a quién sabes que no podrá devolver el préstamo y que más pronto o más tarde pasará a ser un fallido?

La situación denunciada es real, los promotores pueden quejarse de que ahora el juego es distinto pero las reglas no han cambiado. Sólo que ahora, la más estricta se utiliza.

¡Siga con cuidado... y olvídese de que la Banca tiene la función de ayudarle... pues ésa sólo es capital en movimiento en pos de sus mejores jugadores y jugadas. ¿Está usted en el juego o está fuera de él?

Miguel Villarroya Martín
http://www.inmobiliari.net/

Notas:
(1) Léase completa en: http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2009/589/1243548029.html

(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes http://www.clipart.com/ al que está suscrito mi sitio http://www.inmobiliari.net/

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