¿Subprime” a la española?

Don Fernando Navarrete se pregunta, en el artículo que publica en la página 30 del diario LA RAZÓN del día 26/01/08, “si no tendremos en España nuestro producto hipotecario de alto riesgo, que al modo de las “subprime” en los EE.UU. se adapte a la idiosincrasia propia del mercado español.”

Eso hace después de indicar que ese tipo de hipotecas no existe prácticamente en nuestro país –al menos con las características que se dan en USA- puesto que la morosidad se mantiene en España en cotas muy bajas, incluso respecto de Europa, y que la contaminación de las “subprime” en el sistema bancario apenas si existe.

Si el primer supuesto es cierto, quizás el segundo –para confirmarse- tendría que esperar a Abril de este año o a la fecha en los que los balances de las entidades de crédito española hubiesen sido auditadas, para afirmarlo con esa rotundidad. Pero nos interesa más que esta discusión, el estudio de la pregunta que remarcábamos y su autorrespuesta.

Su propia respuesta es que sí, que hay un tipo de préstamos que pudieran asimilarse a las “subprime”, al menos por sus efectos. Y señala a los préstamos concedidos a los promotores inmobiliarios que han comprado empresas o terrenos, últimamente. De aquéllos, casi la mayoría se han hecho con dinero ajeno, vía préstamos bancarios, como toda la vida, así que lo peculiar no es la naturaleza o los sujetos activos y pasivos del préstamo sino algunos de los supuestos o condiciones de los mismos.

Comenta el autor cómo “el precio(2) de la financiación concedida -por algunas entidades- a los promotores inmobiliarios, no ha reflejado en ocasiones de forma adecuada, la prima de riesgo propia de estos proyectos ante un eventual cambio de tendencia en el mercado de la vivienda.(3) Se ha confiado de forma excesiva en el valor de las garantías (4) y en los ingresos potenciales procedentes de los productos y servicios financieros, que, eventualmente, podrían colocarse entre los compradores de las viviendas terminada que se subrogasen en el préstamo concedido al promotor. (5) Así, ante el fuerte descenso en el número de transacciones inmobiliarias que se han producido durante los últimos meses, las Entidades que han sustentado su crecimiento en este modelo se encuentran bajo el atento escrutinio de los mercados y las agencias de rating." (6)

Notas:
(1) Director del área de economía y políticas públicas de la fundación FAES.
(2) Yo no creo que el error esté en el cálculo del precio del préstamo por los bancos, sino que el error, cualquiera que haya sido ese precio de otorgamiento, está en la estimación de la probabilidad de éxito de la operación inmobiliaria financiada, puesto que algunos de estos préstamos NO podrán devolverse al fallar el negocio principal al cual están adscritos. La falta de ventas producirá impagos a los promotores inmobiliarios que solicitaron las hipotecas al Banco o Caja, con independencia de cuánto les costó el obtenerlas y el constituirlas.
(3) Es decir, que los criterios de aceptación o rechazo de los préstamos solicitados por los promotores y calificados por las entidades de crédito, seguían siendo los que correspondían a los tiempos de bonanza, al no haber previsto las nuevas situaciones inmobiliarias que el cambio de ciclo –la crisis- traería consigo.
(4) El problema no son las garantías que se aportan en la solicitud del préstamo sino la calidad de las mismas.
(5) Esos productos y servicios salvo la hipoteca en sí no son sino complementos; lo radical es la subrogación en la hipoteca por parte del comprador. Y ésta ha sido severamente restringida por los propios bancos en la actualidad. Léase por ejemplo el articulo en el que se nos informa que seis de cada diez hipotecas subrogables no son autorizadas por los propios bancos que sí la otorgaron en cambio al promotor. (GACETA DE SALAMANCA, página 1 del 24/01/08, en el artículo titulado: La venta de pisos cae al negar los bancos el 60% de las hipotecas)
(6) Nótese que el autor hace referencia a la crisis financiera y no a la inmobiliaria. Por eso afirma que las entidades de crédito que hayan dado un gran número de estos préstamos están bajo sospecha. El paralelismo entre las hipoteca “subprime” y las hipotecas a promotores de este tipo se basa pues en la alta probabilidad de no devolución del préstamo concedido.
(7) La imagen utilizada es de www.clipart.com, servicio de imágenes al que está suscrito mi sitio web www.inmobiliari.net