Una noticia didáctica (III)

El citado (1) artículo sigue aportando enseñanzas para navegantes ingenuos. ¿Qué dicen de esto los empresarios de Pontevedra?

Nos dice la periodista que “ las principales promotoras de las viviendas de protección no tienen previsto impulsar nuevas construcciones a precio tasado en la capital al entender que ” o que en opinión de algunos otros, que “no dan facilidades para la promoción” de ese tipo de viviendas protegidas, o lo que ya hemos comentado sobre la subasta de terrenos, en la postal anterior.

Lapidaria es la frase del Presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra (APROIN), D. Miguel Font, el cual expresa: -“No nos interesa lo más mínimo hacer VPO porque supone una pérdida absoluta, que tenemos que compensar con la vivienda libre.”

El lector debe entender bien la segunda parte de esta frase, pues el de la primera es evidente: no se puede promover “a pérdidas” igual que -decimos nosotros- no se puede “vender a pérdidas”. (Esto último está hasta prohibido por la Ley de Comercio.)

Pero la segunda requiere de una explicación. Imagínese que el Planeamiento de algún lugar amenaza con la inclusión de una norma por la cual, el suelo urbanizable que pueden utilizar los propietarios del Plan, en una actuación urbanística determinada, es x. Y que esa norma establece también que el 40% de ese suelo x se dedique a la construcción de VPO y el 60% restante, al de vivienda libre. Pues bien, como todos los costes del proceso se repartirán por igual entre el 100% de suelo urbanizado construíble, entonces:

· O bien el 40% del suelo para VPO, sale con el mismo precio de coste que el del 60% libre.
· O bien el 40% del suelo para VPO, sale con un precio de coste distinto que el del 60% libre.

Hasta aquí, Perogrullo.

Pero vamos a ver sus consecuencias:

En el primer caso, el suelo para VPO, o bien:

· Sale a unos precios que hacen imposible edificar sobre él, viviendas protegidas. Y por tanto los suelos quedan vacantes.
· O bien se construyen viviendas protegidas en las cuáles el promotor pierde, tanto por el precio del suelo como por el precio limitado en la venta legal.
· O bien se construyen viviendas protegidas en las cuales, para que el promotor no pierda, se cobran a los compradores, sobreprecios. Sobreprecios ilegales en algunos casos –cuando se cobra en dinero “negro”- o alegales en otros, como cuando se cobra por las mejoras que se pueden introducir en los “acabados” de la promoción.
· O bien se construyen viviendas protegidas por gestoras no promotoras en las cuales, los compradores” de VPO se convierten en promotores, asumiendo entones las variaciones que pudieran existir en los costes de promoción.

En el segundo caso, que es al que se refiere el Presidente de Aproin, el coste de la urbanización no se reparte proporcionalmente a la superficie edificada sino que se distingue entre usos protegidos y libres.

En este supuesto, aunque pueden presentarse algunas variantes más o menos perversas, los hechos suelen ser los siguientes. Si el promotor es propietario de ambas clases de suelo, como sabe que si reparte el coste proporcionalmente a la edificabilidad y no a sus distintos usos, caerá en alguno de los cuatro caso anteriores, en los suelos destinados a VPO, lo que hace es trasladar parte del coste del proceso urbanístico, desde los suelos para VPO a los suelos destinados a la construcción de viviendas libres. Es decir, que si 100 es el coste total y 50 el que debería repercutirse a cada clase de suelo, se “compensan” los costes y se considera como coste para VPO, por ejemplo, tan solo un 20% del total , cargando sobre el suelo libre el 80% restante. Esa es la razón – entre alguna otra- del alto coste del suelo libre de promociones en áreas en las que ambos usos coexisten.

Léase el artículo completo pues es de lo más interesante.

Notas:
(1) DIARIO DE PONTEVEDA (07/01/2008), página 2, titulado: Los promotores “pasan” de la VPA” , por Beatriz Martínez.
(2) La imagen es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net